2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識第九章1節(jié)

　　【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識點，環(huán)球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識第九章1節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了假設開發(fā)法概述的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　第九章 假設開發(fā)法及其運用

　　第一節(jié) 假設開發(fā)法概述

　　假設開發(fā)法的含義：

　　簡要地說，假設開發(fā)法是根據估價對象語氣開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體地說，假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　假設開發(fā)法的本質與收益法相同，是以房地產的預期收益(具體為預測的開發(fā)完成后的價值減去預測的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤后的余額)為導向來求取房地產的價值。

　　假設開發(fā)法是一種科學、實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產開發(fā)活動較多的情況下，得到了廣泛應用。

　　假設開發(fā)法的理論依據：

　　假設開發(fā)法的理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發(fā)法估價的基本思路用這樣一個例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個典型的房地產開發(fā)企業(yè)，在公平競爭、土地由出價最高者獲得的土地市場上取得一塊房地產開發(fā)用地，是如何思考其愿意支付的最高價格的：

　　假如有一塊房地產開發(fā)用地要出讓或轉讓，同時有許多房地產開發(fā)企業(yè)想得到它，作為其中一個房地產開發(fā)企業(yè)將愿意出價多少?首先，該房地產開發(fā)企業(yè)要深入調查、分析該塊土地的內外部狀況和當地的房地產市場狀況，如該塊土地的位置、四至、面積(包括規(guī)劃總用地面積、建設用地面積和代征地面積)、形狀、地形、地勢、地基(工程地質)、土壤、開發(fā)程度、交通條件、周圍環(huán)境和景觀、規(guī)劃條件(如土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，以及配套建設保障性住房、公共服務設施等要求)和將擁有的土地權利等。

　　其次，該房地產開發(fā)企業(yè)要根據調查、分析得到的該塊土地的內外部狀況和當地的房地產市場狀況，研究、判斷該塊土地的最高最佳利用，即在規(guī)劃允許的范圍內最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次。例如，是建住宅還是建寫字樓或商場、酒店;如果建住宅，是建普通住宅還是建高檔公寓或別墅。

　　接下來，該房地產開發(fā)企業(yè)要預測在未來適當的時候銷售(包括預售、建成后銷售)開發(fā)完成后的房地產，價格將是多少;在取得該塊土地時作為買方需要繳納的契稅等"取得稅費"將是多少;為了開發(fā)和售出該房地產，支出將是多少，包括建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息(該房地產開發(fā)企業(yè)投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過其他融資渠道獲得的，但都要計算利息，因為借入的資金要支付利息，自有的資金要考慮其機會成本);在出售開發(fā)完成后的房地產時作為賣方需要繳納的營業(yè)稅等"銷售稅費"將是多少。此外，還不能忘了要獲取開發(fā)利潤。但期望所獲取的開發(fā)利潤既不能過高也不能過低。因為過高就會導致出價較低，從而在取得該塊土地的競爭中將得不到它;過低(如低于相同或相似的房地產開發(fā)活動的正常利潤，或者低于將有關資金、時間和精力投到其他方面所能獲得的利潤)還不如將有關資金、時間和精力投到其他方面，這是基于機會成本的考慮。

　　假設開發(fā)法適用的估價對象：

　　假設開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產開發(fā)用地)、在建工程(或稱為房地產開發(fā)項目)、可重新改造或改變用途的舊房(包括改建、擴建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇)。以下把這類房地產統(tǒng)稱為"待開發(fā)房地產"。

　　應有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價。因為在該房地產的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關專業(yè)機構、老師的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據此進行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價假設和限制條件，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的(即要進行可靠性分析)，以及它對估價結果的影響或估價結果對它的依賴性(包括它的變化將會導致的估價結果變化，類似于要進行房地產開發(fā)項目評估中的敏感性分析)。

　　假設開發(fā)法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發(fā)項目分析，是房地產開發(fā)項目分析的常用方法之一。假設開發(fā)法用于房地產估價與用于房地產開發(fā)項目分析的主要不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，房地產估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。

　　假設開發(fā)法估價需要具備的條件：

　　在實際估價中，假設開發(fā)法測算結果的可靠程度，關鍵取決于以下兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等);②是否根據當地房地產市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值(以下簡稱開發(fā)完成后的價值)。由于這兩個預測包含著較多的不確定因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙，具有較大的隨意性。這一點也可以從國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中，都是采用假設開發(fā)法測算報價或出價，但不同的競買者所愿意支付的最高價格常常相差懸殊中反映出來。當然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據的自身條件以及對未來房地產市場的預期可能不同，因為其測算結果本質上是投資價值而不是市場價值。另外，準確地預測后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤(以下簡稱后續(xù)必要支出及應得利潤)，也有較大的難度。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的一種估價方法。

　　假設開發(fā)法測算結果的準確與否，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī);②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃;③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發(fā)和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預測也就更加困難。

　　假設開發(fā)法估價的操作步驟：

　　運用假設開發(fā)法估價一般分為6個步驟：①調查、分析待開發(fā)房地產狀況和當地房地產市場狀況;②選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)完成后的房地產狀況;③預測后續(xù)開發(fā)經營期;④預測開發(fā)完成后的價值;⑤預測后續(xù)必要支出及應得利潤;⑥測算待開發(fā)房地產價值。

　　下面以評估政府有償出讓國有建設用地使用權的價格為例，說明如何調查、分析待開發(fā)房地產狀況和選取最佳的開發(fā)利用方式，其他步驟的內容將在后面分節(jié)介紹。

　　在中國現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓國有建設用地使用權的土地，主要是房地產開發(fā)用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出讓國有建設用地使用權的方式主要有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產開發(fā)用地進行估價，以確定其招標底價、拍賣底價 (保留價)、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價或者做到心中有數;投標人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產開發(fā)用地進行估價，以確定其報價或出價。這類房地產開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此，政府的這些限制條件，也是評估這類房地產開發(fā)用地的價值時必須遵守的前提條件。