不同性質(zhì)土地使用權(quán)的估價

一、我國目前的土地權(quán)利 

　　弄清土地權(quán)利對正確進行土地的估價具有十分重要的意義。士地權(quán)利是一束權(quán)利，擁有其中全部權(quán)利或部分權(quán)利都是可能的。土地權(quán)利可以通過立法來加以確定。有的國家規(guī)定有完全所有權(quán)、終身所有權(quán)、租借權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、開發(fā)權(quán)、典權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、耕作權(quán)等各種權(quán)利。土地權(quán)利可以由一個自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。 

　　我國目前的土地權(quán)利體系尚不夠完善，但權(quán)利的限制和分離制度已經(jīng)初步形成。土地使用權(quán)和土地所有權(quán)分離，土地抵押權(quán)、出租權(quán)和以買賣方式的轉(zhuǎn)讓，以及城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅、土地增值稅等已經(jīng)通過立法形式確定下來。土地權(quán)利的管理是政府管理機關(guān)依照有關(guān)法律規(guī)定進行的，主要是查清產(chǎn)權(quán)來源，確認產(chǎn)權(quán)歸屬，依法進行土地權(quán)利登記，發(fā)給產(chǎn)權(quán)證明從而達到保護合法權(quán)益，避免糾紛的目的
（一）土地的所有權(quán)和使用權(quán) 

　　1、土地所有權(quán)和使用權(quán)的概念 

　　土地所有權(quán)。指土地所有權(quán)人在法律規(guī)定范圍內(nèi)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。占有權(quán)指土地的實際占領(lǐng)、控制的權(quán)利；使用權(quán)是指對土地實際利用的權(quán)利；收益權(quán)是指在土地上獲得經(jīng)濟利益的權(quán)利（但通過處分方式獲取收益的除外）；處分權(quán)是指在法律允許范圍內(nèi)對土地進行處置的權(quán)利。我國目前實行社會主義的土地公有制。不存在私人所有的土地。 

　　土地使用權(quán)。指土地使用人根據(jù)法律、法規(guī)或者行政命令以及合同規(guī)定而取得的國有土地、集體所有土地的占有和使用的權(quán)利，以至包括以買賣方式轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的權(quán)利。土地使用權(quán)的取得，依照國家法律的規(guī)定：實行行政劃撥和國有土地使用權(quán)出讓雙軌制，農(nóng)村集體土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營實行無償使用制度。不同方式取得的土地使用權(quán)具有不同的權(quán)利和義務(wù)。 

　　2、集體所有土地的征用和國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村集體所有的土地除了由本集體經(jīng)濟組織和個人依法使用外，在國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)時可以依法由國家征用。集體所有土地目前除國家依法征用外暫無其他轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的法律規(guī)定。 

　　國有土地使用權(quán)可以經(jīng)縣以上土地管理部門批準(zhǔn)劃撥給符合法定用途的單位或個人使用。國有土地使用權(quán)劃撥分為兩種情況，一是國家依法征用集體所有土地后直接劃撥；二是將單位或個人使用的國有土地收回并再次劃撥。以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，使用人只有依法使用的權(quán)利，不可擅自轉(zhuǎn)讓和改變用途。 

　　國家依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，收取土地使用權(quán)出讓金而出讓的國有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)的受讓人可以通過買賣等方式轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)。 

　　3、國有土地使用權(quán)的抵押、出租等權(quán)利的設(shè)立和終止。通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以在有關(guān)法律、法規(guī)和出讓合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)范圍內(nèi)除了轉(zhuǎn)讓外還可以出租和抵押（擔(dān)保）。 

　　通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)可以在補交出讓金、補簽出讓合同后獲得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押（擔(dān)保）的權(quán)利。 

　　通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)有最高使用年限的限制，其中住宅用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。 

　　土地使用年限期滿后，如未申請續(xù)期，或申請續(xù)期未被批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)終止。土地使用權(quán)終止時，土地連同其地上建筑物無償無條件交給政府。如果申請續(xù)期獲得批準(zhǔn)，需重新簽訂出讓合同，繳納出讓金，獲得繼續(xù)使用的權(quán)利。 

　　4、土地所有權(quán)、使用權(quán)的確定和確認，由縣以上土地管理部門依照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行確定。土地所有權(quán)或使用權(quán)確定和確認必須提出土地登記申請。集體所有土地由縣級人民政府審核，并依照國家確定土地所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定進行登記造冊，核發(fā)《集體土地所有證》，確認所有權(quán)；單位和其依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)《國有土地使用證》，確認土地使用權(quán)。目前有些地方的集體土地所有權(quán)證尚未發(fā)放。 

　　因征用、劃撥而改變土地所有權(quán)、使用權(quán)或者因依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記，由縣以上地方人民政府更換土地證書。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)及其轉(zhuǎn)讓、出租抵押等均應(yīng)依法辦理登記。土地權(quán)利登記的內(nèi)容包括土地面積、用途、年期、權(quán)利人（使用人）、地址、地號。地圖等。 

　　二、出讓土地使用權(quán)的價格評估
　1、估價委托方：土地使用權(quán)出讓是以國家為主體來出讓的，土地使用權(quán)出讓價格評估的委托人應(yīng)該是國家。 

　　2、價值內(nèi)涵：國有土地使用權(quán)的價格是一定年限的價格，士地使用者必須向國家交納出讓金。因此，出讓土地的使用權(quán)價格評估應(yīng)明確價格內(nèi)涵。目前，各地的情況有所不同，土地使用權(quán)出讓價格大致有三種類型： 

　?。?）完全的熟地價格。指已經(jīng)開發(fā)完成，可以提交使用的國有土地使用權(quán)價格，成本價基本包括：動拆遷費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、出讓金。

　　（2）出讓金加上土地取得費。 

　?。?）毛地價格。一般指具備了一定的市政基礎(chǔ)設(shè)施，但還不完善，需要經(jīng)過開發(fā)。
　　3、價值標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)出讓取得的土地使用權(quán)是當(dāng)前各種土地使用權(quán)形式中一種比較完整意義上的土地使用權(quán)，一般應(yīng)體現(xiàn)其完全市場條件下應(yīng)有的價值，所以估價應(yīng)采用公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)。 

　　4、估價方法及有關(guān)事項： 

　　應(yīng)采用基準(zhǔn)地價修正法進行，但需要有一個完整的修正體系（內(nèi)銷、外銷）；可采用市場比較法，但要注意有的比較實例需要交易情況修正。另外，其成交價格的內(nèi)涵可能與評估對象的價格內(nèi)涵不一致。如，有的是熟地樓面價（或地面價），有的是出讓金；可采用假設(shè)開發(fā)法，但其準(zhǔn)確性依賴于對未來市場價格水平和供求的正確預(yù)測，忽視對市場狀況的預(yù)測是錯誤的；可采用成本法作為輔助方法，但一般不贊成使用。 

　　5、注意事項： 

　　采用哪種出讓方式取得土地使用權(quán)。包括國家直接出讓的方式（開發(fā)商尚未得到土地使用權(quán)）和補地價的方式（包括僑匯房、劃撥土地上的別墅、劃撥土地上的商品房）。 

　　三、劃撥土地使用權(quán)的價格評估 

　　1、估價依據(jù)。劃撥土地使用權(quán)估價與土地使用權(quán)的處理方式、規(guī)定等關(guān)系密切，除需遵循《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》外，還需執(zhí)行針對劃撥士地使用權(quán)管理的有關(guān)國家和地方法規(guī)、政策、條例，如企業(yè)改制中的土地處理規(guī)定、外商投資的合資或合作企業(yè)使用劃撥土地的規(guī)定、劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等規(guī)定。 

　　2、價值內(nèi)涵及標(biāo)準(zhǔn)。劃撥土地使用權(quán)是一種不完全的使用權(quán)形式，其使用權(quán)價值與出讓或轉(zhuǎn)讓的市場方式取得的土地使用價格相比，主要差別在于是否包含土地出讓金。因此，劃撥土地使用權(quán)的成本價內(nèi)涵主要包括土地的取得費用和使用中間的持續(xù)投入費用（開發(fā)費），以及取決于是否承擔(dān)的土地使用權(quán)出讓金、土地使用費（場地使用費）等。 

　　3、估價方法：（1）市場比較法。根據(jù)其它同類型劃撥土地成交實例作為比較案例，采用比較法評估。適用于劃撥土地作價入股、作為合作條件等案例較多的城市。（2）成本法。主要成本費用包括：征地費、動拆遷費、市政配套費、土地使用費等，其中土地使用權(quán)出讓金、土地使用費等需以支付者的年支付額的貼現(xiàn)和計，實際上應(yīng)以有關(guān)法規(guī)規(guī)定的出讓金標(biāo)準(zhǔn)計。以劃撥土地作價投資時，或以土地作為合作條件組成合資企業(yè)，由于土地使用費（相當(dāng)于土地租金）可能由合資企業(yè)中的外方或由合資企業(yè)繳納，估價時要視情處理。（3）剩余法。在以土地作為合作條件，士地使用權(quán)所有者不承擔(dān)土地使用費的情況下，可假設(shè)評估對象具有完整的使用權(quán)，以同類型土地的市場交易實例（包括出讓、轉(zhuǎn)讓或其它市場化方式取得的土地使用權(quán)）作為比較實例，采用市場比較法求得評估對象在具有完整使用權(quán)條件下的公開市場價格，然后視情扣減同類型出讓土地的出讓金，剩余的即為評估對象在劃撥土地使用權(quán)條件下的價格。 

　　4、注意事項。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對此有比較嚴(yán)格的限制。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并須補交土地出讓金或以土地收益折抵。因此，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)當(dāng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理的規(guī)定。劃撥土地使用權(quán)估價由于房屋權(quán)利與士地權(quán)利不配套會使土地使用權(quán)的處理和估價問題比較復(fù)雜。例如房改出售的房地產(chǎn)，目前各地情況不一致（如上海市規(guī)定房改房在轉(zhuǎn)讓時收1％的土地收益金，估價中扣除1％），要根據(jù)具體情況決定，并應(yīng)在估價報告中說明情況。 

　　四、租賃土地使用權(quán)價格評估 

　　1、估價依據(jù)： 

　　租賃土地使用權(quán)價格評估除應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應(yīng)執(zhí)行地方關(guān)于土地租賃的管理規(guī)定。 

　　2、價值標(biāo)準(zhǔn)： 

　　租賃土地使用權(quán)的價值實質(zhì)是土地使用權(quán)在租賃期限內(nèi)年租金的貼現(xiàn)之和，但要考慮地方對租賃期限內(nèi)土地使用權(quán)的限制。
3、估價方法： 

　?。?）市場比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，采用市場比較法評估，但要進行年期修正。（2）收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應(yīng)注意使用期限內(nèi)有無其它費用。 

　　4、注意事項：（1）租金評估與租賃權(quán)評估是兩個不同的概念，要加以區(qū)分。租賃權(quán)指承租人所享有的權(quán)利的價值，即所謂租金溢利現(xiàn)象。（2）以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。
五、設(shè)立了抵押等他項權(quán)利的土地使用權(quán)價值評估 

　　1、估價依據(jù)：土地抵押價值評估，應(yīng)按照《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)氐钠渌嘘P(guān)規(guī)定進行。 

　　2、價值標(biāo)準(zhǔn)：土地抵押價值評估實質(zhì)是對房地產(chǎn)處分權(quán)的評估。抵押過程中，將房地產(chǎn)處分權(quán)移交給了銀行，但由于房地產(chǎn)市場狀況變化難測，因此明確給出評估對象在抵押期末甚至不確定的未來時點的處分價值是不現(xiàn)實的。從估價角度講，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前客觀的市場現(xiàn)狀，采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行評估，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響，以供抵押權(quán)人確定抵押價格時抉擇。 

　　土地使用權(quán)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將土地使用權(quán)（或抵押房地產(chǎn)時事實上將土地使用權(quán)隨之抵押）作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。 

　　3、注意事項： 

　?。?）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理： 

　?、偈紫惹笕≡O(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。②用成本法估價的價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。 

　?。?）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押物，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值，這時往往要考慮的是土地使用權(quán)的處分權(quán)限，即處分時土地的收益歸屬。 

　　4、當(dāng)土地使用權(quán)設(shè)定了租賃等他項權(quán)利時，應(yīng)根據(jù)所設(shè)定權(quán)利及其對土地使用權(quán)影響的情況進行估價（如：租憑權(quán)、取道權(quán)）。 

　　六、集體建設(shè)用地使用權(quán)估價 

　　根據(jù)《土地管理法》和地方性法規(guī)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，也可以作價投人合資、合作企業(yè)，因此，集體建設(shè)用地估價很值得研究。 

　　估價方法：①成本法，除勞動力安置費以外其他費用與國家建設(shè)征用集體所有土地的費用差不多，但由于國家沒有統(tǒng)一規(guī)定，要根據(jù)地方法規(guī)的規(guī)定進行估價。②市場比較法?？梢愿鶕?jù)土地的市場性成交實例按市場比較法進行估價。如果成本費用明確，則也可以用剩余法估價。