2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(49)

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估$lesson$

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的實(shí)質(zhì)

　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)，估價(jià)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估實(shí)質(zhì)上是評(píng)估抵押房地產(chǎn)(物)在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)某估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值作為抵押貸款活動(dòng)的價(jià)值參考。它的服務(wù)對(duì)象是金融(銀行)業(yè)，是抵貸雙方。

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為;債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說(shuō)，貸款的取得是以能夠帶來(lái)收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機(jī)構(gòu)將資金發(fā)放給資信良好的借款者，通過(guò)收取借款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，一般抵押人得到貸款達(dá)到為抵押房地產(chǎn)土地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)、大修理、經(jīng)營(yíng)、收益等目的。

　　作為抵押物的房地產(chǎn)有其設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值、貸款價(jià)值;銀行最終的貸款額，它是抵押物市場(chǎng)價(jià)值(現(xiàn)值或貸款價(jià)值)乘安全系數(shù)(或抵押率)得出的;還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值等。

　　一些發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行要求對(duì)抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時(shí)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值和貸款，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評(píng)估準(zhǔn)則”。這里指的貸款價(jià)值是采取保守和謹(jǐn)慎的方式評(píng)估出的房地產(chǎn)客觀價(jià)值，評(píng)估也是采用通用的估價(jià)方法，成本價(jià)值一般作為收益價(jià)值的補(bǔ)充，但貸款價(jià)值評(píng)估所采用的參數(shù)與市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不相同，準(zhǔn)則提出了對(duì)評(píng)估參數(shù)運(yùn)用的建議。

　　《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》6.4.2規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響�！边@里定義的“抵押價(jià)值”等同于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值(格)。

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(2004.9)等均提到“抵押房地產(chǎn)的價(jià)值”或“抵押物價(jià)值”，但未對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)評(píng)估是什么樣的價(jià)值作出定義。其中有的提出需要時(shí)，可以“委托獨(dú)立的具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)”評(píng)估確定。國(guó)內(nèi)銀行內(nèi)部制定的貸款評(píng)審規(guī)定中，采用抵押擔(dān)保時(shí)，在銀行貸款承諾后，簽訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認(rèn)可的獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物價(jià)值(或現(xiàn)值)重新進(jìn)行估價(jià)。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對(duì)不同抵押物類型設(shè)定的對(duì)抵押物價(jià)值(或現(xiàn)值)的不同抵押率，確定貨款本息及相關(guān)費(fèi)用，最終確定貨款額。

　　因此，按照國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估一般提供的是抵押物(房地產(chǎn))在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。該“抵押價(jià)值”等同于前述“市場(chǎng)價(jià)值”，而不是“貸款價(jià)值”。“貸款價(jià)值”評(píng)估在國(guó)內(nèi)尚屬論爭(zhēng)研究階段，尚未形成科學(xué)可行的評(píng)估方法。

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