2021年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》鞏固題(19）

簡答題

1、房屋征收估價的特點(diǎn)有哪些?

2、簡述房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點(diǎn)。

3、簡述房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的技術(shù)路線。

4、法院委托估價機(jī)構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。

<1> 、估價機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?

<2> 、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價有哪些特點(diǎn)?

<3> 、乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機(jī)構(gòu)咨詢競買價格。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?

5、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，價值時點(diǎn)為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價格為3000元/㎡，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2011年6月至價值時點(diǎn)的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為3000元/㎡。

<1> 、估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

<2> 、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

答案

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理。對可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可采用重置成本法估價。參見教材P296。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價類型。選項(xiàng)C錯誤，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。參見教材P306。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價。產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動的前提。參見教材P306。

4、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價，應(yīng)調(diào)查了解估價對象合法改變用途的可能性，并應(yīng)分析、判斷以“維持現(xiàn)狀前提”或“改變用途前提”進(jìn)行估價。參見教材P307。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是估價方法的選用。房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用比較法和成本法進(jìn)行估價。參見教材P307。

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