2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(69)

　?、?征地補償估價的內(nèi)容與標準$lesson$

　　《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！?/P>

　?、?土地補償費：

　　“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍?！?/P>

　?、?征用耕地的安置補助費：

　　“征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍?！?/P>

　?、?青苗補償費：

　　青苗補償費標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！?/P>

　?、?地上附著物補償費：

　　地上附著物包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、墳?zāi)沟龋錁藴省坝墒?、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”

　?、?《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補償估價的其它規(guī)定

　?、?“征用其它土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。”(第四十七條)

　?、?“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍?！?第四十七條)

　?、?“國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！?第四十七條)

　　⑷ “征用補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見?！?第四十八條)

　　五、拆遷集體所有土地上的房屋補償估價

　　房屋拆遷估價標準基本同城市房屋拆遷補償標準。但集體土地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)管理各地區(qū)不盡相同也不甚完善，在評估過程中要根據(jù)實際情況分別處理，重點考慮以下幾點：

　?、?宅基地的確定

　　宅基地及正式房屋的確定，對于集體土地上的宅基地面積，其管理標準各地不統(tǒng)一：①每戶有測量準確的宅基地證，同時有正式房屋的建房批示;②每戶有測量準確的宅基地證，但沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示;③每戶既沒有測量準確的宅基地證，沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示。基于以上情況，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

　　㈡ 被拆遷房屋使用性質(zhì)的認定

　　根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知》：嚴格宅基用地審批手續(xù)，實行公開辦事制度。各地應(yīng)根據(jù)實際情況對農(nóng)村建房的對象、條件、用地標準、審批手續(xù)作出明細規(guī)定。要建立嚴格的申請、審核、批準和驗收制度。凡是要求建房的，事先必須向所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或縣(市)土地管理部門提出用地申請。經(jīng)審核，對符合申請宅基地興建自用住宅的，由土地管理部門確定宅基地使用權(quán)，丈量用地面積，并依法批準后，方可動工?？⒐ず?，由土地管理部門負責組織驗收。對不合理分戶超前建房、不符合法定結(jié)婚年齡和非農(nóng)業(yè)戶口的，不批準宅基用地;對現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經(jīng)營場所的，除不再批準新的宅基用地外，還應(yīng)按其實際占用土地面積，從經(jīng)營之日起，核收土地使用費;原集體土地上農(nóng)民宅基地上的房屋，拆遷補償計算按照住宅房屋的評估標準來評估。如房屋為營業(yè)用房的根據(jù)經(jīng)營用途、營業(yè)面積等因素，按照當?shù)卣_定的標準及補償條件給予一定的營業(yè)補償。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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