如何運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)用地地價(jià)

土地價(jià)格取決于市場(chǎng)供需關(guān)系，評(píng)估地價(jià)尤其是工業(yè)地價(jià)要充分考慮土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等多方因素。工業(yè)用地全部實(shí)行招拍掛出讓后，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)有充足的土地交易實(shí)例，應(yīng)盡量采用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)。本文主要介紹運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)的步驟與方法。

　　市場(chǎng)比較法將待估土地與具有替代性、且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似工業(yè)用地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似工業(yè)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估工業(yè)用地價(jià)格。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)的基本公式為：
待估工業(yè)用地價(jià)格(比準(zhǔn)價(jià)格)＝比較實(shí)例價(jià)格×(待估工業(yè)用地情況指數(shù)／比較實(shí)例宗地情況指數(shù))×(待估工業(yè)用地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較實(shí)例宗地交易時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù))×(待估工業(yè)用地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估工業(yè)用地個(gè)別因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù))×年期修正系數(shù)

收集和選擇比較交易實(shí)例

評(píng)估的第一步就是通過(guò)資料收集，選擇比較交易實(shí)例。資料收集的內(nèi)容包括地塊位置、面積、成交時(shí)間；地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等有關(guān)信息；

比較交易實(shí)例的收集和選擇應(yīng)遵循以下原則：首選與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)的案例，如果近期沒(méi)有發(fā)生交易案例，可選擇處于臨近地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)的實(shí)例；所選比較實(shí)例用途與評(píng)估對(duì)象相同；價(jià)格類(lèi)型相同或可比；成交日期與估價(jià)日期接近，一般應(yīng)在2年以內(nèi)；最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；盡量選擇正常的交易案例；應(yīng)至少選擇3個(gè)比較實(shí)例。

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

選取比較實(shí)例后，應(yīng)對(duì)比較實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式，主要包括：統(tǒng)一付款方式，在成交日期時(shí)一次付清；統(tǒng)一采用單位面積地價(jià)，并統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位；統(tǒng)一貨幣種類(lèi)和貨幣單位。不同貨幣種類(lèi)之間的換算，應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。

交易情況修正

交易情況修正，是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實(shí)例價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。引起特殊交易行為的因素一般有：有利害關(guān)系人之間的交易；急于出售或者購(gòu)買(mǎi)情況下的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全；交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；相臨地塊的合并交易；特殊方式的交易；交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；其他非正常的交易。