2021年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》鞏固題(18）

閱讀理解

1、某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結(jié)束。

<1> 、以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響結(jié)果為(　)。

A、市場價格上升

B、市場價格下降

C、市場價格不變

D、市場價格變化不確定

<2> 、以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響結(jié)果為(　)。

A、市場價格上升

B、市場價格下降

C、市場價格不變

D、市場價格變化不確定

<3> 、2016年3月需對臨道路的一底層商業(yè)用房市場價格進(jìn)行評估。估價人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時，交易日期距價值時點(diǎn)不應(yīng)超過(　)。

A、6個月

B、9個月

C、1年

D、2年

2、某商業(yè)房地產(chǎn)建筑面積為2500m2，于2014年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2015年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2015年3月1日起至2055年2月28日止。在2016年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價。

<1> 、采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)。

A、按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算

B、按建筑物耐用年限計算

C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D、按建筑物已使用年限計算

<2> 、采用收益法估價時，下述觀點(diǎn)錯誤的是(　)。

A、收益年限應(yīng)按價值時點(diǎn)時的土地使用權(quán)剩余年限計算

B、價值時點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2016年3月1日

C、凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

D、應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

3、某夫妻有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要對該套住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該套房改房的價格進(jìn)行估價，經(jīng)估價師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該套住宅的土地是劃撥用地，現(xiàn)該房屋已經(jīng)出租，到2020年年底到期。

<1> 、房地產(chǎn)估價師在評估時應(yīng)(　)。

A、對于租賃不予考慮

B、評估無租約限制價格

C、評估承租人權(quán)益價格

D、評估出租人權(quán)益價格

<2> 、對該房改房進(jìn)行估價時，表述不正確的是(　)。

A、利用成本法估價時，應(yīng)估價估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格

B、利用成本法估價時，應(yīng)估價估價對象含土地出讓金下的房屋重新購建價格

C、利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金或土地收益

D、該房地產(chǎn)估價時，需要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題

<3> 、對該房改房進(jìn)行估價時，最常用的估價方法是(　)。

A、比較法

B、收益法

C、成本法

D、假設(shè)開發(fā)法

<4> 、該評估所得的估價結(jié)果是(　)。

A、買方出價

B、現(xiàn)狀價值

C、投資價值

D、市場價值

4、某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝飾裝修改造期為1年。

<1> 、該舊廠房最適宜選用的估價方法是(　)。

A、成本法

B、比較法

C、收益法

D、假設(shè)開發(fā)法

<2> 、利用動態(tài)分析法測算該舊廠房的正常購買總價，應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括(　)。

A、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)

B、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

C、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)、補(bǔ)交的出讓金

D、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)、銷售利潤

<3> 、若一年后企業(yè)擬以該房地產(chǎn)申請抵押貸款，作為估價的注冊房地產(chǎn)估價師，應(yīng)按(　)用途進(jìn)行估價。

A、工業(yè)

B、商業(yè)

C、合法原則按工業(yè)用途，最高最佳原則按商業(yè)

D、由當(dāng)事人協(xié)商確定

5、甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

名稱建筑面積(m2)建筑基底面積(m2)房屋結(jié)構(gòu)建筑物重置單價(元/m2)建筑物成新率

店面10001000磚混80090%

倉庫20002000磚木50085%

住宅15001500磚混65090%

<1> 、如果對上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價，當(dāng)利用成本法測算土地價格時，不應(yīng)計入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是(　)。

A、耕地占用稅

B、征地管理費(fèi)

C、耕地開墾費(fèi)

D、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)

<2> 、如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，店面?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為(　)。

A、22.22%

B、33.61%

C、36.55%

D、37.80%

<3> 、如果因市政建設(shè)需要征收該沿街店面，下列關(guān)于征收估價的表述中，正確的是(　)。

A、店面內(nèi)的裝修裝飾補(bǔ)償金額由房屋征收實(shí)施單位和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定

B、因征收估價對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價

C、評估結(jié)果與房屋征收實(shí)施單位和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定

D、甲公司可自行委托估價機(jī)構(gòu)評估店面價值

6、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。

<1> 、在2006年10月時，張某的權(quán)益價格為(　)。

A、沒有租賃條件下的正常市場價格

B、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

C、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值

D、張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價格

<2> 、在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為(　)。

A、剩余3年租期的月租金為200元/ m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

B、剩余3年租期的月租金為180元/ m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

C、該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

D、剩余3年租期的正常市場租金與180元/ m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和

<3> 、如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/ m2。建筑面積為500 m2，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)為(　)。

A、20%的首付款加上該首付款2年的利息

B、20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價值時點(diǎn)的本息值

C、該店面無債務(wù)條件下在價值時點(diǎn)的正常市場價格減去該店面價值時點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價值時點(diǎn)的現(xiàn)值之和

D、2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面價值時點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點(diǎn)的現(xiàn)值之和

7、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后乙公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。

<1> 、到此為止，正常情況下，甲公司的實(shí)際花費(fèi)為(　)元。

A、小于1000萬

B、等于1000萬

C、等于1100萬

D、大于1100萬

<2> 、該工業(yè)廠房估價優(yōu)選的方法是(　)。

A、收益法

B、比較法

C、成本法

D、假設(shè)開發(fā)法

<3> 、2014年6月，甲公司欲出售此房地產(chǎn)，假設(shè)到2014年6月，該類工業(yè)用地地價已增值10%，則在正常市場條件下，此時房地產(chǎn)售價最可能取值為(　)。

A、1060萬

B、1160萬

C、小于1060萬

D、大于1160萬

<4> 、2015年4月企業(yè)因未能償還兩年前申請的抵押貸款，企業(yè)破產(chǎn)，法院處置該房地產(chǎn)，則拍賣所得的價款應(yīng)(　)。

A、首先繳納土地使用權(quán)出讓金

B、首先支付銀行貸款

C、首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用

D、首先支付所欠職工工資及養(yǎng)老保險等費(fèi)用

8、甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%;年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費(fèi)用為130萬元，財務(wù)費(fèi)用為250萬元，市場推廣及銷售費(fèi)用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。

<1> 、該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為(　)萬元。

A、4362.40

B、4788.00

C、4894.40

D、5320.00

<2> 、該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為(　)萬元。

A、1512.40

B、1554.96

C、1938.00

D、1980.56

<3> 、對該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時，一般不作為重點(diǎn)查勘內(nèi)容的是(　)。

A、采光通風(fēng)

B、建筑層高

C、內(nèi)部布局

D、裝飾裝修

答案

閱讀理解

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。高架橋可能帶來大的客流量，使商業(yè)用房價格上升;也可能帶來噪音污染、采光不暢等引起房地產(chǎn)價格下降;還有可能利、害兩個方面的影響互相抵消，使房地產(chǎn)維持原來的價格。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價格的因素。高架路對于居住用房來說，產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)，使房地產(chǎn)價格下降。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結(jié)束。三個月就建設(shè)完工了。房地產(chǎn)市場可能在半年內(nèi)就會有很快的反應(yīng)。這時候應(yīng)該選越短的時期越好。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是成本法。采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個計算。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益法。收益法估價時，運(yùn)營費(fèi)用是從估價角度出發(fā)的，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。因此，測算凈收益時不應(yīng)扣除建筑物折舊額。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的注意事項(xiàng)。已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)評估出租人權(quán)益價值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評估無租約限制價值，并應(yīng)在估價報告中同時說明出租人權(quán)益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房改房、經(jīng) 濟(jì)適用住房估價的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應(yīng)估價估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的常用方法。由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、征收補(bǔ)償價格等的估價，也可用于為商品房預(yù)售價格定位而進(jìn)行的估價。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的注意事項(xiàng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。該舊廠房具有再開發(fā)潛力，適宜采用假設(shè)開發(fā)法估價。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。采用動態(tài)分析法測算該舊廠房正常購買總價時，應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)、補(bǔ)交的出讓金。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。一年后估價時，應(yīng)按照商業(yè)用途進(jìn)行估價。

5、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。根據(jù)《房地產(chǎn)估價理論與方法》，土地取得相關(guān)稅費(fèi)包括：新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。這里就包括了ABC三個選項(xiàng)。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。店面、倉庫、住宅的建筑物價值分別為1000×800×90%=72萬元、2000×500×85%=85萬元、1500×650×90%=87.75萬元，則店面、倉庫、住宅的土地價值分別為128萬元、115萬元、107.25萬元，所以店面分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為128/(128+115+107.25)=36.55%。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。選項(xiàng)A錯誤，被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由征收人和被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定;選項(xiàng)B錯誤，因征收估價對象為收益性店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。張某的權(quán)益價格=剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。王某的權(quán)益價格=剩余3年租期的正常市場租金與180元/㎡條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格=該店面無債務(wù)條件下在價值時點(diǎn)的正常市場價格減去該店面價值時點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價值時點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。甲公司以1000萬元購買工業(yè)用地及其廠房，又花費(fèi)了100萬元構(gòu)建雕塑，兩項(xiàng)共計1100萬元，還會涉及稅費(fèi)等花費(fèi)，因此甲公司的實(shí)際花費(fèi)大于1100萬元。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)估價采用較多的是成本法。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。到2014年6月，工業(yè)用地地價增值10%，此時地價為600+600×10%=660萬元，考慮折舊的影響，建筑物價值低于400萬元，此時房地產(chǎn)售價小于1060(660+400)萬元。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。處分抵押房地產(chǎn)時，拍賣所得應(yīng)首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用。

8、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是經(jīng)營收入的測算。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為：5320×(1-8%-10%)=4362.40。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益的測算。5320(1-8%-10%)-2260-130-250-210=1512.40。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況包括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值。參見教材P106。

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