淺談劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估

　　【導(dǎo)讀】2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"淺談劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估"，希望對(duì)大家有所幫助，?？荚図樌?

　　隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)和土地市場(chǎng)的發(fā)育成熟，劃撥土地使用權(quán)入市也比較常見。由于劃撥土地沒有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，規(guī)劃用途和實(shí)際用途都發(fā)生了變化，在劃撥土地使用權(quán)的處置上存在諸多限制條件，使得該類劃撥用地土地使用權(quán)評(píng)估有一定難度。本人試就這一問(wèn)題作一探討。

　　一、劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)涵及權(quán)能特征

　　劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥方式的用地一般用于國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。但由于歷史原因，相當(dāng)多的企事業(yè)單位取得劃撥土地使用權(quán);現(xiàn)階段條件下經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地普遍是通過(guò)行政劃撥取得的。

　　與出讓土地使用權(quán)相比，劃撥土地使用權(quán)無(wú)限期使用，在二級(jí)市場(chǎng)上受到諸多限制。我們知道，所有權(quán)包含四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。出讓土地使用權(quán)也包含這四項(xiàng)權(quán)能。劃撥土地使用權(quán)可以占有、使用、收益，但無(wú)處分權(quán)。1992年3月8日[1992]第一號(hào)令頒布《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》，該辦法第五條明確規(guī)定，“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)”。

　　劃撥土地使用權(quán)價(jià)格有兩個(gè)基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本。以企業(yè)為例，在通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，企業(yè)除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外，還要投入資金進(jìn)行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，才能滿足企業(yè)的生產(chǎn)需要，支出的費(fèi)用必然要考慮其資金利息以及投資購(gòu)買土地產(chǎn)生的利潤(rùn)，因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格就包括土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。

　　二、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法

　　國(guó)家對(duì)企業(yè)改制、城市拆遷、抵押等方面的相關(guān)規(guī)定，為劃撥土地使用權(quán)評(píng)估奠定了基礎(chǔ)。2007年頒布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可以根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)和保留劃撥用地方式予以處置。除保留劃撥用地方式外，其他處置方式均需進(jìn)行評(píng)估;根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十八條第一款第(四)項(xiàng)及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置，依法處置時(shí)需要評(píng)估;《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6條明確規(guī)定：“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

　　2002年7月1日實(shí)施的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。在實(shí)際估價(jià)時(shí)，總體的評(píng)估思路是先根據(jù)宗地條件，采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法評(píng)估其出讓土地使用權(quán)價(jià)格(通常設(shè)定為該用途的最高出讓年限)，扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金，即為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。

　　1、成本法。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)。在應(yīng)用成本法評(píng)估時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：(1)、宗地允許有多種用途性質(zhì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)最高最佳用途計(jì)算其地價(jià)指標(biāo);綜合樓宇的地價(jià)計(jì)算，應(yīng)按其不同用途的建筑面積來(lái)分?jǐn)偟貕K面積，分別求取各用途的地價(jià)后，再按建筑面積的權(quán)重計(jì)算地塊的綜合地價(jià)指標(biāo);(2)、土地開發(fā)費(fèi)總額不應(yīng)超過(guò)熟地總價(jià)的60%;超過(guò)時(shí)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中注明原因，并提供足夠的依據(jù)。(3)、在整體劃撥用地中有部分土地使用權(quán)出讓，評(píng)估報(bào)告須明確出讓部分的規(guī)劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。

　　我們?cè)谶M(jìn)行評(píng)估中，堅(jiān)持客觀的重置成本，即以估價(jià)期日的、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的平均取得成本和開發(fā)成本作為計(jì)價(jià)依據(jù)。一般地，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定，利潤(rùn)則是以估價(jià)對(duì)象的土地使用者所在行業(yè)的年平均利潤(rùn)率來(lái)確定。

　　成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法和假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)。但未能全面考慮土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)供需關(guān)系，往往與市場(chǎng)價(jià)格存在較大差異。

　　2、收益還原法。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。可以通過(guò)調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國(guó)有企業(yè)租賃和租金水平來(lái)間接計(jì)算出國(guó)有土地租賃的租金，然后，用待評(píng)估地塊的土地收益經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正減去國(guó)有土地租賃的租金，求得待估劃撥土地的純收益。

　　A劃撥用地年凈收益;R為房地產(chǎn)資本化率;n為房地產(chǎn)收益年期。以上收益法評(píng)估價(jià)格含土地出讓金，扣除土地出讓金價(jià)格后，即為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。正確運(yùn)用該法能夠測(cè)算出土地的客觀價(jià)值，它往往適用于商業(yè)等有穩(wěn)定收益或潛在收益的土地。

　　3、市場(chǎng)比較法。隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng)，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。我們可以通過(guò)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。市場(chǎng)比較法的基本公式： 宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)。應(yīng)用中需明確：

　　(1)應(yīng)選取不少于三個(gè)具有可比性的案例，即同一經(jīng)濟(jì)地區(qū)、用途相同的宗地。比較案例項(xiàng)目名稱不得標(biāo)明，可以用相應(yīng)的代號(hào)加以表示。

　　(2)容積率修正表為：

　　容積率 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

　　修正值 1.00 1.91 2.74 3.5 4.2 4.9 5.6 6.3 7.0 7.7

　　(3)區(qū)域因素修正應(yīng)綜合考慮繁華程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、公共配套情況、基礎(chǔ)設(shè)施條件等影響因素而得出修正系數(shù)。

　　(4)個(gè)別因素修正應(yīng)綜合考慮宗地形狀、宗地面積、宗地規(guī)劃、臨街狀況、宗地內(nèi)開發(fā)程度 、面積、地質(zhì)等影響因素而得出修正系數(shù)。

　　(5).年期修正系數(shù)按下列公式計(jì)算：

　　其中：

　　R為土地還原利率， N：為宗地剩余使用年期 ;M為法定最高出讓年期

　　4、假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式為：土地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售收入-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

　　假定某劃撥土地使用權(quán)地塊，土地總面積為40000平方米，住宅用途，規(guī)劃要求的建筑容積率為2.2。經(jīng)過(guò)調(diào)查研究預(yù)計(jì)建成后住宅的平均售價(jià)為7000元/平方米，土地開發(fā)和房屋建安費(fèi)用為4000元/平方米，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用分別為土地開發(fā)和房屋建安費(fèi)用之和的3%和6%，銷售稅金與附加為銷售額的5.55%，當(dāng)?shù)刭?gòu)買土地應(yīng)繳納稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)格的4%，正常開發(fā)期為2年，希望投入的總資金能獲得20%的年稅前收益率。假設(shè)銀行貸款利率為6.48%，貸款資金為總投資的40%.

　　設(shè)該地塊變更為出讓用地的土地使用權(quán)價(jià)格為X。計(jì)算時(shí)，開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的資金按均勻投入。

　　用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)過(guò)程如下：因折現(xiàn)率就是預(yù)期收益率，所以，其折現(xiàn)率為15%。

　　(1)開發(fā)完成后房地產(chǎn)銷售收入=40000×2.2×7000/(1+15%)^2=46578萬(wàn)元

　　(2)銷售稅金與附加現(xiàn)值=46578×5.55%=2585萬(wàn)元

　　(3)土地開發(fā)、房屋建安、管理費(fèi)和銷售費(fèi)現(xiàn)值=40000×2.2×3500×(1+3%+6%)/(1+15%)=29193萬(wàn)元

　　(4)購(gòu)買土地應(yīng)繳納稅費(fèi)現(xiàn)值=4%X

　　(5)投資利息=(X+29193+2585+4%X)×40%×6.48%/(1+15%)

　　(6)開發(fā)商利潤(rùn)= [X+29193+2585+4%X +(X+29193+2585+4%X)×40%×6.48%/(1+15%)]×20%×2/(1+20%)^2

　　由(1)=(2)+(3)+(4)+(5)+(6)得出：X≈3855(萬(wàn)元)

　　因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=3855×(1-當(dāng)?shù)貏潛苻D(zhuǎn)出讓應(yīng)納土地出讓金比例)

　　5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是一種簡(jiǎn)便的宗地評(píng)估方法

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是按〈城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程〉公式(59)估算宗地地價(jià)：

　　V=V1b×(1±∑ki)× kj

　　式中，V1b——某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)

　　∑ki——宗地地價(jià)修正系數(shù)

　　kj——估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)

　　按此公式應(yīng)用是比較方便的。V1b只要查基準(zhǔn)地價(jià)表即可得到;∑Ki需根據(jù)待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件的分析，按照替代原則，與其所處區(qū)域的平均條件相比較，對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)的修正系數(shù)表確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù);Kj是待估宗地的估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)。

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法同樣適用于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，特別是在市場(chǎng)比較案例較少的地方，使用該法更感方便?；鶞?zhǔn)地價(jià)一般一至兩年更新一次，在土地市場(chǎng)發(fā)生變化或影響土地價(jià)格的種種因素發(fā)生變化后，必須進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新，對(duì)原基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行全面或局部調(diào)整。
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　　三、劃撥土地使用權(quán)評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題：

　　1、遵守土地估價(jià)的一般原則

　　劃撥土地沒有經(jīng)過(guò)一級(jí)土地市場(chǎng)，因而，當(dāng)它直接進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后，評(píng)估時(shí)就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價(jià)的一般原則。在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以先將劃撥土地假設(shè)成可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓的土地，并由此確定價(jià)格。只有在此假設(shè)前提之下，評(píng)估時(shí)才能符合替代原則、預(yù)期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

　　2、充分考慮劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)

　　劃撥土地使用權(quán)抵押是一種具有中國(guó)特色的土地市場(chǎng)行為。由于劃撥土地屬于國(guó)有資產(chǎn)，因此進(jìn)行抵押前必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門的批準(zhǔn)。抵押人、抵押權(quán)人還需要與土地管理部門簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，其評(píng)估價(jià)格并不等同于土地的預(yù)期價(jià)格，而是比它低。在評(píng)估過(guò)程中，要充分考慮抵押期間的風(fēng)險(xiǎn)性，以保守性評(píng)估為指導(dǎo)原則，在測(cè)算出預(yù)期土地價(jià)格之后，應(yīng)進(jìn)行一定幅度的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)修正;

　　3、認(rèn)真界定委托評(píng)估土地用途

　　擁有劃撥用地的單位大部分是城鎮(zhèn)國(guó)有企事業(yè)單位，而且獲得劃撥土地的時(shí)間基本上在我國(guó)土地使用制度改革之前。隨著城市規(guī)劃的調(diào)整和城市建設(shè)的逐步鋪開，許多原來(lái)的劃撥土地用途發(fā)生了變化，有的因?yàn)榈缆方ㄔO(shè)帶來(lái)商機(jī)而轉(zhuǎn)變成商業(yè)用地，有的因?yàn)樽≌_發(fā)建設(shè)而轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?。目前這類土地大部分未到土地管理部門辦理土地用途變更手續(xù)，造成實(shí)際用途、規(guī)劃用途和土地使用證登記的土地用途的不一致，因此，評(píng)估時(shí)要參照規(guī)劃資料，根據(jù)土地估價(jià)的有效使用原則，認(rèn)真界定委托評(píng)估土地的用途，并要求委托方先測(cè)量確定各類用途土地面積，然后按照不同用途分類測(cè)算土地價(jià)格，做到既遵循保守估價(jià)的原則，又避免評(píng)估結(jié)果失實(shí)。

　　4、在具體評(píng)估時(shí)，根據(jù)不同的評(píng)估目的，在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)就土地出讓金的有關(guān)事項(xiàng)予以特別說(shuō)明。

　　(1)以轉(zhuǎn)讓為目的，轉(zhuǎn)讓后按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，受讓方不需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地仍屬劃撥性質(zhì)的，土地評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用出讓金。

　　(2)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價(jià)依據(jù)作為估價(jià)目的的，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告中應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)價(jià)格及土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)，并注明以上兩項(xiàng)之和為受讓人合法取得該土地使用權(quán)時(shí)所應(yīng)支付的費(fèi)用，同時(shí)，應(yīng)分項(xiàng)就支付時(shí)間、原因及對(duì)象等加以具體說(shuō)明。

　　(3)以抵押價(jià)值為評(píng)估目的時(shí)，劃撥土地評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金。劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估的目的是為抵押人，或抵押權(quán)人進(jìn)行抵押貸款提供價(jià)格依據(jù)。如果債務(wù)人不能到期歸還貸款，債權(quán)人處置抵押物時(shí)，必須先上交土地出讓金和支付處置費(fèi)用，剩余部分方可沖抵貸款本息。所以，評(píng)估結(jié)果應(yīng)該是扣除了上交國(guó)家的土地出讓金和處置費(fèi)用后的價(jià)格。

　　(4)以確定拍賣底價(jià)為目的時(shí)，劃撥土地的評(píng)估價(jià)值從理論上講雖然不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金，但在實(shí)際操作出具估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)把土地使用權(quán)出讓金作為土地價(jià)值的一個(gè)內(nèi)容并予以必要的說(shuō)明。劃撥土地拍賣時(shí)，應(yīng)假定其為出讓土地進(jìn)行評(píng)估拍賣，然后以拍賣所得的價(jià)款扣除國(guó)家應(yīng)得的土地出讓金后，余下部分由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。因此，拍賣底價(jià)的劃撥土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值中應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金的款額，并予以必要說(shuō)明，否則，拍賣所得中無(wú)法扣除土地出讓金。

　　5、在對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其取得成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)構(gòu)成均應(yīng)取社會(huì)平均成本，而非個(gè)別成本。

　　6、在對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)特別是居民住宅進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其占用的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)予以特殊的考慮。

　　在我國(guó)沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理，城市拆遷范圍內(nèi)相當(dāng)多的居民住宅即屬此類。根據(jù)對(duì)拆遷范圍內(nèi)的劃撥地房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，考慮到拆遷評(píng)估屬補(bǔ)償性質(zhì)，主要應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估，而不應(yīng)考慮土地未來(lái)的潛在價(jià)值，不能用最高最佳使用的預(yù)期原則進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，在對(duì)舊城區(qū)的民宅進(jìn)行拆遷評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮到此類房屋占地很多是由繼受而來(lái)，雖然現(xiàn)在對(duì)這一塊作為劃撥土地在進(jìn)行管理，但在評(píng)估時(shí)也應(yīng)考慮這種繼受取得與典型的劃撥取得之間的差異，以充分體現(xiàn)公開、公平、公正的原則。
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