城鄉(xiāng)規(guī)劃師|新土地管理法:集體土地直接入市!
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《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》已由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議于2019年8月26日通過。新土地管理法與舊法相比有何不同，會不會對市場造成沖擊征地補(bǔ)償模式有何改變……這些大眾關(guān)切的問題在召開的全國人大常委會辦公廳新聞發(fā)布會上都給出了答案。
一、是基本農(nóng)田保護(hù)2.0版
在新聞發(fā)布會上，全國人大常委會法制工作委員會經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問題。
Q：對比舊法，新法將原來的“基本農(nóng)田”表述，全部改成了“永久基本農(nóng)田”表述。為什么作出如上改動?是簡單的文字調(diào)整，還是另有深意?
魏莉華回應(yīng)，“基本農(nóng)田”全部修改為“永久基本農(nóng)田”不是簡單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變。“我們用網(wǎng)上一個(gè)時(shí)髦的話說，這就是基本農(nóng)田保護(hù)2.0版，從‘基本農(nóng)田’到‘永久基本農(nóng)田’是基本農(nóng)田保護(hù)的2.0版。這樣的修改，體現(xiàn)了對基本農(nóng)田永久保護(hù)這樣一個(gè)價(jià)值理念”。
新法總結(jié)了實(shí)踐中永久基本農(nóng)田保護(hù)和劃定的一些成功經(jīng)驗(yàn)，第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。“同時(shí)，原來土地管理法要求各省、自治區(qū)、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永久基本農(nóng)田，考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同，所以這次新法作了一個(gè)微調(diào)，具體的劃定比例由國務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市實(shí)際情況來確定，使這部法律的規(guī)定更加符合實(shí)際”。
二、征地按區(qū)片綜合地價(jià)補(bǔ)償
在新聞發(fā)布會上，全國人大常委會法制工作委員會經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問題。
Q：新土地管理法在土地征收模式方面有哪些重要改革?
魏莉華表示，新土地管理法從三個(gè)方面，改革了土地征收模式。
其一，新法首次明確界定了何為“公共利益”，“原來憲法和土地管理法都規(guī)定，國家為了公共利益的需要可以征地。但什么是公共利益?長期以來沒有明確的法律規(guī)定，特別是修改前的土地管理法又規(guī)定，任何單位和個(gè)人使用土地必須使用國有土地，所以導(dǎo)致了征收成為獲得土地的唯一途徑。這次我們在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，采用列舉的方式，對于哪些是公共利益可以動用國家征收權(quán)作出了明確的界定。因軍事外交，政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情況確需要征地的可以依法實(shí)施征收”。
其二，新法首次明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。“這樣一個(gè)規(guī)定就改變了過去我們是以土地征收的原用途來確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的做法，以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法，另外在原來的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物三項(xiàng)基礎(chǔ)上又增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會保障費(fèi)，這樣就從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了一個(gè)更加完善的保障體系”。
其三，新法完善了土地征收程序，“把原來的批后公告改為了批前公告，主要是使被征地農(nóng)民在整個(gè)過程中有更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語權(quán)”。
三、地方政府不能強(qiáng)迫農(nóng)民退出宅基地
在新聞發(fā)布會上，全國人大常委會法制工作委員會經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問題。
Q：新土地管理法有什么制度創(chuàng)新?
“我們刪除了原來土地管理法第43條，任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定”，魏莉華說，新法增加規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。“這是土地管理法一個(gè)重大制度創(chuàng)新，取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最大亮點(diǎn)”。
此外，宅基地方面，新法在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上，增加了戶有所居的規(guī)定，“因?yàn)橛幸徊糠洲r(nóng)村村民已經(jīng)進(jìn)城落戶，對他們原來在農(nóng)村的宅基地是否允許退出，這次修改允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，因?yàn)檗r(nóng)民變成市民真正實(shí)現(xiàn)城市化是一個(gè)漫長的過程，在整個(gè)過程中我們要有足夠的耐心。如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地，必須是在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上”。
四、不會對土地市場造成沖擊
在新聞發(fā)布會上，全國人大常委會法制工作委員會經(jīng)濟(jì)法室副主任楊合慶、自然資源部法規(guī)司司長魏莉華共同回答了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)問題。
Q：新土地管理法改變了此前建設(shè)用地只能用國有土地的格局，這一變化會不會對土地市場帶來沖擊?
楊合慶回應(yīng)，這次土地管理法的修改，包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，目的就是為了改變、完善現(xiàn)有的建設(shè)用地土地供應(yīng)的格局。原來我們只有國有的建設(shè)用地才能進(jìn)入市場，以進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)，現(xiàn)在是允許集體可以把集體的建設(shè)用地，直接由集體出讓、出租用于建設(shè)，這是土地供應(yīng)格局的改變。
但是，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，首先入市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途;必須要經(jīng)過依法登記;在每年的土地利用年度計(jì)劃中要作出安排;即使獲得了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人，也要按原來規(guī)劃的用途來使用土地。“因此從這幾個(gè)方面來講，不會對我們的土地市場造成沖擊。”楊合慶說。
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