2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點第七章5節(jié)

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　　第七章 風險分析與決策

　　第五節(jié) 決策的概念與方法

　　1.決策的概念：

　　(一)決策及其特征

　　決策是決策者為達到某種預定目標，運用科學的理論、方法和手段，制定出若干行動方案，對此做出一種具有判斷陛的選擇，予以實施，直到目標實現(xiàn)。決策的簡單定義就是從兩個以上的備選方案中選擇一個的過程，包括識別機會或診斷問題、確定目標、擬定方案、選擇方案、實施方案、監(jiān)督與評估等決策過程。決策可以按不同的標準劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理陛決策和業(yè)務性決策;按決策的性質(zhì)劃分，包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策;按參與決策的人數(shù)劃分，包括個人決策和群體決策。房地產(chǎn)投資決策通常屬于風險型或不確定型的群體管理決策。

　　(二)決策的原則與評價標準

　　決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預測原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。滿意原則指決策遵循的是滿意原則而不是最優(yōu)原則。系統(tǒng)原則要求把決策對象看做一個系統(tǒng)并以此系統(tǒng)的整體目標為核心追求整體優(yōu)化目的。信息原則在于強調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。預測原則是指通過科學的預測，對未來事件的發(fā)展趨勢和狀況進行描述和分析，做出有根據(jù)的假設(shè)和判斷，為決策提供科學依據(jù)和準則。比較優(yōu)選原則要求在各種可能的備選方案中選擇最能滿足決策者目標的方案。反饋原則要求將先期決策執(zhí)行過程及結(jié)果中的經(jīng)驗及時反饋應用于后續(xù)決策活動中。

　　決策的評價標準主要是評價決策的有效性程度，通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時效性和決策的經(jīng)濟性四個方面來評價。

　　(三)決策理論

　　決策理論主要包括古典決策理論和行為決策理論兩大分支，古典決策理論和行為決策理論的有機結(jié)合，形成了當代決策理論。

　　2.決策的方法：

　　(一)確定型決策方法

　　確定型決策是在未來自然狀態(tài)已知時的決策，即每個行動方案達到的效果可以確切地計算出來，從而可以根據(jù)決策目標做出肯定抉擇的決策。該決策具有反復、經(jīng)常出現(xiàn)的特點。決策過程和方法常是固定程序和標準方法，因此又稱做程序化決策。對于這類問題的決策，可以應用線性規(guī)劃等運籌學方法或借助計算機進行決策。

　　(二)風險型決策方法

　　風險型決策是指雖然未來事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生概率為已知的決策，又稱隨機性決策。風險型決策的判斷特征是：存在明確的決策目標;存在多個備選方案;存在不以決策者意志為轉(zhuǎn)移的多種未來事件的各自然狀態(tài);各備選方案在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計算;可推斷各自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。風險型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法。

　　(三)不確定型決策方法

　　不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，而且未來事件發(fā)生的概率也是未知情況下的決策，即它是一種沒有先例的、沒有固定處理程序的決策。不確定型決策一般要依靠決策者的個人經(jīng)驗、分析判斷能力和創(chuàng)造能力，并借助于經(jīng)驗方法進行決策。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。

　　3.房地產(chǎn)投資決策：

　　房地產(chǎn)投資決策的核心，是準確估算投資收益、分析投資面臨的風險，并在權(quán)衡收益和風險的基礎(chǔ)上做出投資決策。

　　(一)房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟

　　房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個階段：

　　(1)策略階段，即界定可接受的收益和風險;

　　(2)分析階段，即衡量可能的收益與風險;

　　(3)決策階段，即評估各種收益與風險。

　　房地產(chǎn)投資決策的具體工作，則包括5個基本步驟，即：

　　(1)明確投資者目的、目標和約束條件;

　　(2)分析投資環(huán)境與市場條件;

　　(3)進行投資項目財務分析;

　　(4)應用決策準則;

　　(5)投資決策

　　(二)房地產(chǎn)投資決策的類型

　　房地產(chǎn)投資決策，即是否就某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資，是一個較為籠統(tǒng)的提法。在房地產(chǎn)投資實踐活動中，往往涉及到一系列具體的投資決策工作。按照投資決策所要決定的問題的性質(zhì)或目的，可以房地產(chǎn)投資決策細分為土地開發(fā)投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策和置業(yè)投資決策三種具體類型。而每一種具體類型的投資決策，又會涉及一系列投資決策問題。

　　(三)房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標

　　不同的投資者有著不同的投資策略。中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重企業(yè)的成長性和盈利性，面臨的主要是單一項目的投資決策問題。大型房地產(chǎn)企業(yè)在決策單一項目的投資問題時，往往還要考察該項目投資對企業(yè)擁有房地產(chǎn)投資組合的區(qū)域分布、物業(yè)類型分布、市場所處的周期階段等。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務模式，即其營業(yè)收入是來自開發(fā)投資、置業(yè)投資，還是兩種投資履行兼而有之，也影響其目標投資收益水平和可容忍的風險水平。