2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(32)

更新時間：2012-03-21 13:41:47 來源：|0

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　　比較法(一)$lesson$

　　一、內(nèi)容要求

　　1、比較法的基本原理;

　　2、搜集交易實(shí)例;

　　3、選取可比實(shí)例;

　　4、建立價格可比基礎(chǔ);

　　5、交易情況修正。

　　二、考試要求

　　1、熟悉比較法的基本原理，搜集交易實(shí)例和選取可比實(shí)例;

　　2、掌握建立價格可比基礎(chǔ)、交易情況修正。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)

　　第四章比較法

　　第一節(jié) 比較法的基本原理

　　一、比較法的概念和理論依據(jù)

　　比較法是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

　　正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。

　　二、比較法適用的對象和條件

　　比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用比較法估價。

　　比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。

　　另外，在比較法估價中需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況三方面)的修正，這些修正有的很難采用量化的計算公式，需要估價人員依靠其廣博的知識、豐富的經(jīng)驗(yàn)和對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入了解才能作出。如果不由知識廣博、經(jīng)驗(yàn)豐富，且對估價對象所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等有相當(dāng)了解的估價人員進(jìn)行估價則很難期待合理運(yùn)用這種估價方法得出正確的估價結(jié)果。

　　比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費(fèi)用、空置率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等。

　　例題：與比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價格形成原理是( )

　　A、均衡原理; B、預(yù)期原理; C、競爭原理; D、替代原理。

　　答案：D

　　三、比較法的操作步驟

　　運(yùn)用比較法估價一般分為下列7個步驟進(jìn)行：

　　1.搜集交易實(shí)例;

　　2.選取可比實(shí)例;

　　3.建立價格可比基礎(chǔ);

　　4.進(jìn)行交易情況修正;

　　5.進(jìn)行交易日期修正;

　　6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正;