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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(44)

更新時間:2012-05-02 16:27:07 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  ⑥ 桑拿理療部:可同時容納40人,消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按350元/人?日計(jì),空置率取40%,1年按360個營業(yè)日計(jì)。$lesson$

  40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(萬元/年)

  年收入合計(jì):500.49萬元/年

 、 年費(fèi)用的測算

 、 年維修費(fèi):估價(jià)對象年維修費(fèi)取折舊費(fèi)的80%。

  估價(jià)對象俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu),建筑面積為4200┫,建造單價(jià)取900元/┫,耐用年限為60年,殘值率為0%;網(wǎng)球室為1層全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu),建筑面積為4600┫,建造單價(jià)為800元/┫,耐用年限為60年,殘值率為0%。(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4=9.95(萬元/年)

 、 年管理費(fèi):取年收入的4%。

  500.49×4%=20.02(萬元/年)

 、 年保險(xiǎn)費(fèi):取房屋造價(jià)的2‰。

  (900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(萬元/年)

  ④ 房產(chǎn)稅:依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定,房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2%計(jì),房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例(一般為30%)后的余額。

  (900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4=6.27(萬元/年)

 、 營業(yè)稅及附加:按年收入的5.65%計(jì)。

  500.49×5.65%=28.28(萬元/年)

 、 經(jīng)營費(fèi)用:網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、桑那理療部的經(jīng)營費(fèi)用(含裝修及設(shè)備設(shè)施更新改造費(fèi)用)分別為響應(yīng)年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%。

  65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+16.20×50%+302.40×50=249.62(萬元/年)

  則,年費(fèi)用合計(jì)為:

  9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(萬元/年)

 、 資本化率的確定

  采用公式:資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

  安全利率:取目前國家一年期存款利率為2.25%;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值(0~9%):取6%則,資本化率為2.25%+6%=8.25%

 、 尚可使用年限的確定

  委托人擁有估價(jià)對象房地產(chǎn)30年(1999年2月1日至2029年1月31日)的使用權(quán),至估價(jià)時點(diǎn)已使用1.5年,故尚可使用年限為28.5年。

  ⑸ 估價(jià)對象房地產(chǎn)租賃權(quán)收益價(jià)格為

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