2021房估師考試《理論與方法》考點：成本法概述

考點：成本法概述

1.成本法：測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本(或重建成本)減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，求取房地產(chǎn)價值或價格。(注意：和比較法、收益法的思路對比)

重新購建成本，是指假設(shè)在價值時點重新購置全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。

折舊，是估價對象房地產(chǎn)在價值時點的重新購建成本與在價值時點的市場價值之差。(會計折舊——價值損耗，估價折舊——價值差額)

成本法先把房地產(chǎn)價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各組成部分加總。

成本法中的“成本”不是通常意義上的成本(會計成本，不含利潤)，而是價格(估價中的成本，包含社會平均利潤)。

2.成本法的理論依據(jù)(熟悉)——生產(chǎn)費用價值論，商品價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。

從賣方看，房地產(chǎn)價格基于過去的“生產(chǎn)費用”，是賣方最低賣價，不能低于開發(fā)建設(shè)代價。

從買方看，房地產(chǎn)的價格是基于類似房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費用”，根據(jù)“替代原理”，房地產(chǎn)價格如果高于必要支出及應(yīng)得利潤，則購買不如自己開發(fā)。

均衡點，賣方不低于開發(fā)建設(shè)已花費的代價，買方是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，則可接受的共同點是正常的開發(fā)建設(shè)代價，包括必要支出及應(yīng)得利潤。

3.成本法適用的估價對象(掌握)

適用對象：新開發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房地產(chǎn)，在建工程，計劃開發(fā)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制收益法運用的房地產(chǎn)，例如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。

化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類，有獨特設(shè)計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，單獨的建筑物或裝飾裝修，通常也采用成本法估價。

不適用對象——建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。老舊建筑物測算重新購建成本和折舊難度大。一般用殘余價值估價;對于整個過于老舊的房地產(chǎn)，適用假設(shè)開發(fā)法估價。

成本法主要適用于評估新建筑物或比較新的房地產(chǎn)的價值和價格。

【例題】成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括(　)等。

A.圖書館

B.學(xué)校

C.空置的寫字樓

D.單獨的建筑物

E.加油站

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價對象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)(新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(舊房地產(chǎn))、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(在建工程)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(期房)，都可采用成本法。選項A圖書館，很少發(fā)生交易限制了比較法，沒有經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益,限制了收益法。選項B學(xué)校以公益、公用目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。選項D單獨的建筑物適用成本法，但是不屬于“既無收益又很少發(fā)生交易”的房地產(chǎn)。選項C空置的寫字樓可以尋找類似的寫字樓，采用比較法，或收益法評估;選項E加油站是收益性房地產(chǎn)，可以采用收益法評估。參見教材P286。

4.成本法估價需要具備的條件

需要具備兩個條件：

一是自由競爭(即可以自由進(jìn)出市場)，二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。

注意3個問題：

(1)采用客觀成本，而不是實際成本。

實際成本是購置估價對象的實際支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實際支出及所得利潤。客觀成本是購置估價對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

(2)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整。選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需求的房地產(chǎn)，如在人流量很小的地方建造商場。雖建造費用巨大，但商場價值不高。

(3)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。

5.成本法估價的操作步驟(熟悉4個步驟)

①選擇具體估價路徑;

②測算重置成本或重建成本;

③測算折舊;

④計算成本價值。

【例題】成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價對象。成本法一般適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值和價格。當(dāng)采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價值和價格時，例如評估某幢住宅樓中某套住房的價值，通常是先評估該整幢住宅樓的平均單位價值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、戶型、室內(nèi)裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住房的單位價值。參見教材P286。

【例題】某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括(　)。

A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本

B.應(yīng)采用實際成本，而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是成本法估價需要具備的條件。成本法估價時需要注意下列3個問題：(1)應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本;(2)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整;(3)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。選項E違背了估價師獨立性的原則。參見教材P287～288。

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