新城市融資成本逐年升高 商業(yè)物業(yè)存貨銷售緊迫
瀏覽
收藏
目前商業(yè)地產(chǎn)的銷售難度有多大?近期在H股市場(chǎng)招股的中國(guó)新城市財(cái)務(wù)報(bào)表也許可以透露一些信息。截至今年4月30日，中國(guó)新城市各類已竣工待銷售的商用物業(yè)總面積達(dá)到8.9萬(wàn)平方米，約占公司存貨總量(包括在開(kāi)發(fā)中的物業(yè)和土地)的1/4。
待售物業(yè)的銷售速度，一定程度上影響著公司的資金流動(dòng)性。年報(bào)顯示，截至今年4月，中國(guó)新城市的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)之間的缺口超過(guò)10億元。群益證券的研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)新城市主要存在的風(fēng)險(xiǎn)因素包括，過(guò)分依賴在長(zhǎng)三角洲地區(qū)及浙江省的市場(chǎng)表現(xiàn);需要大量資本資源收購(gòu)?fù)恋丶伴_(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目，不一定能按商業(yè)上合理的條款獲得資金，或根本無(wú)法獲得等。
在上市前夕，中國(guó)新城市的一系列收購(gòu)也顯示，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并非公司未來(lái)唯一業(yè)務(wù)方向，養(yǎng)老地產(chǎn)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的組合，才是新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
物業(yè)銷售收入占比上升
2010年~2013年三年間，2013年是中國(guó)新城市業(yè)績(jī)最好的一年，營(yíng)業(yè)收入達(dá)8.76元，純利達(dá)3.96億元，其中物業(yè)銷售收入為7.87億元，接近2011年的近10倍。
值得注意的是，盡管銷售收入增長(zhǎng)了，但公司的支出卻并沒(méi)有相應(yīng)增加。資料顯示，公司的銷售及分銷成本，反而由2011年的4434萬(wàn)元降至去年的3282萬(wàn)元。其中，公司的廣告開(kāi)支由2011年的2000余萬(wàn)元，降低至2013年底的1400余萬(wàn)元;銷售代理費(fèi)由385萬(wàn)元降至58萬(wàn)元;連水電費(fèi)也由2011年的608萬(wàn)元，減至2013年的545萬(wàn)元。
對(duì)此，億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東說(shuō)，一般情況下，銷售費(fèi)用總是隨著銷售收入的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，很難見(jiàn)到銷售收入增加了，但是銷售費(fèi)用卻反而下降的現(xiàn)象。
對(duì)于銷售成本波動(dòng)，招股書(shū)解釋為，物業(yè)銷售的廣告及推廣開(kāi)支與傭金通常于預(yù)期產(chǎn)生，而投資物業(yè)的廣告及推廣費(fèi)用開(kāi)支通常于初期產(chǎn)生。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪中國(guó)新城市的控股股東眾安地產(chǎn)，但截至發(fā)稿，對(duì)方并未給予答復(fù)。
從毛利率來(lái)看，2011年~2013年中國(guó)新城市銷售物業(yè)的毛利率分別為64.1%、64.9%和39.9%。對(duì)此，公司解釋為，2011年、2012年毛利較高是因?yàn)槭杖胫饕獊?lái)自銷售成本較低的零售單位及停車位，2013年的主要收入來(lái)自于較高銷售成本的隱龍灣項(xiàng)目服務(wù)式住宅單位，該項(xiàng)目毛利率僅為39.7%，拉低了整體毛利率。
對(duì)眾安地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的銷售收入事實(shí)上是公司目前的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)來(lái)源。2011年~2013年末，中國(guó)新城市由物業(yè)租賃及物業(yè)管理產(chǎn)生的收入分別占公司總收入的33.4%、44.5%及9.1%，由物業(yè)銷售產(chǎn)生的收入占公司總收入的37.6%、22.7%及84.9%。根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，酒店的經(jīng)營(yíng)收入在過(guò)去三年間出現(xiàn)了滑坡，由6128萬(wàn)元降至去年的5581萬(wàn)元，物業(yè)租賃及物業(yè)管理費(fèi)收入雖然有所增長(zhǎng)，但是其中的一些項(xiàng)目卻出現(xiàn)了空置率上升現(xiàn)象。根據(jù)公司的資料，其投資物業(yè)占比由2011年的86.8%降至62.7%。公司旗下主要商場(chǎng)―杭州(樓盤)蕭山恒隆廣場(chǎng)的整體出租率由2011年的92.9%降至去年底的不足90%，酒店客房的出租率則由2011年的50.8%，降至去年的49.8%;商場(chǎng)的出租率下滑更為明顯，由2011年的98.8%降至2013年底的87.1%。
土地整理和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為新業(yè)務(wù)
在這樣的背景下，眾安地產(chǎn)的銷售收入更主要取決于物業(yè)銷售板塊。但是，根據(jù)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，目前待售物業(yè)在公司的流動(dòng)資產(chǎn)比重一直居高不下，截至4月30日，待售物業(yè)占流動(dòng)資產(chǎn)的比重依然接近兩成。由于待售物業(yè)居高不下，公司的負(fù)債率和速動(dòng)比率一直在提高。
資產(chǎn)負(fù)債率由2011年的不足60%，上升至去年的95.8%，凈負(fù)債率也由2011年的不足50%，上升至去年的87%，流動(dòng)比率由0.6上升至0.8。
除了待售物業(yè)過(guò)多，土地儲(chǔ)備不足，也是公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)的一大風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)公司提供的資料持作為未來(lái)開(kāi)發(fā)的土地總建筑面積僅4萬(wàn)余平方米。
事實(shí)上，中國(guó)新城市面臨的一個(gè)重要問(wèn)題，是融資成本可能接近甚至高過(guò)投資物業(yè)的回報(bào)率。
根據(jù)中國(guó)新城市招股書(shū)，公司銀行貸款及其他借款的實(shí)際利率逐年上升，2011年為1.95%~7.54%;2012年為2.17~7.8%;2013年則上升至3.66%~12%，但各類項(xiàng)目的租金收益率只有5%~6%之間。由于租金收入仍然需要扣除相關(guān)成本及稅費(fèi)，因此投資物業(yè)的租金收益能否覆蓋融資成本是一個(gè)很大的疑問(wèn)。
事實(shí)上，公司目前已經(jīng)把養(yǎng)老地產(chǎn)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以及土地的整理作為新的業(yè)務(wù)，根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，眾安地產(chǎn)近期和桐廬、臺(tái)州(樓盤)等多個(gè)地方政府簽訂協(xié)議，發(fā)展種植農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及土地前期整理等多項(xiàng)協(xié)議。不過(guò)，從目前來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)都是不能立即產(chǎn)生高效益的行業(yè)。
編輯推薦：2014年城市規(guī)劃師VIP套餐
最新資訊
- 2025年注冊(cè)城鄉(xiāng)規(guī)劃師的市場(chǎng)需求如何2025-01-08
- 我國(guó)注冊(cè)城鄉(xiāng)規(guī)劃師增至4.7萬(wàn)余人，未來(lái)前景可觀2024-12-13
- 2024年12月1日起施行《城市公共交通條例》2024-10-29
- 我國(guó)注冊(cè)城鄉(xiāng)規(guī)劃師增至4.7萬(wàn)余人，考試大綱抓緊修訂2024-10-25
- 自然資源部關(guān)于加強(qiáng)自然資源要素保障促進(jìn)現(xiàn)代物流高質(zhì)量發(fā)展的通知2024-10-25
- 注冊(cè)城鄉(xiāng)規(guī)劃師迎來(lái)重大利好政策2024-10-23
- 2025年注冊(cè)城鄉(xiāng)規(guī)劃師發(fā)展前景2024-09-05
- 城鄉(xiāng)規(guī)劃師越來(lái)越吃香？2024年就業(yè)前景怎么樣？2024-07-16
- 城鄉(xiāng)規(guī)劃師編制單位有哪些，就業(yè)前景如何2024-03-18
- 自然資源部：2024年第一批城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位甲級(jí)資質(zhì)認(rèn)定公告2024-01-24
打卡人數(shù)
