房地產(chǎn)經(jīng)營與管理考前復(fù)習(xí)資料二十一

　　2.4.3 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱

　　2.4.3.1 房地產(chǎn)泡沫及成因

　　(1)房地產(chǎn)泡沫的定義

　　房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。

　　(2)房地產(chǎn)泡沫的成因

　　房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機(jī)需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個方面。

　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。 其次，投機(jī)需求的膨脹是誘因.

　　再有，金融機(jī)構(gòu)的過度放貸是促成因素。資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。

　　2.4.3.2 “過度開發(fā)”及誘因

　　(1)房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

　　房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。

　　(2)過度開發(fā)的誘因

　　過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。

　　開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)決策時，會對市場上的需求狀況進(jìn)行預(yù)測。他們在預(yù)測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當(dāng)前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現(xiàn)象，他們也很容易會認(rèn)為這種繁榮景象能夠長久持續(xù)下去，于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預(yù)測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關(guān)，即目前市場價格增速越快，對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發(fā)商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。

　　開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場機(jī)會就會迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時這些市場機(jī)會是有限的;只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個開發(fā)商都想搶先得到市場機(jī)會，而不會進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。

　　2.4.3.3 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　(1)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　1)過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象;而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系，如果市場價格偏離實際價值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。

　　2)過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)。

　　3)房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機(jī)性泡沫存在的話，往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經(jīng)超過需求，空置率上升，價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說，當(dāng)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了。從另一個角度來說，如果泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā);但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的;

　　4)從市場參與者的參與動機(jī)來看：“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。

　　(2)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

　　房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)，都是用來描述房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)實際價格對房地產(chǎn)基本市場價值的偏離，是房地產(chǎn)價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn)，這是兩，者的共同點?！斑^熱”不一定就產(chǎn)生泡沫，但“過熱”是市場產(chǎn)生“泡沫”的前提，也是誘因之一。如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒有得到有效抑制(包括市場規(guī)則和政府政策)，市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財務(wù)杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大且投機(jī)性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。

　　2.4.3.4 房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　我們可以從多個角度，來考察房地產(chǎn)市場上是否存在價格泡沫。從房地產(chǎn)泡沫的成因人手，“實際價格/理論價格”、“房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率”、“房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標(biāo)，都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。

　　例題：判斷

　　如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就必然會引起房地產(chǎn)過度開發(fā);房地產(chǎn)過度開發(fā)是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。

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