2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(29)

　　最高最佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。例如，某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用作商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價應(yīng)以商業(yè)用途為前提;反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：$lesson$

　　1.保持現(xiàn)狀前提。認為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。

　　2.裝修改造前提。認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用。

　　3.轉(zhuǎn)換用途前提。認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進行估價。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。

　　4.重新利用前提。認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進行估價。

　　5.上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。

　　例題：收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )

　　A、房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡;

　　B、最佳集約度和最佳規(guī)模;

　　C、最佳用途;

　　D、房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)。

　　答案：B

　　第三節(jié) 替代原則

　　替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

　　根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。房地產(chǎn)價格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨一無二性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進行比較，任何買者不會接受比市場上的正常價格過高的價格成交，任何賣者不會接受比市場上的正常價格過低的價格成交，最終是類似的 房地產(chǎn)，價格相互牽掣，相互接近。

　　替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價，指明了下列2點：

　　1.如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。在通常情況下，由于估價人員很難找到各種條件完全相同、可供直接比較的房地產(chǎn)的價格作依據(jù)，因此，實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的房地產(chǎn)作為參照物來進行估價，然后根據(jù)其間的差別對價格做適當?shù)恼{(diào)整修正。

　　2.不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。特別是作為同一個估價機構(gòu)，在同一個城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應(yīng)有一個合理的價格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價格不能低于差的房地產(chǎn)的價格。

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