2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)房屋征收評估技術(shù)路線

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　　房屋征收評估技術(shù)路線

　　1.市場法評估

　　技術(shù)路線

　　(1)收集和測算類似房地產(chǎn)價(jià)格

　　收集與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格應(yīng)當(dāng)通過搜集評估時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，剔除偶然的和不正常的因素以后計(jì)算得出。類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格以真實(shí)成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實(shí)際成交價(jià)格為依據(jù)。

　　(2)修正類似房地產(chǎn)價(jià)格

　　將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準(zhǔn)價(jià)格。

　　(3)確定被征收房屋價(jià)格

　　根據(jù)類似房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格，采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終評估價(jià)格。

　　2. 收益法評估

　　技術(shù)路線

　　當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時(shí)應(yīng)當(dāng)采用收益法，其技術(shù)路線是通過市場法測算被征收房屋的租金，進(jìn)而確定被征收房屋當(dāng)前的凈收益并預(yù)測其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價(jià)值。

　　3. 成本法評估

　　技術(shù)路線

　　首先求取被征收房屋的土地重新購建價(jià)格、建筑物的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價(jià)格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價(jià)格。

　　4.假設(shè)開發(fā)法

　　評估技術(shù)路線

　　(1)測算續(xù)建完成后的價(jià)值

　　首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價(jià)值。

　　(2)測算續(xù)建成本和應(yīng)得利潤

　　根據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測算后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費(fèi)。

　　(3)測算在建工程價(jià)值

　　將續(xù)建完成后價(jià)值扣除續(xù)建成本和費(fèi)用，確定在建工程價(jià)值。