房地產(chǎn)經(jīng)營與管理考前復(fù)習(xí)資料五

　　1.2.3 適應(yīng)性

　　適應(yīng)性，是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便 程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生 的。由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn) 市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的 短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求;公寓內(nèi)的租客希望獲得 洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。

　　按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對 租客的吸引力。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著 他面臨著較大的投資風(fēng)險。例如對于功能單一、設(shè)計獨特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性 就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這 種情況下，萬一租客破產(chǎn)，投資者必須花費很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要 求。所以，投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點。

　　1.2.4 各異性

　　各異性，是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和 周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是 在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部 附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終 反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。 因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標(biāo)志性建筑的稱號，不僅對建筑師有 里程碑或紀(jì)念碑的作用，對擴大業(yè)主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和 信譽，都有重要作用。從這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和 價值不可能與其他物業(yè)完全一致。

　　1.2.5 政策影響性

　　政策影響性，是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會 經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措 施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān) 系。而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的 影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的 市場價值、進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　1.2.6 專業(yè)管理依賴性

　　專業(yè)管理依賴性，是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn) 開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營 銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮 租客、租約、維護維修、安全保障等問題，即便置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn) 管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)管理公司的管理計劃，與物業(yè)管理公司一起 制定有關(guān)的經(jīng)營管理策略和指導(dǎo)原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價師、會計 師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

　　1.2.7 相互影響性

　　相互影響性，是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施 和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著 地提高附近房地產(chǎn)的價值。例如城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅 升值，大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產(chǎn)價值大大提高。從過去的經(jīng) 驗來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn) 商或投機者，都獲得了巨大的成功。

更多信息請訪問：房地產(chǎn)估價師頻道   房地產(chǎn)估價師論壇

?2008年房地產(chǎn)估價師成績查詢及感想反饋
?2009年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月17.18日
?環(huán)球網(wǎng)校2009房地產(chǎn)估價師網(wǎng)絡(luò)遠程輔導(dǎo)方案