2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(58)

　?、?房地產(chǎn)抵押價值評估的注意事項$lesson$

　?、?估價目的：為委托人以估價對象為抵押物(債務(wù)履行擔保物)向銀行(抵押權(quán)人)申請抵押貸款提供抵押物(擔保物)市場價值參考。

　?、?估價時點：因設(shè)定抵押時點在評估時是不確定的，一般仍為勘查現(xiàn)場的某一天為估價時點。

　?、?確認估價對象可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。估價師首先要確定估價對象可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價師從專業(yè)角度審視估價對象的合法性、他項權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效。這樣就從合法性上確保了抵押房地產(chǎn)的安全性，從基本條件上減少風險。抵押評估對估價對象要明確界定。

　　但實際也會遇到一些問題，最常見的有權(quán)證所有(使用)權(quán)人名稱與委托人現(xiàn)名稱不符;權(quán)證上的法定用途和規(guī)劃面積與實際不符;出讓合同的建筑面積與規(guī)劃批準不符;已全部或部分設(shè)定抵押權(quán)，并未到期;有共有權(quán)人但沒有共有權(quán)人同意抵押的聲明;不可抵押的人防面積不清;房產(chǎn)證房產(chǎn)登記表上的違章臨時建筑;房屋使用多年卻無所有權(quán)證等。

　　這時應(yīng)及時將意見反饋給銀行和委托人，提出和商議依法解決辦法。但是，如果缺少了土地或房屋的權(quán)證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)促其解決，解決不了的，只好不評。

　?、?把握市場、選取參數(shù)和預(yù)測謹慎。為了防止高估抵押房地產(chǎn)價值，在估價過程中重點是把握好市場狀況，謹慎地選取參數(shù)和預(yù)測未來。

　　若在估價時點時當?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場有過熱(或泡沫)現(xiàn)象，估價師要頭腦清醒，特別謹慎，保守估價，因一旦泡沫破裂市場價值理性回歸，抵押物價值會急速下降。在有些續(xù)貸的價值評估時，市場已經(jīng)發(fā)生不利變化，估價師更要根據(jù)估價時點原對估價結(jié)論進行調(diào)整，不能繼續(xù)維持過高估值。選用估價方法時，盡量將成本法作為一種方法，尤其是對收益性房地產(chǎn)收益價值較高時，使積算價值成為收益價值的補充。但在有價無市或存在長期低(偏離市場)租金租約的房地產(chǎn)，也要重視客觀收益價值。確定兩種估價方法的平均值，還是權(quán)重值，應(yīng)根據(jù)市場情況，慎重選用，一般選用平均值。

　　在估價中選取可比實例、確定修正系數(shù);預(yù)測未來現(xiàn)金流、確定報酬率;預(yù)測未來開發(fā)完成后價值、折現(xiàn)率、續(xù)建費用;確定地價水平、基準地價修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費用、利潤率、成新率等時，保持客觀、謹慎的尺度，使估價結(jié)果客觀、公正、合理。在建工程不是房地產(chǎn)成品，建成使用獲得收益尚需時日，這期間不確定因素很多，是否能順利完成，是否能獲得房屋所有權(quán)證，未來市場及營銷如何。在建工程難以準確確定形象進度、土建安裝設(shè)備的實際進度、工程款支付狀況、可比實例難尋、不能獲得相應(yīng)部分的全部利潤，所以評估應(yīng)預(yù)測謹慎，足額考慮后續(xù)期間的成本、費用、利息、利潤，準確估價現(xiàn)狀成本，應(yīng)采取保守估價原則。土地的估價(包括房地產(chǎn)其中的劃撥地和集體土地)，不確定性也較大，尤其是偏遠地帶的土地，空置閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體土地，應(yīng)準確把握地價水平，防止高估。對預(yù)期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預(yù)期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。收益法中預(yù)期升值收益或不確定的收益較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計算。報酬率取值要看風險程度。

　　⑸ 報告中說明主要風險會對估價值的影響。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》：“應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”在估價報告的分析及有關(guān)說明中，從專業(yè)角度提出抵押房地產(chǎn)的主要可能的風險，對會引起價值變化的主要因素加以說明提出專業(yè)性的提示及建議，提請抵貸雙方注意。如預(yù)期風險、市場變現(xiàn)風險、損耗風險，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補繳出讓金等等。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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