2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：建筑物折舊的測算

考點(diǎn)：建筑物折舊的測算

一、建筑物折舊

1.建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值的減損。其金額為建筑物在價值時點(diǎn)的重新購建成本 與在價值時點(diǎn)的市場價值 之差。

建筑物折舊=建筑物重新購建成本-建筑物市場價值

2.建筑物折舊的原因

折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊

(1)物質(zhì)折舊，也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。

(2)功能折舊，是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損 。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導(dǎo)致功能折舊的原因有：科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、人們的消費(fèi)觀念改變、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、建筑設(shè)計上的缺陷等。

(3)外部折舊，也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是因建筑物以外的各種不利因素 造成的建筑物價值減損。

外部不利因素有：區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)因素、其他因素。

考點(diǎn)：區(qū)分功能折舊和外部折舊。要點(diǎn)：就是看造成減值的因素是否和建筑物本身有關(guān)，有的就是功能折舊，沒有的就是外部折舊。

【例7-4】某舊住宅的重置成本為60萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為5萬元，戶型設(shè)計不好、沒有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)獾纫鸬墓δ苷叟f為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬元。請求取該舊住宅的折舊總額和折舊后價值。

【解】

(1)該舊住宅的折舊總額計算如下：

該舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊=5+8+3=16(萬元)

(2)該舊住宅的折舊后價值計算如下：

該舊住宅的現(xiàn)值=重置成本-折舊=60-16=44(萬元)

【例題】建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有(　)。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。選項AB為功能折舊，選項E為物質(zhì)折舊。參見教材P312。

二、折舊求取方法——年限法

1.年限法及年限的相關(guān)概念

(1)年限法，也稱為年齡—壽命法，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命 來測算建筑物折舊的方法。

(2)建筑物的年齡(實(shí)際年齡、有效年齡 )。

◆實(shí)際年齡——自竣工時起至價值時點(diǎn)止。

◆有效年齡：是根據(jù)價值時點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況 判斷的建筑物年齡。和建筑物的使用養(yǎng)護(hù)有關(guān)。

◆維修養(yǎng)護(hù)正常，有效年齡=實(shí)際年齡;

◆維修養(yǎng)護(hù)比正常好，有效年齡<實(shí)際年齡;

◆維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效年齡>實(shí)際年齡。

(3)經(jīng)濟(jì)壽命：建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費(fèi)用 ，使用凈收益大于零 的持續(xù)時間。一般經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命 。

◆剩余壽命(剩余自然壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命)

◆剩余自然壽命=自然壽命-實(shí)際年齡

◆剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡

◆利用年限法求建筑物折舊時，壽命應(yīng)為預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命 ，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命 。

2.直線法

(1)折舊總額=年折舊額×有效年齡

(2)年折舊率=年折舊額/重新購建成本

◆殘值=重新購建成本×殘值率

◆年折舊率=年折舊額÷重新購建成本

◆有效年齡為t年的建筑物的折舊總額=年折舊額×有效年齡

◆建筑物折舊后價值=重新購建成本-t年的折舊總額=重新購建成本×(1-年折舊率×t)

◆折舊求取時，有綜合 折舊法、分類 (結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等類別)折舊加總法和個別 折舊加總法。

3.市場提取法

采用市場提取法求取建筑物折舊，是通過含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況 的建筑物的房地可比實(shí)例，來求取估價對象中的建筑物折舊。

◆建筑物折舊=土地重置成本+建筑物重新購建成本-舊的房地價值

=建筑物重新購建成本-(舊的房地價值-土地重置成本)

=建筑物重新購建成本-建筑物折舊后價值

◆市場提取法的步驟

(1)收集交易實(shí)例。

(2)選取可比實(shí)例(不少于3個)。

(3)對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整 (注意：不進(jìn)行市場狀況調(diào)整)。

(4)采用比較法或基準(zhǔn)地價修正法，求取可比實(shí)例在成交日期土地重置成本。

用其他方法求出建筑物重新購建成本，減去可比實(shí)例價值。

◆四個重要公式

(1)總折舊率=建筑物折舊÷建筑物重新購建成本

(2)年折舊率=總折舊率÷建筑物年齡

(3)當(dāng)殘值率為零時，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1÷年折舊率

(4)建筑物成新率=1-總折舊率

【例7-7】某宗房地產(chǎn)土地面積5000平方米，建筑面積12500平方米，現(xiàn)行市場價格4700元/平方米，土地重置成本(樓面地價)2300元/平方米，建筑物重置成本3000元/平方米，建筑物年齡10年。請計算建筑物折舊總額、總折舊率和年折舊率。

【解】建筑物折舊總額=土地重置成本+建筑物重置成本-房地產(chǎn)市場價格

=(2300+3000-4700)×1.25=750(萬元)

建筑物總折舊率=750÷(3000×1.25)=20%，八成新。

建筑物年折舊率=20%÷10=2%。

4.分解法

先把建筑物折舊分成：物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊，分別測算，再加總求取建筑物折舊。

第一部分：物質(zhì)折舊

把物質(zhì)折舊區(qū)分為：可修復(fù)的和不可修復(fù)的。

◆可修復(fù)的物質(zhì)折舊，折舊——就是修復(fù)成本。

折舊額=在價值時點(diǎn)采用合理的修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤

修復(fù)的條件：修復(fù)成本≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價值(修復(fù)增值 )。

注意區(qū)分估價前提，保持現(xiàn)狀，還是更新、改造和重新開發(fā)前提 ，參見第4章，最高最佳利用原則的內(nèi)容。

◆不可修復(fù)的要區(qū)分壽命期。

短壽命項目 (修復(fù)項目剩余壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，常見于設(shè)備、裝修等)，根據(jù)重新購建成本、年齡、壽命或剩余壽命，利用年限法 計算折舊額。

長壽命項目 (修復(fù)項目剩余壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，常見于建筑物)，根據(jù)建筑物的重新購建成本 減去各個可修復(fù)項目的修復(fù)成本 和短壽命項目的重新購建成本 后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法 計算折舊額(合并計算)。

【例7-8】某個建筑物的建筑面積為500平方米，重置成本為3600元/平方米，有效年齡為10年，預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命為50年。其中，門窗等損壞的修復(fù)成本為2萬元;建筑設(shè)備的重置成本為60萬元，年齡為10年，平均壽命為15年。裝飾裝修的重置成本為600元/平方米，年齡為3年，平均壽命為5年;殘值率假設(shè)均為零。請計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。

【解】物質(zhì)折舊額計算如下：

可修復(fù)的物質(zhì)折舊：門窗等破損的修復(fù)成本=2(萬元)

不可修復(fù)的短壽命項目的折舊：

建筑設(shè)備的折舊額=60×1/15×10=40(萬元)

裝飾裝修的折舊額=600×500×1/5×3=18(萬元)

長壽命項目的折舊額：(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(萬元)

該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6(萬元)。

第二部分：功能折舊

功能折舊分為——功能缺乏、功能落后和功能過剩 。

◆功能缺乏折舊的求取：

可修復(fù)的功能缺乏 ——

1)重建成本 (依然保留功能缺乏)下，用單獨(dú)比隨同的超額成本 )

折舊=單獨(dú)增加功能的費(fèi)用-隨同增加功能的費(fèi)用(當(dāng)年沒隨同建設(shè)，現(xiàn)在單獨(dú)建設(shè)成本更高，是一種額外損失)。

2)重置成本(假設(shè)已經(jīng)隨同增加，已經(jīng)不存在功能缺乏)下，用單獨(dú)增加成本

折舊=單獨(dú)增加功能的費(fèi)用

【例7-9】某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建成本 2000萬元，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯，(包括建筑工程費(fèi)、電梯購置費(fèi)和安裝費(fèi)用)需要120萬元，而重置該辦公樓時隨同增加電梯僅需100萬元，請計算該辦公樓沒有電梯引起的折舊額及扣除該折舊后的價值。

【解】該辦公樓沒有電梯引起的折舊額=120-100=20(萬元)

該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2000-20=1980(萬元)

【例7-10】某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯需要120萬元，相似的有電梯的辦公樓的重置成本 2100萬元，請計算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。

【解】該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值

=2100-120=1980(萬元)

解析：重置成本(已經(jīng)包含了電梯，即假設(shè)當(dāng)初隨同建設(shè)的電梯)為2100萬，而重建成本(不包含電梯)為2000萬元，二者的差額就是當(dāng)初隨同建設(shè)電梯的費(fèi)用100萬元。

重置成本 大，所以扣折舊多，扣的是單獨(dú)建設(shè)成本( 120萬元);

重建成本 小，所以扣折舊少，扣的是超額費(fèi)用 (120-100=20萬元)

表面看，兩個概念下扣除的折舊額是各不相同的。但是請注意：扣完折舊后的評估值，都是1980萬元。是一樣的 。

說明評估結(jié)論，選擇采用“重置成本 ”，還是選擇“重建成本 ”，是沒有關(guān)系的。——體現(xiàn)了評估的客觀性和科學(xué)性。

【記憶竅門】：

重建成本 未包含隨同建設(shè)的成本，數(shù)額較小 ，扣減的折舊為超額費(fèi)用 部分;

重置成本 中包含了隨同建設(shè)的成本，數(shù)額較大 ，扣減的折舊是單獨(dú)建設(shè)成本 ;

重置重建成本，扣完折舊后的成本價值是一樣的。

【口決】：數(shù)值小的，扣除折舊小;數(shù)值大的，扣除折舊大?？弁旰蟮某杀緝r值一樣大 。

小的是——超額費(fèi)用，大的是——單獨(dú)建設(shè)成本;

不可修復(fù)的功能缺乏 (——不存在現(xiàn)在單獨(dú)增加的可能性);

將每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在價值時點(diǎn)重置 建造建筑物時就具有的必要費(fèi)用(隨同增加費(fèi)用)，即得到折舊額。

折舊=損失的租金現(xiàn)值之和-隨同增加功能費(fèi)用(相當(dāng)于是凈損失 )

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