新浪訪談：史教授談2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試實(shí)錄(一)

　　環(huán)球網(wǎng)校(www.edu24ol.com)訊，2011年8月13日，環(huán)球網(wǎng)校輔導(dǎo)老師史貴鎮(zhèn)教授應(yīng)邀做客新浪網(wǎng)，就廣大考生網(wǎng)友廣泛關(guān)注的房地產(chǎn)估價(jià)師考試問題作了分析解答，為考生深入剖析了2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試考情、難易程度以及教材和大綱變化，同時(shí)和廣大考生分享了房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)備考的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

　　主持人：大家好，歡迎收看本期的新浪訪談。本期訪談內(nèi)容是2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試有關(guān)信息，今天很榮幸請來了環(huán)球職業(yè)教育在線房地產(chǎn)估價(jià)師的主講老師史貴鎮(zhèn)老師，史老師歡迎您。

　　史老師：謝謝。

　　主持人：史老師擁有房地產(chǎn)估價(jià)師、副高級(jí)經(jīng)濟(jì)師等多個(gè)資格證書，公共管理(MPA)碩士學(xué)位，有多年房地產(chǎn)行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域、房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)市場管理、產(chǎn)權(quán)管理等方面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。2005年，史老師融合多年估價(jià)心得和授課體會(huì)，主編了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考前突破》，已由中國建筑工業(yè)出版社出版。并參與2003年、2005、2006年房地產(chǎn)估價(jià)師考試閱卷工作。今天就請史老師給廣大考生講解一下2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試有關(guān)問題

　　(以下為主持人提出的問題，請史老師作答)

　　1、 主持人：史老師好，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試已經(jīng)舉辦了十幾年，但有很多考生都是第一次參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試，對(duì)考試情況不是很了解，近年來您一直擔(dān)任房地產(chǎn)估價(jià)師這門課程輔導(dǎo)，有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)師考試您能給廣大考生做個(gè)簡單介紹嗎?

　　史老師：全國房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試，從1995年開始實(shí)行，97年和2000年停考兩年，據(jù)中國房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)官方統(tǒng)計(jì)，截止2006年一共舉辦了10次全國考試，其中27.8萬人參加考試，其中3.5萬人取得了職業(yè)資格，我們可以看到，10次考試，平均一次考試的考生大概2萬到3萬人左右，基本上每年估價(jià)師考試人數(shù)保持在3萬人左右，指的報(bào)名人數(shù)，但是估價(jià)師考試通過率相對(duì)比較低，基本上通過率在10%，從歷年估價(jià)師通過率情況來看，這科考試有一定的難度，估價(jià)師考生取得執(zhí)業(yè)資格之后，主要在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，少部分人在資產(chǎn)估價(jià)部門或銀行從事相關(guān)工作，主要還是在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)

　　2、主持人：今年房地產(chǎn)估價(jià)師教材和大綱都是2011年最新出版的，教材和大綱同往年相比變化大嗎，請您就教材和大綱變化的章節(jié)給考生朋友講解

　　史老師：今年教材做了一個(gè)相對(duì)較大調(diào)整，教材兩三年調(diào)整一次，06年、07年變化較大，今年也有一些調(diào)整，相關(guān)內(nèi)容在環(huán)球職業(yè)教育在線網(wǎng)站也有介紹，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理去年38.3萬字，今年45.1萬字，增加了6.8萬字，各章都有小變化，詳細(xì)內(nèi)容參見/fdcgjs-kaoshi/news/201107080355335239.html

　　3、 主持人：很多考生會(huì)過多的重視變化的章節(jié)，認(rèn)為會(huì)從中出考題，您預(yù)計(jì)變化的章節(jié)一定會(huì)出考題嗎，考生學(xué)習(xí)的時(shí)候如何區(qū)分重點(diǎn)與非重點(diǎn)呢

　　史老師：也這是很多考生非常關(guān)注的一個(gè)問題，變化的章節(jié)可能出考題，不是一定會(huì)出考題。要具體情況具體分析了。比如有些新增內(nèi)容只是對(duì)過去內(nèi)容的修訂完善，比如理論教材今年把現(xiàn)場查看改為“現(xiàn)場查勘”，一字之差，對(duì)估價(jià)師現(xiàn)場調(diào)查的要求就更高了些，類似這種變動(dòng)不容易出考題。但有的情況就不同了，比如今年新頒布的《國有土地上房屋征收條例》就會(huì)是一個(gè)考試的熱點(diǎn)，尤其是其中與原拆遷條例的不同點(diǎn)，更可能成為今年案例、理論和制度考試的重點(diǎn)。

　　建議大家以老師在課上所講的重點(diǎn)內(nèi)容為主。

　　4、 主持人：教材更換后您預(yù)計(jì)考試難度同往年相比會(huì)有所增加嗎

　　史老師：我是這樣想的：總的原則是根據(jù)市場需求容量控制新增估價(jià)師數(shù)量。一般性的原則是“難-易-難-易”的年度交替變化，一是因?yàn)槌煽儍赡隄L動(dòng)有效，人情使然，二是有意控制報(bào)考人數(shù)。但也不盡然，比如去年案例考試相對(duì)就容易的多，但有些考生反而不適應(yīng)了，準(zhǔn)備的很多想的很多，但沒考，拳頭打要棉花上了?？嫉某煽儾⒉焕硐耄瑥目偟耐ㄟ^人數(shù)看也沒有一個(gè)大的提高。

　　5、 主持人：您提的是整體難度分析，四科考試的難易程度怎樣，成績兩年有效，具體怎么分配

　　史老師：相對(duì)來講，02.03兩年各科通過率最高，08年是個(gè)低谷，案例近6年來每年通過人數(shù)在1000-1500人之間，即便是在相對(duì)最容易的2010年;理論近6年比較穩(wěn)定，一直在2000-3000人之間，但去年偏難;開發(fā)相對(duì)比較穩(wěn)定，近三年一直徘徊在1000-2000人之間，制度05年通過人數(shù)最多，08年最低，去年相對(duì)正常。制度去年單科通過人數(shù)1893人，09年2560人。

　　從近5年情況來看，制度相對(duì)最容易，理論較容易、開發(fā)較難，案例最難。

　　6、主持人：對(duì)于第一次參加考試的考生您能不能提一些考試方法技巧呢

　　史老師：

　　訪談實(shí)錄(一)《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》學(xué)習(xí)方法

　　提問1：我認(rèn)為案例考試與制度及知識(shí)教材聯(lián)系不大，能否不看或簡單看一下這部分內(nèi)容啊?

　　史家之言：本科考試中涉及《房地產(chǎn)基本制度與政策》和《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》的相關(guān)知識(shí)點(diǎn)面廣且雜、在本科考試中點(diǎn)多且散，多見于問答題、單項(xiàng)選擇題，在指錯(cuò)題和改錯(cuò)題也時(shí)有出現(xiàn)。根據(jù)以往考生學(xué)習(xí)反饋情況及考試情況分析，80%多的考生不重視此部分的學(xué)習(xí)，有的考生認(rèn)為此門是開卷考試，可以在考場翻書查資料，就干脆不看此部分內(nèi)容，下功夫把《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中的幾大基本估價(jià)方法學(xué)深學(xué)透就行了;有的考生有僥幸心理，認(rèn)為此部分在案例考試中涉及分值不高，不愿費(fèi)勁學(xué)習(xí)理解有關(guān)法律政策文件。事實(shí)證明，以上兩種想法在考試中都吃虧不小，有的臨時(shí)抱佛腳，手忙腳亂找不到資料;有的雖找到資料，但理解不深、不透，只知其一，不知其二，只知一點(diǎn)而不會(huì)聯(lián)系貫通相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，在答題時(shí)表現(xiàn)為表述不準(zhǔn)確、解釋不到位，往往是寫了一大篇也說不到點(diǎn)上，不知所云。既消費(fèi)了時(shí)間也得不了分或得分很可憐。建議大家在學(xué)習(xí)時(shí)，要閱讀相關(guān)法律政策文件的原文，這樣才能從整體上把握該文件的實(shí)質(zhì)和核心，真正建立起系統(tǒng)全面的相關(guān)知識(shí)體系。

　　這兩本教材與案例相關(guān)知識(shí)點(diǎn)較多，主要有以下內(nèi)容：一、《房地產(chǎn)基本制度與政策》中相關(guān)知識(shí)點(diǎn)：城市土地使用制度改革、國有土地使用權(quán)出讓、國有土地使用權(quán)劃撥、城市房屋拆遷管理制度與政策、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃管理、房地產(chǎn)抵押管理、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、相關(guān)稅收;二、《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》中相關(guān)知識(shí)點(diǎn)：保險(xiǎn)合同、房地產(chǎn)拍賣、建筑安裝工程費(fèi)用的內(nèi)容、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別;三、相關(guān)的法律行政法規(guī)、部門規(guī)章或文件如下：1.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》;2.《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》;3.《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》(建住房[2006]8號(hào));4.《中華人民共和國擔(dān)保法》;5.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;6.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

　　提問2：請問房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估會(huì)考嗎?始終找不出哪塊是出題點(diǎn)，您幫著分析一下，能在哪個(gè)題型中出呢，哪種方式呢?

　　史家之言：這個(gè)問題還真不好說，房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估與《開發(fā)經(jīng)營與管理》結(jié)合的很緊密，應(yīng)重點(diǎn)看一下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究這三章，重要是找到結(jié)合的知識(shí)點(diǎn)。

　　只是可能會(huì)出題，也許就是一道單選題。

　　提問3：根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，在最后的15天應(yīng)該怎樣復(fù)習(xí)才能達(dá)到最佳效果?還用不用作練習(xí)題了?

　　史家之言：找知識(shí)點(diǎn)，找可能要考的知識(shí)點(diǎn)，如何找?從理論教材上找，從規(guī)范上找，從案例教材上找，從政策與法規(guī)上找(尤其是我給大家提供的相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，要看法律法規(guī)原文)，古人云，溫故而知新，教材和規(guī)范是根本，有針對(duì)性地再靜下心來看一看教材和規(guī)范，我相信你會(huì)又有新的收獲的。另外，可以找一兩套規(guī)范的考試模擬題，嚴(yán)格按照考試要求的時(shí)間進(jìn)行模擬考試，不要一邊做一邊看答案，要按照考試要求，合理分配每道題的做題時(shí)間，全部完成后再對(duì)照答案查找自已的不足，還有哪些知識(shí)點(diǎn)是模糊的，錯(cuò)誤的，有針對(duì)性地補(bǔ)強(qiáng);這種考前強(qiáng)化訓(xùn)練很重要，能讓你進(jìn)入一種準(zhǔn)考試狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)自己平時(shí)沒注意到一些知識(shí)漏洞和薄弱環(huán)節(jié)。

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