2019房地產估價師《制度與政策》第五章考點：商品房現(xiàn)售

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商品房現(xiàn)售(掌握)

依據(jù)：《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)。

商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：

(1)出售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;

(2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件;

(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;42：

(4)已通過竣工驗收;

(5)拆遷安置已經落實;

(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;

(7)物業(yè)管理方案已經落實。

商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;(2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件;(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經落實;(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經落實。參見教材P110～112。

三、商品房銷售代理(熟悉)

房地產銷售代理是指房地產開發(fā)企業(yè)或其他房地產擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產中介服務機構代為銷售的一種經營方式。

(1)實行銷售代理必須簽訂委托合同中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

(2)房地產中介服務機構的收費。受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

(3)房地產銷售人員的資格條件。房地產專業(yè)性強、涉及的法律多，因此對房地產銷售人員的資格有一定的要求，必須經過專業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務。

四、 商品房銷售中禁止的行為 (掌握)

(1)房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

(2)房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

(3)不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質費用。

(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

2005年5月9日國務院下發(fā)的《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》中增加了新的規(guī)定：國務院根據(jù)《城市房地產管理法》第四十六條的授權決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓 。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

(5)2011年，國辦下發(fā)了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。

原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內向其售房。

五、商品房買賣合同(考點、掌握)

2014年，住房城鄉(xiāng)建設部、國家工商總局印發(fā)的商品房買賣合同示范文本有以下特點：一是分別制訂了《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》，即商品房預售、商品房現(xiàn)售分別采取不同的合同文本。

二是示范文本采取采用章節(jié)體例、增加了專業(yè)術語解釋。

三是對合同的內容進一步統(tǒng)一規(guī)范。增加了預售資金監(jiān)管條款、商品房權屬和抵押狀況條款、驗房內容、買受人信息保護等條款;要求對共有部分進行明確約定、區(qū)分了違約責任、明確了利息和違約金的計算基數(shù)等。

示范文本規(guī)定，簽訂補充協(xié)議的前提是：對示范合同中未約定或約定不明的內容，雙方可以根據(jù)具體情況簽訂書面補充協(xié)議。

但同時規(guī)定：補充協(xié)議中如含有不合理減輕會免除示范合同中約定應當由出賣人承擔的責任或不合理加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以示范合同為準。

(一)商品房預售合同主要內容

1.合同當事人;

2.商品房基本狀況;

3.商品房價款;

4.商品房交付條件與交付手續(xù);

5.面積差異處理方式;

6.規(guī)劃設計變更;

7.商品房質量及保修責任;

8.合同備案與房屋登記;

9.前期物業(yè)管理;

10.其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設施約定、爭議解決方式等。

(二)商品房現(xiàn)售合同主要內容

1.合同當事人;

2.商品房基本狀況;

3.商品房價款;

4.商品房交付條件與交付手續(xù);

5.商品房質量及保修責任;

6.房屋登記;

7.物業(yè)管理;

8.其他事項。

(三)計價方式

商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價。按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成 ，套內建筑面積部分為專有部分，分攤的共有面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

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(四)面積誤差的處理方式

按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。面積誤差比是實測記面積與預測面積之差與預測面積之比，公式為：

面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%

合同中沒有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

1)按套內建筑面積計價的，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的 ，據(jù)實結算房價款;按建筑面積計價的，建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內的，根據(jù)實測建筑面積結算房價款。

2)按套內建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。按建筑面積計價的，建筑面積或套內建筑面積任何一個的誤差比絕對值超過3%的，買受人就有權解除合同。買受人解除合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內 退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。

買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍 返還買受人。

注：要正確理解面積誤差比及返還金額計算問題。

(一)要學會計算面積誤差比。

面積誤差比是處理面積誤差的基礎。

基本公式：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%

實測面積與預測面積往往有一定的誤差。

例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產證時的面積為100平方米。

此時的面積誤差比是：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-95)/95=5.26%。

例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產證時的面積為95平方米。

此時的面積誤差比是：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(95-100)/100=-5%。

(二)要學會計算面積誤差的處理。

關于處理的步驟：

一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。

二是凡合同未作約定的，按以下原則處理：(教材規(guī)定)

(1)按套內建筑面積計價的，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據(jù)實結算房價款;按建筑面積計價的，建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內的，根據(jù)實測建筑面積結算房價款。如某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同約定的面積(預測面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產證時的面積為102平方米。此時的面積誤差比是：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%=(102-100)/100=2%，此時對于該購買人來說，與合同約定面積多出的2平方米，要按原售房價格×2平方米的價款，向開發(fā)商交納。

(2)按套內建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。(購買人的權利)

第一　買受人解除合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。

第二 買受人不退房的(有兩種情況)：

一是實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。此項規(guī)定主要針對的是：實測面積大于預測面積。

如例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(預測面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產證時的面積為100平方米。

按照處理原則，此時面積誤差比=5.26%。面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款(95平方米的房價款×3%)，由買受人補足;超出3%部分的房價款(95平方米的房價款×2.26%)由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。

二是實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。此項規(guī)定主要針對的是：實測面積小于預測約定面積時。

如例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(預測面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產證時的面積為95平方米。

按照處理原則，此時面積誤差比=-5%。面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款(100平方米的房價款×3%)由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;超出3%部分的房價款(100的房價款平方米×2%)由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人(也就是返還100×2%×2平方米的價款)。

(三)綜上所述，本章內容考試中，易出計算題和綜合分析題。計算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據(jù)是原建設部《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)規(guī)定，計算面積誤差比，關鍵要記住面積誤差比公式，即：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%?？荚囍兄灰o出實測面積、預測面積，就可以算出面積誤差比;之后根據(jù)所計算的面積誤差比是否大于3%，來確定具體的面積誤差處理方式。

房地產開發(fā)企業(yè)應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房，不得擅自變更規(guī)劃、設計。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內 做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未做出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。房地產開發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息;同時，以全部房價款為基數(shù)，按照合同中約定比例向買受人支付違約金。

(六)保修責任

當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任 等內容做出約定。房地產開發(fā)企業(yè)承擔的保修期從房地產開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日 起計算。