2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第十一章考點：路線價法

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路線價法

一、路線價法概述

(一)路線價法的含義(熟悉)

路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，并設定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用相關調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。

(二)路線價法的理論依據(jù)(熟悉)

路線價法實質上是一種比較法，是比較法的派生方法。

理論依據(jù)——替代原理。

路線價法與比較法的關系：

路線價法中，“標準臨街宗地”可視為比較法中的“可比實例”。若干標準臨街宗地的平均價格為“路線價”，可視為比較法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整，但未進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實例價格”。其余臨街土地的價值是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進行適當?shù)恼{(diào)整來求取。

即只做房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不需再做交易情況修正和市場狀況調(diào)整。

路線價法與比較法的不同：路線價法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整;路線價先對多個可比實例價格進行綜合，然后再進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不是先分別對每個可比實例價格進行修正和調(diào)整，然后再進行綜合;利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”，即所有臨街土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值。

路線價法不進行交易情況修正和市場狀況調(diào)整的原因：求得的路線價——若干標準臨街土地的平均價格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價格;求得的路線價所對應的日期，已與欲求取的臨街土地價值的日期一致，都是價值時點的。

【判斷題】路線價法，實際上是一種比較法，在求取路線價法時不需要進行交易情況修正，但應進行市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價法概述。交易情況和房地產(chǎn)市場狀況在確定路線價時已經(jīng)考慮了，所以計算估價對象價格時，只有進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整即可。參見教材P369。

【判斷題】由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價法概述。路線價法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整，但必須進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，都是房地產(chǎn)狀況修正。參見教材P369。

(三)路線價法適用的估價對象和條件(熟悉)

適用的估價對象，主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價。

具體對象：房地產(chǎn)稅收;市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理);房地產(chǎn)征收或其他需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形。

前提條件：街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。

(四)路線價法估價的操作步驟(熟悉)

①劃分路線價區(qū)段;

②設定標準臨街深度;

③選取標準臨街宗地;

④調(diào)查評估路線價;

⑤制作價格修正率表;

⑥計算臨街土地的價值。

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二、劃分路線價區(qū)段(熟悉)

路線價區(qū)段，是指具有相同路線價的地段。

劃分原則：

應將“通達性相當、位置相鄰、地價相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。

兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。

較長的繁華街道，兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段。

某些不繁華的街道，因地價水平差異不大，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。

同一條街道兩側的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線，將該街道兩側視為不同的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價。

【判斷題】劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是劃分路線價區(qū)段。如果路線太長的繁華地段，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為2個以上的路線價區(qū)段。注意:“必然是”三個字。參見教材P370。

三、設定標準臨街深度(了解)

標準臨街深度：是街道對地價影響的轉折點;由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點遠離街道的方向，地價可視為基本不變。

設定方法：通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。(原因：盡可能減少深度修正的工作。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標準臨街深度，可以簡化以后各宗臨街土地價值的計算)

四、選取標準臨街宗地(了解)

標準臨街宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。

選取的具體要求(8要求)：

①一面臨街;

②地塊形狀為矩形;

③臨街深度為標準臨街深度;

④臨街寬度為標準臨街寬度;

⑤臨街寬度與臨街深度的比例(寬深比)適當;

⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途;

⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率;

⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應具有代表性。

五、調(diào)查評估路線價(了解)

路線價是附設在街道上的若干標準臨街宗地的平均價格。

求取方法：可以運用收益法、比較法分別求取各宗的價格，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。

路線價的表示方法：可以為土地單價，也可以為樓面地價;可以用貨幣表示，也可以用相對數(shù)表示。

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六、制作價格修正率表(掌握)

價格修正率表(兩類)

(1)臨街深度價格修正率表

(2)其他價格修正率表

原理：一宗臨街土地中各個部分的價值隨著其遠離街道而有遞減現(xiàn)象，因其離街道越遠，可及性越差，價值也越小。

(1)四三二一法則

將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：

距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的40%;

第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%;

第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%;

第四個(距離街道最遠的)25英尺，價值占整塊土地價值的10%。

(2)九八七六法則

超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個25英尺等份的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值的9%、8%、7%、6%。

【例1】某臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。試根據(jù)四三二一法則，計算其相鄰的臨街深度15.24m(即50英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價。

『正確答案』該相鄰臨街土地的總價計算如下：121.92×(40%+30%)=85.34(萬元)。

『答案解析』本題考查的是制作價格修正率表。四三二一罰則是指將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的40%;第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%;第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%;第四個(距離街道最遠的)25英尺，價值占整塊土地價值的10%。參見教材P372。

【例2】例1中，如果相鄰的臨街土地的臨街深度為45.72m(即150英尺)，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價為多少萬元?

【解】本題考查的是制作價格修正率表.該相鄰的臨街土地的總價計算如下：

121.92×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)

=121.92×(100%+9%+8%)

=142.65(萬元)

參見教材P373。

【例3】通過標準臨街宗地單價(路線價)求得的一宗臨街深度為15.24m(即50英尺)、臨街寬度為20.00m的土地總價為85.34萬元。標準臨街宗地的臨街深度為30.48m(即100英尺)，臨街寬度為25.00m。假設臨街寬度20.00m與臨街寬度25.00的差異對土地單價的高低影響不大，請根據(jù)四三二一法則，計算標準臨街宗地的單價和總價。

【解】標準臨街宗地的單價和總價計算如下：

設臨街深度為30.48m、臨街寬度為20.00m的土地總價為V，則：

V×(40%+30%)=85.34(萬元)

V=85.34÷(40%+30%)=121.92(萬元)

標準臨街宗地的單價=121.92×10000÷(30.48×20.00)=2000.00(元/m2)

標準臨街宗地的總價=2000.00×(30.48×25.00)÷10000=152.40(萬元)。

參見教材P372。

(3)其他法則

“前面三分之一里面三分之二法則”：是臨街深度為150英尺的臨街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的價值，各占整塊土地價值的一半。

蘇慕斯法則(Somers rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價值，分別占整塊土地價值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，則該部分的價值僅為臨街深度為100英尺的臨街土地價值的15%。

霍夫曼法則(Hoffman rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整塊土地的價值，分別占整塊土地價值的37.5%、67%、87.7%和100%。

哈柏法則曾經(jīng)考過一次。

2.幾種臨街深度價格修正率(掌握)

在圖11-5a中，假設a1，a2，a3，…，an-1，an也分別表示各細條的價值占整塊土地價值的比率，則單獨深度價格修正率的關系為：(遞減)

a1>a2>a3>…>an—1>an

累計深度價格修正率的關系為：(遞增)

a1<(a1+a2)<(a1+a2+a3)<...<(a1+a2+a3+…+an-1+an)

平均深度價格修正率的關系為：(遞減)

以四三二一法則為例，單獨深度價格修正率為：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累計深度價格修正率為：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度價格修正率為：

40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%

為簡明起見，將上述臨街深度價格修正率用表格來反映，即為臨街深度價格修正率表，見表11-1。

臨街深度價格修正率表　　表11-1

臨街深度價格修正率表的制作形式——單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率、平均深度價格修正率。

累計深度修正率越來越大，單獨深度和平均深度修正率越來越小。

平均深度價格修正率與累計深度價格修正率的關系：

平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標準臨街深度÷所給臨街深度

平均深度價格修正率，即該深度上所占標準宗地總價值的比率/所占標準宗地總面積的比率

=該塊地占標準宗地的價格比重/該地塊占標準宗地的面積比重

(考試的時候要會換算)

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制作臨街深度價格修正率表的要領：

①設定標準臨街深度;

②將標準臨街深度分為若干等份;

③確定臨街深度價格遞減率;

④求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。

七、計算臨街土地的價值(掌握)

(一)路線價法的計算公式

(1)當以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率。又分為兩種情況：

如果臨街寬度與標準寬度相同

V(總價)=標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率

V(單價)=(標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率)/(臨街寬度×臨街深度)

如果臨街寬度與標準寬度不相同

V(總價)=(標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率)/(標準寬度×臨街深度)×估價對象面積

=標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率×(臨街寬度/標準寬度)

V(單價)=V(總價)/估價對象土地面積=標準臨街宗地×Σ單獨深度價格修正率/(標準寬度×臨街深度)

(2)當以單位寬度的標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率。

V(總價)=路線價×∑單獨深度價格修正率×臨街寬度

V(單價)=路線價×∑單獨深度價格修正率/臨街深度

(3)當以標準臨街宗地的單價作為路線價時，應采用平均深度價格修正率。

V(單價)=路線價×平均深度價格修正率

V(總價)=路線價×平均深度價格修正率×臨街寬度×臨街深度

記憶：總價為路線價時，用累計深度價格修正率，單價為路線價時，用平均深度價格修正率。

感嘆一下!俺們復習估價師考試，總是累啊!

總——累　單——平

考試時，考單價的形式居多

(二)臨街土地價值的計算

1.一面臨街矩形土地的價值計算

土地單價=路線價×平均深度價格修正率

土地總價=土地單價×土地面積

2.前后兩面臨街矩形土地價值的計算

采用重疊價值估價法

先確定高價街(前街)與低價街(后街)的影響范圍的分界線

以此分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分，然后根據(jù)該兩部分各自所臨街的路線價和臨街深度分別計算價值，再將此兩部分的價值加總。

前、后街影響深度與總深度的關系

前街影響深度+后街影響深度=總深度

3.矩形街角地價值的計算

采用正旁兩街分別輕重估價法

先求出高價街(正街)的價值，再計算低價街(旁街)的影響加價，然后加總。

土地單價=正街路線價×正街臨街深度價格修正率+旁街路線價×旁街臨街深度價格修正率×旁街影響加價率

4.三角形土地的價值的計算

(1)一邊臨街直角三角形土地價值的計算

按矩形土地計算價值，再乘以三角形土地價格修正率。

土地單價=路線價×臨街深度價格修正率×三角形土地價格修正率

土地總價=路線價×臨街深度價格修正率×三角形土地價格修正率×1/2×臨街寬度×臨街深度

(2)其他三角形土地價值的計算

先將三角形作輔助線，形成兩塊一邊臨街的直角三角形土地，然后計算兩個一邊臨街直角三角形土地的價值，再相減。

5.其他形狀土地的價值計算

先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計算這些形狀的土地價值，再相加減。