2012年房地產估價師《經(jīng)營與管理》精講(16)

　?、?通貨膨脹風險

　　通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資均要求有一定的時間周期，尤其是房地產投資周期較長，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務價格上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，所以，按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險。

　　由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收益率來降低該風險對實際收益率影響的程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接相加。

　　㈡ 市場供求風險

　　市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產價值的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場內結構性過剩(某地區(qū)某種房地產的供給大于需求)達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，這很容易最終導致房地產投資者的破產。

　　從總體上來說，房地產市場是地區(qū)性的市場，也就是說當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計，也就是說，房地產投資決策以投資者對未來收益估計為基礎。投資者可以通過密切關注當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展狀況、細心使用投資分析結果，來降低市場供求風險的影響。

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