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2014年自考"資產(chǎn)評估"復(fù)習(xí)資料:市場法

更新時間:2013-12-12 14:13:18 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同,并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。

  資產(chǎn)評估的基本方法

  要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運(yùn)用及方法中各個指標(biāo)的確定。

  第一節(jié) 市場法

  一、市場法及其適用的前提條件

  (一)市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同,并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。

  市場法目前是最簡單、最有效的方法。

  (二)市場法應(yīng)用的前提條件

  1、需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場;

  2、被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。

  二、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的步驟

  1、明確評估對象;

  2、進(jìn)行公開市場調(diào)查,收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料,尋找參照物;

  3、分析整理資料并驗證其真實性,判斷選擇參照物;

  4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較;

  5、分析調(diào)整差異,做出結(jié)論。

  三、市場法具體計算途徑

  (一)直接法

  直接法是指在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價,并依其現(xiàn)行價格直接作為被評估資產(chǎn)評估價格的一種方法。

  比如要評估某小區(qū)的一套房子,房子還沒有賣完,房子的價格可以按評估基準(zhǔn)日的價格來確定,因為房子是完全相同的。

  (二)市價類比法

  市價類比法是指評估資產(chǎn)時,在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn),但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn),以此為參照物,并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。其基本計算公式為:

  評估價格=參照物價格+Σ評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額-Σ參照物比評估對象優(yōu)異的價格差額

  或者為:評估價格=參照物價格×(1±調(diào)整系數(shù))

  不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。

  四、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

  (一)運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估對象。

  2、進(jìn)行公開市場調(diào)查,收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料,尋找參照物。

  3、分析整理資料并驗證其準(zhǔn)確性,判斷選擇參照物。

  4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。

  5、分析調(diào)整差異,得出結(jié)論。

  (二)市場法的優(yōu)缺點

  市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在:

  1、 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況,其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得,評估值更能反映市場現(xiàn)實價格;

  2、 評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

  市場法的缺點表現(xiàn)在:

  1、 需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ),有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用;

  2、 不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn),以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。

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