城鄉(xiāng)規(guī)劃師|新《土地管理法》知識百問--第二十五彈

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73、什么是國有土地有償使用制度?使用方式有哪些

自20世紀80年代土地使用制度改革以來，我國逐步確立了國有土地的有償使用制度。國有土地有償使用，是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。土地有償使用方式是我國土地使用權取得的主要方式。

目前，國有土地有償使用的方式主要有三種：

① 國有土地使用權出讓，指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為，國有土地使用權出讓的最高年限分別為：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合或其他用地五十年。土地出讓合同約定的年限不得超過上述最高年限。國有土地出讓的方式主要包括招標、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。出讓是國有土地使用權有償使用的主要方式。

② 國有土地使用權租賃，是指國家將一定 時期內(nèi)的土地使用權讓與土地使用者使用，由土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。

③ 國家以土地使用權作價出資(入股)，是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用 權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權作價岀資(入股)形成的國家股股權，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權的人民政府委托有資格的國有股權持股單位統(tǒng)一持有。這種方式在國有企業(yè) 改制改組中采用較多。《土地管理法》第五十六條、第五十七條明確規(guī)定，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得。以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

74、什么是國有土地使用權劃撥?劃撥土地范圍有哪些

國有土地使用權劃撥，即以劃撥方式取得國有土地使用權，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后，在土地使用權者依法繳納了土地補償費、安置補償費及其他費用后，國家將土地交付給土地使用者使用，或者國家將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

劃撥土地使用權具有以下特點：

① 劃撥土地使用權沒有期限的規(guī)定。

② 劃撥土地使用權不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。如果需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，應當辦理土地岀讓手續(xù)或經(jīng)政府批準。

③ 取得劃撥土地使用權，只需繳納國家取得土地的成本和國家規(guī)定的稅費，不需繳土地有償使用費。

由于劃撥土地使用權是國家給予的一種特殊優(yōu)惠政策，因此《土地管理法》第五十四條對可以采取劃撥方式使用土地的范圍作出了相應規(guī)定，主要包括：

① 國家機關用地和軍事用地;

② 城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;

③ 國家重點扶持的能源、交通、水利等 基礎設施用地;

④ 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

目前，根據(jù)節(jié)約集約利用土地的需要，正在開展擴大國有土地 有償使用范圍，限制劃撥用地范圍的改革。《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)提出，嚴格限定劃撥用地范圍，及時調(diào)整劃撥用地目錄。今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用?！豆?jié)約集約利用土地規(guī)定》(國土資源部令第 61號)規(guī)定，國家擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。除軍事、保障性住房和涉及國家安全和公共秩序的特殊用地可以以劃撥方式供應外，國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地中的經(jīng)營性用地，實行有償使用。

75、土地有償使用收益在中央和地方之間如何分配

根據(jù)《土地管理法》第五十五條規(guī)定，存量建設用地的土地有償使用收益全部留給地方政府用于城市建設和土地開發(fā);新增建設用地的土地有償使用費百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府。

這里的新增建設用地是指建設占用農(nóng)用地，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的建設用地，包括建設占用耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖水面等土地。關于新增建設用地的土地有償使用費如何使用方面，2019 年修改的《土地管理法》刪除了原先關于“都專項用于耕地開發(fā)”的規(guī)定， 增加了“具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門制定，并報國務院批準”的內(nèi)容。

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