2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(62)

　　了解：規(guī)劃審批、開工審批、建設工程招標的工作程序和內(nèi)容，租售階段的宣傳與廣告策略。$lesson$

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)

　　房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設計、建造技術、風險控制與管理、項目管理、市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識。

　　房地產(chǎn)開發(fā)活動的復雜化使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。然而，不論開發(fā)活動變得多么復雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

　　開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括八個步驟，即投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設計與方案報批、簽署有關合作協(xié)議、施工建設與竣工驗收、市場營銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。當然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。

　　如果開發(fā)工作是遵循一個理論的程序，即項目建設完畢后才去找買家或租客時，開發(fā)程序才按上述順序進行。但如果開發(fā)項目在建設前或建設中就預售或預租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進行。但無論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施步驟。

　　第二節(jié) 投資機會選擇與決策分析

　　投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項目可行性研究。

　　一、投資機會選擇

　　所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。在機會尋找過程中，開發(fā)商首先要選擇開發(fā)項目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對該地房地產(chǎn)市場供求關系的認識，尋找投資的可能性，亦即我們通常所說的"看地"。此時，開發(fā)商面對的可能有幾十種投資可能性，對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機會篩選過程中，開發(fā)商就將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土地使用權(quán)或有關合作的意向書。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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