2017年10月自考房地產(chǎn)法真題完整版

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一、單項選擇題：本大題共30小題，每小題1分，共30分。在每小題列出的備選項中只有一項是最符合題目要求的，請將其選出。

1.按照權(quán)利類型分類，下列各項中不動產(chǎn)權(quán)限范圍的是 

A.建設(shè)用地使用權(quán)   B.地役權(quán)   C.宅基地使用權(quán)   D.留置權(quán)

2.依據(jù)《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》的規(guī)定，涉外不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，適用

A.中華人民共和國法律   B.不動產(chǎn)所在地（國）的法律

C.不動產(chǎn)所有人本國法律   D.不動產(chǎn)所在地或不動產(chǎn)所有人本國法律

3.下列各項中，屬于非平等主體之間的房地產(chǎn)關(guān)系的是

A.國有土地上房屋征收補償關(guān)系   B.物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系

C.房地產(chǎn)中介委托合同關(guān)系   D.房地產(chǎn)物權(quán)關(guān)系

4.宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織

A.全體成員同意   B. 2/3以上成員同意   C.1/2以上成員同意   D.1/4以上成員同意

5.依據(jù)《物權(quán)法》第22條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記費

A.按件收取   B.按不動產(chǎn)面積收取   C.按不動產(chǎn)容積收取   D.按不動產(chǎn)價款的一定比例收取

6.依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)

A.要求對不動產(chǎn)進行鑒定   B.要求對不動產(chǎn)進行確權(quán)

C.如實、及時登記有關(guān)事項   D.要求對不動產(chǎn)進行評估

7.土地利用管理制度可劃分為土地用途管制制度和

A. 土地規(guī)劃計劃制度   B. 土地節(jié)約集約利用制度

C.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批制度   D.耕地動態(tài)平衡制度

8.征收土地需由市、縣人民政府?dāng)M定“一書四方案”，逐級上報有批準權(quán)的人民政府批準。這里的“一書”是指

A.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用說明書   B.補充耕地計劃書

C.建設(shè)項目用地呈報說明書   D.征用土地報告書

9.土地儲備機構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準成立、具有獨立法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的

A.國家機關(guān)   B.事業(yè)單位   C.社會團體   D.國有企業(yè)

10.根據(jù)國土資源部2001年的《土地分類》，下列各項中屬于商服用地的是

A.金融業(yè)用地   B.倉儲業(yè)用地   C.娛樂業(yè)用地   D.體育業(yè)用地

11.國有土地使用權(quán)作價出資入股，必須經(jīng)一定級別的人民政府土地管理部門批準，該級別是

A.中央一級   B.省級以上   C.地市級以上   D.縣級以上

12.依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，閑置土地超過一定年限的，國家收回土地使用者的土地使用權(quán)，該年限是

A.1年   B.2年   C.3年   D.4年

13.按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管 線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部 門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理

A.建設(shè)工程規(guī)劃許可證   B.建設(shè)用地使用權(quán)證

C.建設(shè)單位資質(zhì)證明   D.建設(shè)工程施工許可證

14.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有一定數(shù)量以上持有資格證書的專職會計人員，該數(shù)量的最低限額是

A.1名   B.2名   C.3名   D.4名

15.根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的規(guī)定，合同承包人轉(zhuǎn)包的建設(shè)工程合同

A.有效   B.無效   C.可變更   D.效力待定

16.下列關(guān)于《商品房買賣合同示范文本》效力的表述中，正確的是

A.商品房買賣合同示范文本具有強制執(zhí)行力，當(dāng)事人不得更改

B.商品房買賣合同示范文本具有強制執(zhí)行力，但允許當(dāng)事人在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，排除示范文本中的部分條款

C.商品房買賣合同示范文本具有強制執(zhí)行力，當(dāng)事人僅就示范文本中沒有規(guī)定的 條款進行協(xié)商

D.商品房買賣合同示范文本只具有示范作用，并不排除當(dāng)事人另外簽訂合同

17.依據(jù)《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用若干問題的解釋》的規(guī)定，業(yè)主是指房屋的

A.所有權(quán)人   B.使用人   C.承租人   D.管理人

18.凡房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)居間或代理買賣的存量房，房源信息在網(wǎng)上公示滿一定期限后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)方可為達成交易意向的買賣雙方提供網(wǎng)上簽約操作服務(wù)。該期限是

A. 1天   B. 2天   C. 3天   D. 4天

19.下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)主要特點的表述中，正確的是

A.房地產(chǎn)中介服務(wù)既可以房地產(chǎn)中介機構(gòu)的名義開展業(yè)務(wù)，也可以房地產(chǎn)中介人員個人名義承接房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種委托服務(wù)

C.房地產(chǎn)中介服務(wù)既可以是有償服務(wù)，也可以是無償服務(wù)

D.房地產(chǎn)中介服務(wù)只能發(fā)生在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)

20.下列關(guān)于房地產(chǎn)居間的表述中，正確的是

A.房地產(chǎn)中介機構(gòu)開展居間活動時，居間人作為房地產(chǎn)交易合同的當(dāng)事人直接參與合同的訂立

B.居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬

C.居間人未促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照其提供的勞動量支付適當(dāng)報酬

D.居間買賣合同中關(guān)于禁止買方利用經(jīng)紀公司提供的房源信息卻繞開該經(jīng)紀公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定無效

21.下列關(guān)于商品房包銷的表述中，不正確是

A.商品房包銷商應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)

B.商品房包銷中，銷售廣告經(jīng)開發(fā)商認可的，如果產(chǎn)生虛假廣告，對外由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任

C.商品房包銷中，銷售廣告未經(jīng)開發(fā)商認可的，如果產(chǎn)生虛假廣告，對外由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任

D.商品房包銷中，銷售廣告未經(jīng)開發(fā)商認可的，如果產(chǎn)生虛假廣告，對外由包銷商承擔(dān)責(zé)任

22.下列關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)特征的表述中，不正確的是

A.建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)組成，表現(xiàn)出復(fù)合性

B.建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，包括專有部分，但不包括共有部分

C.建筑物區(qū)分所有權(quán)具有整體性

D.建筑物區(qū)分所有權(quán)屬人性較強

23.下列關(guān)于商品房交付與風(fēng)險轉(zhuǎn)移關(guān)系的表述中，正確的是

A.除當(dāng)事人另有約定外，房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用

B.出賣人按照約定未交付有關(guān)標的物的單證和資料的，直接影響到標的物毀損、 滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移

C.買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知到達的次日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外

D.因房屋不符合質(zhì)量要求致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人應(yīng)當(dāng)拒絕接受房屋并解除合同

24.下列屬于業(yè)主委員會職責(zé)的是

A.制定和修改管理規(guī)約

B.籌集和使用專項維修基金

C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況

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25.下列不得設(shè)定為抵押權(quán)標的的是

A.建設(shè)用地使用權(quán)   B.土地承包經(jīng)營權(quán)   C.耕地   D.房屋及其他土地附著物

26.商業(yè)用房開發(fā)貸款的期限最長不寧畢

A.1年   B.3年   C.5年   D.10 年

27.下列關(guān)于住房抵押貸款保險制度的表述中，正確的是

A.保險期限一般自抵押合同簽訂之日起至還清貸款本息止

B.保險金額為所購住房合同金額

C.保險的第一受益人為貸款人

D.保險的第一受益人為借款人

28.確定經(jīng)濟適用住房的價格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率不高于

A.1%   B.3%   C.5%   D.7%

29.下列關(guān)于限價商品房特征的表述中，正確的是

A.限價商品房獲得土地的方式是行政劃撥

B.限價商品房免交土地出讓金

C.限價商品房價格的確定釆保本微利原則

D.限價商品房的出售對象是不符合經(jīng)濟適用住房申請條件而又無力購買商品住房的家庭或個人

30.下列關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅構(gòu)成要素的表述中，不正確的是

A.城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人

B.城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地

C.城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積

D.國家機關(guān)、人民團體自用的土地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅

二、多項選擇題：本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每小題列出的備選項中至少有兩項是符合題目要求的，請將其選出，錯選、多選或少選均無分。

31.集體土地征收在實質(zhì)上和程序上都有嚴格的條件，這些條件包括 

A.公共利益   B.法定程序   C.保障就業(yè)   D.妥善安置   E.足額補償

32.根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)釆取的出讓方式有

A.雙方協(xié)議   B.拍賣   C.招標   D.掛牌出讓   E.政府指定

33.下列關(guān)于禁止發(fā)布商品房銷售廣告的情形，正確的有

A.在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的

B.在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的

C.預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的

D.權(quán)屬有爭議的   E.拆遷安置未落實的

34.住房置業(yè)擔(dān)保當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，保證合同的內(nèi)容一般應(yīng)當(dāng)包括

A.被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額   B.債務(wù)人履行債務(wù)的期限 

C.保證的方式   D.保證擔(dān)保的范圍   E.保證期間

35.土地增值稅的征稅范圍包括 

A.出售國有土地使用權(quán)   B.繼承國有土地上的房屋 

C.受贈國有土地上的房屋   D.出售國有土地上的房屋

E.出售集體土地上的房屋

三、名詞解釋題：本大題共5小題，每小題3分，共15分。

36.不動產(chǎn)預(yù)告登記

37.勞務(wù)分包

38.房屋質(zhì)量保證期

39.耕地占用稅

40.房地產(chǎn)開發(fā)融資

四、簡答題：本大題共4小題，每小題6分，共24分。

41.簡述房地產(chǎn)中房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系。

42.簡述房屋強制搬遷的基本流程。

43.簡述房地產(chǎn)估價的意義。

44.簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的主要內(nèi)容。

五、論述題：本題10分。

45.試述《國有土地上房屋征收與補償條例》對公共利益范圍的界定。

六、案例分析題：本題11分。

46.2013年3月，甲企業(yè)向中國建設(shè)銀行A市支行貸款2000萬元，貸款期限為2013年4月1日至2014年3月31日，并對利息、違約責(zé)任等相關(guān)事項進行了約定。甲企業(yè)將自己的一棟培訓(xùn)樓和一棟辦公樓作為抵押。抵押合同約定，如果甲企業(yè)不按期清償貸款，則該辦公樓及培訓(xùn)樓將由A市支行變賣，以清償貸款。隨后，雙方辦理了抵押登記手續(xù)。到2014年4月1日，甲企業(yè)只歸還了500萬元貸款本金及部 分利息。A市支行對甲企業(yè)催要后，甲企業(yè)仍然不能清償。2014年7月，A市支行與甲企業(yè)協(xié)商行使抵押權(quán)，擬將甲企業(yè)的培訓(xùn)樓、辦公樓變賣給乙公司，用所得款項清償所欠銀行的全部債務(wù)后，剩余部分歸甲企業(yè)。為此，三方共同簽訂了協(xié)議。

乙公司購買該培訓(xùn)樓及辦公樓后，計劃拆除并進行重新開發(fā)，但由于乙公司資金不足，故打算與丙公司進行合作，由乙公司提供土地，丙公司提供資金并負責(zé)項目管理，房屋建成后雙方按照4:6的比例進行分配。乙公司與丙公司合作過程中，由于乙公司未能按期辦好土地使用的有關(guān)手續(xù)，影響了房產(chǎn)項目的開發(fā)，雙方由此產(chǎn)生糾紛而訴至法院。法院審理中查明，甲企業(yè)使用的土地最初依劃撥方式而獲得。

問題：（1)甲企業(yè)與A市支行簽訂的抵押合同是否有效？為什么？ （3分）

(2)如果甲企業(yè)還有其他債權(quán)人的到期債權(quán)，那么，除甲企業(yè)的貸款本金之外，對于2014年4月到2014年7月的貸款利息，以及甲企業(yè)未能按期還款產(chǎn)生的違約金，A市支行能否對變賣培訓(xùn)樓及辦公樓的款項優(yōu)先受償？為什么？ （4分）

(3)乙公司與丙公司合作是否可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)？為什么？ （4分）

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