房地產(chǎn)征收和征用的需要?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)征收和征用的需要?

　　答疑：

　　特別提示：下列一段需要認真閱讀，往往會出判斷題。

　　房地產(chǎn)特別是土地是各種生產(chǎn)、生活等活動都不可缺少的基礎(chǔ)要素，又不可移動，有時為了公共利益的需要，不得不征收集體所有的土地和單位、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)個人的房屋及其他房地產(chǎn);因搶險、救災(zāi)等緊急需要，不得不征用單位、個人的房地產(chǎn)。

　　征收與征用的主要區(qū)別是：征收的實質(zhì)是強制收買——主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題;征用的實質(zhì)是強制使用——只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，即是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為。

　　盡管征收、征用是為了公共利益的需要或者因搶險、救災(zāi)等緊急需要，但都不能是無償?shù)模仨氁婪ńo予補償。

　　《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正文本)第10條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”;第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償”。

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　　《中華人民共和國物權(quán)法》第42條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”第44條規(guī)定：“單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補償。”

　　《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修正文本)第2條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者，使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。”

　　《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月13日中華人民共和國國務(wù)院令第305號發(fā)布)第4條規(guī)定：(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置”。

　　征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補償(補償金相當(dāng)于租金)，如果被征用的房地產(chǎn)受到損失的，還應(yīng)當(dāng)按照實際損失給予補償。例如，毀損的，補償金應(yīng)相當(dāng)于毀損前后的價值之差;滅失的，補償金應(yīng)相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)的價值。而確定上述征收、征用的補償金等，就需要房地產(chǎn)估價提供相關(guān)參考依據(jù)。

　　例如，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中，第24條規(guī)定實行貨幣補償?shù)模?ldquo;貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”;第25條規(guī)定“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價”。具體地說，實行貨幣補償方式的，要對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價值進行評估，為確定貨幣補償?shù)慕痤~提供依據(jù);實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式的，被拆遷房屋沒有區(qū)分征收和征用兩種不同的情形，統(tǒng)稱為“征用”。結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價，即：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價=所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價值-被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價值。

　　例如：判斷題。

　　某宗為100萬元貸款抵押房地產(chǎn)。在抵押期間，對其進行抵押期間估價。已知抵押期間估價為90萬元，則要求貸款方為10萬元增加新的擔(dān)保。

　　答案：對

　　⑤轉(zhuǎn)抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)及其所擔(dān)保債權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。

　?、蘩m(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。

　?、咛幹玫盅悍康禺a(chǎn)估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價值等進行的評估。

　　在實際中，還可以按照貸款前期、貸款期間和貸款處置三個階段，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)來劃分為金融機構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價及相關(guān)服務(wù)。在貸款前期，除了可提供房地產(chǎn)抵押價值評估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押成數(shù)(抵押率)測算等服務(wù)。在貸款期間，可提供抵押房地產(chǎn)及其價值動態(tài)評估，及時化解信貸風(fēng)險，提高抵押房地產(chǎn)質(zhì)量，保障金融機構(gòu)債權(quán)安全。在貸款處置階段，除了可提供處置抵押房地產(chǎn)價值評估，通常還提供資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務(wù)。

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