2018房地產估價師《理論與方法》：土地利用所受的限制

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　　土地利用所受的限制：

　　土地利用所受的限制，分為兩個方面：一是受自身能力的限制，如建筑技術、經濟實力等，二是受自身能力以外的限制，以下所講均為這方面的限制。

　　對土地利用的限制可歸納為3個方面：(1)土地權利的設置以及行使的限制;(2)房地產相鄰關系的限制;(3)土地使用管制。

　　1.從土地權利的設置以及行使的限制來看，中國大陸目前主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權。其中，所有權屬于自物權，其余屬于他物權。他物權是對他人之物所擁有的權利，是對所有權的限制。拿地役權來說，對于供用地而言，它是他人對土地享有一種有限的使用權，字面的意思是該土地為他人服役。地役權在給他人方便時，土地所有人或土地使用權人有可能受到某種損失，所以，地役權的存在會降低土地的價值。

　　2.從房地產相鄰關系的限制來看，房地產所有人或使用人在自己的房地產內從事工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權利時，負有注意防免損害相鄰房地產的義務，就相鄰房地產所有人或使用人而言，則享有請求房地產所有人、使用人注意防免損害發(fā)生的權利。相鄰關系的實質，從義務方面來說是對房地產所有權、使用權的一種限制。

　　在現實中，主要存在2類相鄰關系：(1)通風、采光、排水、排污的相鄰關系。例如，相鄰關系人在建造建筑物時，應當照顧到周圍相鄰人的實際需要，與相鄰建筑物保持適當距離并且適當限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。(2)險情危害的相鄰關系。

　　3.從土地使用管制來看，對于房地產估價來說，有意義的土地使用管制主要是耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規(guī)劃。例如，城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率和建筑密度等的規(guī)定。其中，容積率是一塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值，即：容積率=總建筑面積÷土地總面積。容積率有包括±0.00以下地下建筑面積的容積率和不包括±0.00以下地下建筑面積的容積率。故在估價時一定要了解清楚所說的容積率的確切內涵。

　　建筑密度又稱建筑覆蓋率，通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例，即：建筑密度=建筑基底總面積÷土地總面積。建筑密度有時還采用建筑物的最大水平投影面積占土地總面積的比例來表示。城市規(guī)劃一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作為建筑物的綠地和交通，滿足建筑物的通風、采光、防火以及居住者的隱私權等要求。如果各層建筑面積均相同，則有：容積率=建筑密度X建筑層數。因為：總建筑面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數。

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