淺談物權(quán)法對房地產(chǎn)評估行業(yè)的影響

　　【導(dǎo)讀】2017年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"淺談物權(quán)法對房地產(chǎn)評估行業(yè)的影響"，希望對大家有所幫助，?？荚図樌?

　　2007年3月l6日，十屆人大五次會議通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，作為中國規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，物權(quán)法主要是從民事角度明確物是屬于誰的，明確物的權(quán)利人對物的利用有那些基本權(quán)利，明確對物權(quán)如何進行保護等等。它的頒布對于保護權(quán)利人的切身利益，激發(fā)人們創(chuàng)造財富的活力，促進社會和諧具有重要的意義。這是一部確認財產(chǎn)歸屬和利用關(guān)系的基本法律，進一步明確和完善了現(xiàn)行的如《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等多部法律。作為房地產(chǎn)評估行業(yè)中的一員，我們主要關(guān)注到物權(quán)法的實施對我們整個房估行業(yè)的影響。現(xiàn)就物權(quán)法中與房地產(chǎn)相關(guān)的規(guī)定作一初步的匯總分析;

　　一、《物權(quán)法》要求登記效力和合同效力的區(qū)分使評估技術(shù)處理趨于明朗

　　《物權(quán)法》第9條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。第l5條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。上述規(guī)定嚴格區(qū)分了物權(quán)效力和債權(quán)效力，也就是說，即使沒有辦理登記，買賣、抵押等合同依然有效，只是買受人的房屋所有權(quán)、抵押權(quán)等不能設(shè)立。在《物權(quán)法》頒布前，由于對不動產(chǎn)物權(quán)效力、債權(quán)效力并未嚴格區(qū)分，所以在實際房地產(chǎn)評估中，是否考慮未登記的抵押存在對評估價值的影響，一般由估價師本人視評估目的等具體情況而定，致使相同的產(chǎn)權(quán)狀況出現(xiàn)不同的處理方法，加之在實際評估中有些未經(jīng)登記的抵押合同，如果所有權(quán)人不主動提供，估價師就很難掌握得到，無形中也增大了估價師在評估工作中的壓力?，F(xiàn)在《物權(quán)法》中有了明確規(guī)定，估價師在評估中就可以著重關(guān)注已經(jīng)登記的權(quán)利對評估的影響，而對未登記的權(quán)利只需進行盡職調(diào)查即可。因為未登記的權(quán)利實際上并未真正設(shè)立，權(quán)利人所擁有的只是債權(quán)效力，而作為債權(quán)效力，只涉及雙方當(dāng)事人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不直接影響房地產(chǎn)市場價值。但是對于明顯有抵押等情況存在而又未登記的房地產(chǎn)，在評估報告中還是應(yīng)做出說明，這樣做，既可以反映估價師進行了盡職調(diào)查，又可提示報告使用人，該房地產(chǎn)有可能涉及的合同糾紛。

　　二、《物權(quán)法》 的實施使房地產(chǎn)評估行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍進一步擴大

　　與房地產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)范圍相關(guān)的具體規(guī)定包括：

　　(一)不動產(chǎn)賠償?shù)墓纼r;《物權(quán)法》第36條、37條明確了不動產(chǎn)權(quán)利人對他人毀損、侵害物權(quán)的請求賠償權(quán)，損害賠償是對不法侵害造成不動產(chǎn)的毀損、滅失，依原物的價值折合貨幣進行賠償。折合貨幣必然要進行價值評估，才具備價值賠償?shù)墓帕Α?/p>

　　(二)征收、征用不動產(chǎn)的價值評估;《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償?shù)荣M用”;第44條規(guī)定：“單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補償”。關(guān)于征收補償補助費的標(biāo)準，雖然 土地管理法 中有相應(yīng)標(biāo)準，但僅是一般范圍的規(guī)定，而且因地區(qū)和時間的差異性，也需要實時評估，確定某一時點的某一地區(qū)的補償價格。征用補償則是對征用期間或征用后原使用權(quán)毀損、滅失的價值補償，沒有統(tǒng)一的補償標(biāo)準，需要進行相應(yīng)的價值評估。

　　(三)土地承包經(jīng)營權(quán)中的林地、草地以及通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式取得的荒地抵押價值的評估;土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)民集體所有和國家所有，由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地依法實行土地承包經(jīng)營的權(quán)利。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，耕地的土地承包經(jīng)營權(quán)不能抵押，《物權(quán)法》及《農(nóng)村土地承包法》中規(guī)定，家庭(耕地)承包經(jīng)營權(quán)不得抵押，這些法律明文規(guī)定同出一轍。而對于林地、草地未做禁止抵押的規(guī)定，非禁即允許，這為土地承包經(jīng)營權(quán)的資產(chǎn)利用價值和功能創(chuàng)造了一定的提升空間。而且《物權(quán)法》第128條規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押?！段餀?quán)法》第133條、第180條也明確了通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。這些可以抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)的價值評估為我們提供了新增業(yè)務(wù)，也是我們面臨的新的研究課題。

　　(四)出讓土地評估的范圍進一步擴大;《物權(quán)法》將城市房地產(chǎn)管理法中“豪華住宅”擴大為“商品住宅”，使我們?yōu)橥恋爻鲎屧u估的范圍也相應(yīng)擴大。

　　(五)明確了在建工程抵押的合法性;《物權(quán)法》第180條第5款規(guī)定了“正在建造的建筑物可以抵押”，這一規(guī)定給金融機構(gòu)打開一扇新的大門，為企業(yè)融資開辟新渠道，也為我們估價機構(gòu)增添了新的視野。

　　(六)房地一并處分和抵押，評估時也不分家;《物權(quán)法》第l46條、第l47條、第182條強調(diào)了建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán)在處分、抵押時的相互關(guān)聯(lián)性。如同“一個硬幣的兩面”，而實際上是一個整體，只要建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物中有一個發(fā)生轉(zhuǎn)讓和抵押，另一個就要相應(yīng)轉(zhuǎn)讓和抵押。況且從法律后果講，不可能也不允許把“房”和“地”分別抵押給不同的債權(quán)人，更不允許轉(zhuǎn)讓給不同的主體。這就是人們通常所說的“房隨地走”的原則，我們估價實務(wù)中也要遵循這一原則，保持與已有的法律制度相一致，避免不必要的評估風(fēng)險。

　　(七)《物權(quán)法》為物業(yè)稅的開征提供了必要的法律基礎(chǔ)，物業(yè)稅征收的估價業(yè)務(wù)也成為估價業(yè)新的領(lǐng)域;《物權(quán)法》以國家基本法的高度明確了對國家、集體、私人的物權(quán)進行平等對待和一體保護，同時也強調(diào)物權(quán)的確立，保護和確權(quán)密不可分。這樣也就明晰了物業(yè)權(quán)屬問題，物業(yè)稅的征收也有了必要的法律前提。《物權(quán)法》第149條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。關(guān)于期滿后如何續(xù)期，是否應(yīng)補繳土地出讓金及其出讓金標(biāo)準問題，《物權(quán)法》未做相關(guān)規(guī)定這并不影響屆時根據(jù)實際情況再作相關(guān)的規(guī)定，故以不作規(guī)定為宜。我認為這不是法律上的漏洞，而是因地制宜、慎重對待的立法空間。因為“如何續(xù)期，是否繳費”的問題，關(guān)系到廣大群眾的利益，況且成千上萬戶業(yè)主到期去房地管理部門辦理續(xù)期，將耗廢大量的行政資源，那么征收物業(yè)稅則是解決這個問題的一種行之有效的辦法。物業(yè)稅是以物業(yè)的實時價格為征收依據(jù)的，無疑將增加房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)量，但尚需要建立一套針對物業(yè)稅征收的評估體系和操作規(guī)范，使得該種估價業(yè)務(wù)在實務(wù)操作中有章可循。

　　(八)反擔(dān)保中的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù);《物權(quán)法》進一步明確了反擔(dān)保方式的合法性和可操作性，對于反擔(dān)保行為中涉及到由債務(wù)人或其他人向本擔(dān)保中的第三擔(dān)保人提供的不動產(chǎn)保證或抵押價值的確定，也需要估價機構(gòu)進行評估。
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　　三、《物權(quán)法》對房地產(chǎn)評估實務(wù)中提出新的要求

　　物權(quán)法的實施對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了新的機遇和空間，同時也對我們的執(zhí)業(yè)要求及規(guī)范提出了更高的要求;

　　(一) 異議登記、預(yù)告登記給房地產(chǎn)評估增加了新的工作內(nèi)容

　　異議登記、預(yù)告登記怍為一種重要的登記制度，在《物權(quán)法》第19條、第20條進行了明確規(guī)定，這對業(yè)主、買受入、抵押權(quán)人的保護非常重要，在辦理異議登記、預(yù)告登記后，任何人要交易該房地產(chǎn)均需查閱是否有異議登記、預(yù)告登記， 這就要求我們在評估中首先要收集這方面的資料，其次要在報告中是否存在異議登記、預(yù)告登記予以批露，并要在計算中分析是否對評估價值造成影響，也就是說在《物權(quán)法》對異議登記、預(yù)告登記進行明確規(guī)定后，報告中的權(quán)利分析就不再局限于抵押、擔(dān)保、租賃、地役等幾個方面， 而應(yīng)增加異議登記、預(yù)告登記。

　　(二) 建設(shè)用地使用權(quán)概念的提出要求估價師在評估報告中有新的表述

　　《物權(quán)法》第135條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的僅利，有權(quán)使用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施.”從中可以看出，建設(shè)用地使用權(quán)首先是國有土地，不是集體土地，其次是用于建造建筑物、構(gòu)筑物，不是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，所以建設(shè)用地使用權(quán)所反應(yīng)的是國有土地使用權(quán)中用于建造房屋、構(gòu)筑物而非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的那一部分，所以在《物權(quán)法》頒布后，對國有建設(shè)用地評估時再采用“國有土地使用權(quán)”這一說法，就會有涉及面太廣，定義不準確之嫌。

　　(三)《物權(quán)法》對房地產(chǎn)估價技術(shù)方面的影響

　　1、《對土地承包經(jīng)營權(quán)價值進行評估時需考慮的收益年限物權(quán)法》第126條作出了相應(yīng)的規(guī)定，可作為評估土地承包經(jīng)營權(quán)價值時的年限依據(jù)。

　　2、征收補償估價的技術(shù)思路區(qū)別于房屋拆遷補償?shù)墓纼r

　　征收的目的是為了實現(xiàn)社會公共利益，使不特定的多數(shù)人受益。在補償問題上，不論是政府還是集體單位和個人，為實現(xiàn)公共利益必然會有代價，這種代價就是權(quán)利的普遍犧牲或特別犧牲，需要公共利益的直接或間接受益者接受部分權(quán)利的損失。所以，征收補償費不是被征收財產(chǎn)的對價或市場價格，在估價思路和方法上更適合采用成本法。而房屋拆遷主要是以城市舊區(qū)改造和綜合開發(fā)為目的，是在符合城市規(guī)劃和政府指導(dǎo)下的商業(yè)開發(fā)行為，其評估價格則為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。

　　3、《物權(quán)法》首次提出了建設(shè)用地使用權(quán)空間利用權(quán)，打破了我們對建設(shè)用地使用權(quán)概念的傳統(tǒng)理解空間利用權(quán)是依法利用地下、地上一定范圍空間的權(quán)利。由于土地資源的稀缺性，隨著科技的進步和社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對土地的利用從地表延及地表上空和地表以下。《物權(quán)法》規(guī)定了“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，拓展了建設(shè)用地使用權(quán)利用空間范圍，如地下停車場、地下商場、地鐵等設(shè)施是對地下空間的利用權(quán)，樓字頂部平臺，空中走廊、高架鐵路等是地上空間利用權(quán)，這是對有限的土地資源立體利用。依法取得的地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)，雖然是以地表為物理載體，但已成為具有單獨價值的物，遵循“一物一權(quán)”制原則，該物的權(quán)利也可依法單獨設(shè)立。以我國土地所有權(quán)的公有制性質(zhì)為前提，地下、地上空間的所有權(quán)仍然為國有性質(zhì)，空間利用權(quán)作為在建設(shè)用地不同垂直范圍內(nèi)分別設(shè)立的使用權(quán)，仍然屬于建設(shè)用地使用權(quán)這種用益物權(quán)的范圍。在空間利用立法方面，建設(shè)部于1997年10月頒布了《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》，隨著《物權(quán)法》的深入實施，其它地區(qū)(如上海、深圳)也開始擬審相應(yīng)的管理辦法。隨著空間利用立法的健全和土地利用的立體化趨勢，對建設(shè)用地使用權(quán)涵義的理解并不僅局限在某一宗地在既定的容積率、用途、使用年限等規(guī)劃條件下的使用權(quán)利，要關(guān)注是否存在既定的規(guī)劃條件以外的其他合法的空間利用權(quán)，以及該權(quán)利對原地表規(guī)劃條件的使用權(quán)價值的影響，也要關(guān)注土地使用權(quán)和空間利用權(quán)為同一主體和不同主體時的土地使用權(quán)、空間利用權(quán)的價值差異等，這將成為我們今后在估價實踐和技術(shù)交流中的熱點問題。

　　隨著《物權(quán)法》的實施及其相關(guān)配套法規(guī)的相繼出臺，我們要認真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，深刻領(lǐng)會其精神實質(zhì)，適應(yīng)新的市場需求，從容應(yīng)對《物權(quán)法》給房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來的機遇和挑戰(zhàn)，以促進房地產(chǎn)估價行業(yè)不斷成熟發(fā)展。
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