2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第九章考點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例

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第七節(jié) 假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例

一、假設(shè)開發(fā)法總結(jié)

對(duì)上述假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知：假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。

假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況(起點(diǎn));另一頭是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況(終點(diǎn))。然后假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長(zhǎng)時(shí)間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤(rùn)。

在實(shí)際估價(jià)中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類。可供開發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。

未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對(duì)生地和毛地的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，有熟地和新房?jī)深?對(duì)熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。另外，未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含家具、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)利。

開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，也可采用收益法求取(但是絕對(duì)不能采用成本法求取)。后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。

假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算匯總表，見表9-1和表9-2。

假設(shè)開發(fā)法(動(dòng)態(tài)分析法)估價(jià)測(cè)算匯總表 表9-1

續(xù)表

假設(shè)開發(fā)法(靜態(tài)分析法)估價(jià)測(cè)算匯總表 表9-2

續(xù)表

續(xù)表

測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額備注

銷售稅金及附加

其他銷售稅費(fèi)

四、后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)

直接成本利潤(rùn)率

投資利潤(rùn)率

成本利潤(rùn)率

銷售利潤(rùn)率

五、開發(fā)價(jià)值總價(jià)

單價(jià)

二、假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例

【例9-1】某成片荒地的面積為2km2，適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?ldquo;小塊”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;建設(shè)期為3年;

將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開發(fā)的年平均投資利潤(rùn)率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)和買方需要繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%和4%。請(qǐng)采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。

『正確答案』價(jià)值時(shí)點(diǎn)為購(gòu)買該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在，并設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V，則：

(1)開發(fā)完成后的熟地總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6(億元)

(2)該成片荒地取得稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V(億元)

(3)建設(shè)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用總額=2.5×2=5(億元)

(4)投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

(5)轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額(銷售稅費(fèi))=9.6×6%=0.576(億元)

(6)開發(fā)利潤(rùn)總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(億元)

故：

該成片荒地總價(jià)=1.641(億元)

該成片荒地單價(jià)=164100000/2000000=82.05(元/m2)

注意與教材第286頁(yè)例8-1對(duì)比學(xué)習(xí)。