房地產(chǎn)開發(fā)案例與分析相關(guān)知識問答(7)

更新時間：2010-10-28 13:37:23 來源：|0

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　　史教授：

　　您好!

　　有一個問題向您請教。

　　2010年版《房地產(chǎn)估價案例與分析考前突破》一書中，模擬試題一中有這樣一個題：

　　抵押人欠甲債務(wù)80萬元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠20萬元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一棟房屋?，F(xiàn)因債務(wù)人超過規(guī)定期限沒有履行債務(wù)而被依法拍賣其抵押的房地產(chǎn)，共賣得凈價款80萬元，其中新增房屋折合價款20萬元。問：

　　如抵押人還有其他的債權(quán)人(非抵押權(quán)人)，甲優(yōu)先受償后的剩余價款，應(yīng)按( )分別受償。

　　A.所欠債務(wù)的總額比例 B.所欠債務(wù)的先后順序

　　C.尚欠債務(wù)的比例 D.債權(quán)人索債的急緩程度

　　我選答案是C,因為物權(quán)有優(yōu)先性，債權(quán)有平等性，可資料上的答案為B，請指教。

　　另外，您編的《全國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試歷年真題精析》一書中2009年理論與方法真題計算題第2題用成本法計算土地取得成本=20000┫×1750元/┫=3500萬元，為何不計土地契稅4%。

　　老師解析：

　　你好，1、《擔保法》第五十四條同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償：(一)抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;(二)抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第(一)項規(guī)定清償;未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。傾向于選B，2、土地取得成本=2萬┫×1750元/┫×(1+4%)=3640萬元

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