09年注冊會計師《經(jīng)濟法》基礎輔導八

　　不動產(chǎn)物權的登記地點、登記方式的具體規(guī)則是：

　　1、登記地點。

　　2、登記簿與權屬證書。在辦理完登記手續(xù)以后，登記機關發(fā)給不動產(chǎn)權屬證書，不動產(chǎn)權屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

　　3、更正登記和異議登記。更正登記既可以由“權利人和利害關系人提起申請，也可以登記機關自己發(fā)現(xiàn)錯誤所作出”更正登記。

　　《物權法》第19條規(guī)定：權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

　　異議登記使得登記簿上所記載的權利失去了正確性推定的效力，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。法律要求申請人在“異議登記之日起十五日內”起訴，不起訴的，則異議登記失效。而且異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　4、預告登記，《物權法》第20條規(guī)定，當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記人同意處分該不動產(chǎn)的不能夠發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　5、登記和買賣合同效力之間的關系：《物權法》的第15條當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的以外，自合同成立時起生效，未辦理物權登記的不影響合同的效力。

　　說明：合同效力和登記之間沒有必然聯(lián)系。

　　例如：乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付 1/3 價款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉移房屋所有權。

　　答案：是乙的主張是正確的，合同有效，甲應繼續(xù)履行合同 。

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　　(二) 動產(chǎn)的物權變動

　　《物權法》第23條規(guī)定，動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自“交付時”發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。同時《物權法》第24條規(guī)定，船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。因此對于船舶、航空器和機動車等動產(chǎn)，實際上其物權變動要求采用登記方式進行，只是沒有采用登記生效主義，而是采用了登記對抗主義。

　　在法律上，交付是指將物或提取標的物的憑證移轉給他人占有的行為。交付通常指現(xiàn)實交付，即直接占有的移轉。但除了直接交付以外，還有以下幾種方式的交付，也發(fā)生與現(xiàn)實交付同樣的法律效果：

　　1、簡易交付

　　《物權法》第25條規(guī)定了簡易交付。動產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力。風險也于此時發(fā)生轉移。

　　2、指示交付

　　《物權法》第26條規(guī)定，動產(chǎn)物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。如果讓與人的動產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實交付。在保管合同中經(jīng)常出現(xiàn)這種指示交付。

　　舉例：甲將自己的MP3播放器借給乙使用，未約定期限。后甲又將該播放器出售給丙，甲將自己享有的針對乙的返還原物請求權轉讓給丙以代替現(xiàn)實交付。

　　3、占有改定

　　所謂占有改定，是指動產(chǎn)物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，而受讓人則取得對標的物的間接占有以代替標的物的實際交付。《物權法》第27條作了具體規(guī)定，動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權轉移自該約定生效時發(fā)生效力。

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