2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考前訓(xùn)練(5)

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一、單選題

1、比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的(　)。

A、替代原理

B、可比原理

C、市場原理

D、最高最佳利用原理

2、在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的(　)范圍之內(nèi)。

A、0.5～1.5

B、1.5～2.0

C、0.5～2.0

D、1.0～1.5

3、估價對象及下列交易實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的建筑面積為1500 ㎡，現(xiàn)為空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為(　)。

A、建筑面積1500㎡，一年前出售，售價為2000元/㎡，位于同一工業(yè)區(qū)

B、建筑面積10000㎡，近期租出，年租200萬，位于同一工業(yè)區(qū)

C、建筑面積500㎡，近期租出，年租10萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D、建筑面積2000㎡，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

4、估價對象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為(　)萬元。

A、75.00

B、75.60

C、83.60

D、86.00

5、有一宗房地產(chǎn)交易實例，其成交總價為40萬元，其中首付20%，余款在以后的五年每年年末平均支付，假設(shè)年利率是10%，則在成交日期一次付清的價格為(　)萬元。

A、32.26

B、35.26

C、40

D、42.26

二、多項選擇題

1、下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價的有(　)。

A、房地產(chǎn)開發(fā)用地

B、學(xué)校

C、在建工程

D、別墅

E、特殊廠房

2、運用比較法估價要消除以下(　)方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象的價值差異。

A、成交價格與比較價值的內(nèi)涵和形式不同

B、特殊交易情況與正常交易情況不同

C、成交日期與價值時點不同

D、可比實例狀況與估價對象狀況不同

E、理性和非理性購買人因素差異

3、運用比較法估價的一般步驟包括下列(　)。

A、搜集交易實例

B、選取可比實例

C、對可比實例成交價格進(jìn)行處理

D、計算比較價值

E、分解比較系數(shù)

4、搜集交易實例時應(yīng)搜集交易實例的(　)。

A、成交價格

B、議價時間

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

5、比較法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的(　)。

A、區(qū)位相近

B、權(quán)利性質(zhì)相同

C、面積相等

D、檔次相當(dāng)

E、建成年份相同

【答案部分】

1、【正確答案】 A

【答案解析】本題考查的是比較法的理論依據(jù)。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。參見教材P173。

2、【正確答案】 C

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求?？杀葘嵗囊?guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內(nèi)。參見教材P180。

3、【正確答案】 D

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。主要從以下四個方面考慮：(1)可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似，根據(jù)0.5≤可比實例/估價對象規(guī)模≤2，可得出750≤估價對象規(guī)模≤3000;(2)可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的;(3)可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點;(4)可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。參見教材P180。

4、【正確答案】 B

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。可比實例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。參見教材P181。

5、【正確答案】 A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一付款方式。本題是余款在以后的五年每年年末平均支付,即表示每年年未的付款額為40×80%/5=6.4萬元，那么，實際價格為8+6.4×(1/10%)×(1-1/(1+10%)5)=8+6.4×3.7908=32.26萬元。參見教材P183。

二、多項選擇題

1、【正確答案】 BCE

【答案解析】本題考查的是比較法適用的估價對象。選項B屬于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn);選項C屬于可比性差的房地產(chǎn);選項E屬于數(shù)量很少的房地產(chǎn)。均難以采用比較法估價。參見教材P174。

2、【正確答案】 ABCD

【答案解析】本題考查的是比較法估價需要具備的條件。運用比較法估價要消除以下方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象的價值差異：①成交價格與比較價值的內(nèi)涵和形式不同;②特殊交易情況與正常交易情況不同;③成交日期與價值時點不同;④可比實例狀況與估價對象狀況不同。參見教材P175。

3、【正確答案】 ABCD

【答案解析】本題考查的是比較法估價的操作步驟。運用比較法估價一般分為4大步驟：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例成交價格進(jìn)行處理;④計算比較價值。參見教材P175。

4、【正確答案】 ACDE

【答案解析】本題考查的是搜集交易實例的要求。在搜集交易實例時應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③交易方式;④成交日期;⑤成交價格;⑥交易目的。參見教材P177。

5、【正確答案】 ABD

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。選取的可比實例應(yīng)滿足下列要求：①與估價對象的區(qū)位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價對象的檔次相當(dāng)。⑤與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P180。