2000年土地估價(jià)師《土地估價(jià)理論與方法》單項(xiàng)選擇題

21．預(yù)期收益原則可以在( )中得以應(yīng)用。
A．成本逼近法 B．市場(chǎng)比較法
C．成本法和剩余法 D．剩余法和收益還原法
22．土地價(jià)格是由土地的( )三者互相作用、互相影響形成的。
A．效用、相對(duì)稀缺性和有效需求 B．供給、需求、利用狀況
C．權(quán)利、租金、利率 D．價(jià)值、使用價(jià)值、供求
23．在城市規(guī)劃中，對(duì)地價(jià)影響相對(duì)更大的因素是( )。
A．地形、朝向、地質(zhì)條件 B．用途、容積率、建筑密度
C．綠化、環(huán)境質(zhì)量 D．面積、形狀、土地使用年限
24．影響土地價(jià)格的區(qū)域因素包括( )。
A．位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件 B．行政、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素等
C．面積、形狀、土地使用年限等 D．地形、朝向、地質(zhì)條件
25．影響土地價(jià)格的因素，分為一般因素、區(qū)域因素和( )。
A．宏觀因素 B．經(jīng)濟(jì)因素 C．個(gè)別因素 D．社會(huì)因素
26．地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即( )之后余下的那一部分。
A．總利潤(rùn)減去稅金 B．總收入減去總要素成本
C．稅后總利潤(rùn)減去社會(huì)平均利潤(rùn) D．總收益減生產(chǎn)成本
27．根據(jù)地租理論，最劣等級(jí)的土地( )。
A．有級(jí)差地租和絕對(duì)地租 B．無級(jí)差地租和絕對(duì)地租
C．無級(jí)差地租，有絕對(duì)地租 D．有級(jí)差地租，無絕對(duì)地租
28．新古典主義地租模型的代表阿蘭索將空間作為地租問題的一個(gè)核心考慮，引進(jìn)( )概念，從理論上解決了城市地租的計(jì)算問題。
A．同好曲面 B．買價(jià)曲線 C．區(qū)位平衡 D．非完善市場(chǎng)
29．工業(yè)區(qū)位理論的核心是通過對(duì)( )因素的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
A．運(yùn)輸、勞動(dòng)力和集聚 B．一般、區(qū)域和個(gè)別
C．自然和經(jīng)濟(jì) D．供給和需求
30．消費(fèi)者購(gòu)買某種商品愿意支付的實(shí)際價(jià)格是指( )。
A. 商品的最低售價(jià) B．商品的銷售價(jià)格
C．交通費(fèi)用 D．商品的銷售價(jià)格加交通費(fèi)用
31．( )不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，而是來自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。
A．壟斷地租 B．絕對(duì)地租 C．級(jí)差地租I D．級(jí)差地租Ⅱ
32．新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于地租本質(zhì)含義的闡述主要基于對(duì)( )的比較。
A．產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格與生產(chǎn)價(jià)格 B．產(chǎn)品的生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)平均價(jià)格
C．邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格 D．產(chǎn)品的社會(huì)平均價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格
33．( )是形成不同城鎮(zhèn)間地價(jià)差異的主要因素。
A．一般因素 B．區(qū)域因素 C．個(gè)別因素 D．行政因素
34．地租的占有是土地( )借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。
A．使用權(quán) B．所有權(quán) C．租賃權(quán) D．處置權(quán)
35．求取土地收益及確定( )是收益還原法的關(guān)鍵。
A. 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 B．土地租金 C．投資利率 D．土地還原率
36．農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人是( )。
A．亞當(dāng)•斯密 B．馮•杜能 C．阿爾申?duì)柕?#8226;韋伯 D．大衛(wèi)•李嘉圖
37．( )屬于影響宗地地價(jià)的個(gè)別因素。
A．當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格變動(dòng)情況 B．宗地所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施
C．宗地附近學(xué)校分布情況 D．宗地形狀
38．應(yīng)用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，要求利用與待估宗地所在區(qū)域相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的客觀收益來推算待估宗地的預(yù)期收益，這主要是依據(jù)土地估價(jià)中的( )。
A. 供給與需求原則 B．報(bào)酬遞增與遞減原則
C．替代原則 D．協(xié)調(diào)原則

39．在我國(guó)社會(huì)主義土地公有制條件下仍然存在地租，是由于( )。
A．存在著土地所有權(quán)的不同主體及其壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離
B．在任何社會(huì)制度下都存在地租
C．存在著國(guó)家所有和集體所有兩種所有制形式
D．土地是重要的生產(chǎn)要素
40．根據(jù)馬克思的地租理論，下列( )為錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。
A．地租是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式 B．土地價(jià)格是地租的資本化
C．土地價(jià)格是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn) D．一切地租都是剩余價(jià)值
41．地產(chǎn)的( )性和不可移動(dòng)性決定了土地市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)。
A．價(jià)值 B．價(jià)格 C．普遍 D．個(gè)別
42．大衛(wèi)•李嘉圖認(rèn)為級(jí)差地租產(chǎn)生的條件，一是( )，二是土地肥沃程度及位置的差別。
A．土地?cái)?shù)量的有限 B．土地增值性 C．土地的壟斷性 D．土地的有效性
43．土地定級(jí)因素權(quán)重的確定應(yīng)滿足：( )。
A．一是權(quán)重值的大小與因素對(duì)土地質(zhì)量的影響成反比，二是各因素權(quán)重值在0~1之間變化
B．一是權(quán)重值的大小與因素對(duì)土地質(zhì)量的影響成正比，二是各因素權(quán)重值之和等于1
C．一是權(quán)重值的大小與因素對(duì)土地質(zhì)量的影響成反比，二是各因素權(quán)重值之和大于1
D．一是權(quán)重值的大小與因素對(duì)土地質(zhì)量的影響成正比，二是各因素權(quán)重值之和小于1
44．市級(jí)商服中心( )。
A．具有各級(jí)商服中心的商服功能 B．只有市級(jí)商服中心的功能
C．只經(jīng)營(yíng)高檔商品 D．位于城市的幾何中心
45．( )因素屬于影響土地質(zhì)量的面狀因素。
A．商服中心 B．交通道路 C．文化設(shè)施 D．環(huán)境質(zhì)量
46．在磚混結(jié)構(gòu)房屋新舊程度的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)中，十成新房屋的已使用期應(yīng)不超過( )年。
A．2 B．3 C．4 D．5
47．城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，( )對(duì)土地質(zhì)量的影響隨距離的增加呈線性遞減。
A．對(duì)外交通便利度 B．商服繁華影響度 C．路網(wǎng)密度 D．人口密度
48．在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，市級(jí)商服中心的市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)某評(píng)價(jià)單元均有影響，影響分值分別為50、15、5，但同時(shí)又受另一區(qū)級(jí)中心的區(qū)級(jí)功能和小區(qū)級(jí)商服功能影響，影響分值分別為20、4，則該評(píng)價(jià)單元的商服繁華度作用分值為( )。
A．94 B．75 C．74 D．70
49．因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于( )。
A．自然折舊 B．物質(zhì)折舊 C．功能折舊 D．經(jīng)濟(jì)折舊
50．( )不可作為劃分土地定級(jí)單元的界限。
A．河流 B．鐵路線 C．土地權(quán)屬界限 D．多功能干道
51．土地定級(jí)中影響因素權(quán)重是指各因素對(duì)評(píng)估對(duì)象的( )。
A．比值 B．重要程度 C．比重 D．相關(guān)關(guān)系
52．( )是土地價(jià)格存在的根源。
A．絕對(duì)地租 B．壟斷地租 C．級(jí)差地租I D．級(jí)差地租Ⅱ
53．收益還原法考慮的總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與( )費(fèi)用。
A．評(píng)估 B．設(shè)計(jì) C．資本 D．建筑
54．確定還原率可采用安全利率加上( )調(diào)整值的方法。
A．通貨膨脹 B．利息 C．貸款利息率 D．風(fēng)險(xiǎn)
55．從理論上講，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的( )獲利率。
A．資本 B．土地 C．項(xiàng)目 D．房屋
56．土地收益可以分為有形收益和無形收益，有形收益是可以用( )表現(xiàn)的收益。
A．貨幣形式 B．實(shí)物形式 C．地價(jià)形式 D．地租形式
57．收益還原法求得的土地價(jià)格通常稱為( )。
A．收益價(jià)格 B．比準(zhǔn)價(jià)格 C．積算價(jià)格 D．地租價(jià)格

58．剩余法是根據(jù)( )來估算土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。
A．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期總價(jià)格與總支出的差額
B．房地產(chǎn)開發(fā)的總收益
C．房地產(chǎn)的年租收入
D．房地產(chǎn)的建造總成本與總利潤(rùn)
59．宗地評(píng)估報(bào)告中，土地登記狀況主要指( )。
A．土地位置、土地用途、四至、面積、地號(hào)
B．土地位置、土地用途、四至、面積、地號(hào)、圖號(hào)、使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況等
C．土地位置、土地用途、四至、面積、地號(hào)、圖號(hào)及建筑物狀況等
D．土地位置、土地用途、四至、面積、地號(hào)、圖號(hào)、土地證號(hào)、使用權(quán)性質(zhì)及他項(xiàng)權(quán)利狀況等
60．有一宗房地產(chǎn)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，每年能獲得的總收益為100萬元，每年所需支出的總費(fèi)用為30萬元，該類房地產(chǎn)的還原率為9％，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元。
A．752 B．778 C．813 D．860
61．( )理淪和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù)。
A．地租 B．區(qū)位 C．級(jí)差地租 D．剩余價(jià)值
62．采用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的土地價(jià)格，通常稱之為( )。
A．積算價(jià)格 B．參考價(jià)格 C．交易價(jià)格 D．比準(zhǔn)價(jià)格
63．下列各項(xiàng)費(fèi)用中不屬于土地取得費(fèi)的是( )。
A．征地費(fèi) B．拆遷費(fèi) C．勞動(dòng)力安置費(fèi) D．土地平整費(fèi)
64．運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估某宗地地價(jià)時(shí)，若選擇的比較案例成交地價(jià)為每平方米500元，對(duì)應(yīng)使用年期為30年，而待估宗地使用年期為20年，土地還原率為8％，則年期修正后的地價(jià)為( )元／平方米。
A．400 B．436 C．460 D．573
65．建筑物的耐用年限有( )之分。
A．物理耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限 B．經(jīng)濟(jì)耐用年限和會(huì)計(jì)耐用年限
C．主體建筑耐用年限和附屬建筑耐用年限 D．自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限
66．采用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)時(shí)，所選用的比較實(shí)例的成交時(shí)間與待估宗地的評(píng)估期日相距最長(zhǎng)不能超過( )年。
A．3 B．4 C．5 D．8
67．據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，某城市住宅用地容積率與地價(jià)的關(guān)系是：以容積率等于3為基準(zhǔn)，容積率每增加0．1，宗地地價(jià)就提高5個(gè)百分點(diǎn)。設(shè)A宗地單位地價(jià)為2000元／平方米，容積率為3．6；B宗地容積率為3．2，則在其他條件相同的情況下，B宗地單位地價(jià)估計(jì)應(yīng)為( )元／平方米。
A．2200 B．1667 C．1692 D．2364
68．運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地租金時(shí)，一般應(yīng)采用( )進(jìn)行比較分析。
A．每月支付的租金 B．每月支付的租金及物業(yè)管理費(fèi)
C．實(shí)質(zhì)租金 D．支付租金和押金
69．在收益還原法中，可以直接用于評(píng)估土地價(jià)格的是( )。
A. 實(shí)際收益 B．客觀純收益 C．實(shí)際純收益 D．實(shí)際總收益
70．剩余法除可用于評(píng)估土地價(jià)格外，還可用于( )。
A．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析 B．房地產(chǎn)純收益估測(cè)
C．評(píng)估建筑質(zhì)量 D．物業(yè)管理評(píng)估
71．凡獨(dú)立從事土地估價(jià)的人員，必須具備( )資格。
A．經(jīng)濟(jì)師 B．會(huì)計(jì)師 C．規(guī)劃師 D．土地估價(jià)師
72．運(yùn)用剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，確定評(píng)估對(duì)象的最佳利用方式主要受( )的限制。
A．土地收益 B．市場(chǎng)變化 C．城市規(guī)劃 D．開發(fā)前景
73．某地塊1997年11月25日的地價(jià)為2000元／平方米，1997年11月25 日至2000年11月25 日該地區(qū)的地價(jià)上漲了15％(其他情況不變)，則該地塊2000年11月25日的土地價(jià)格為( )元／平方米。
A．2600 B．3042 C．2900 D．2300
74．成本逼近法主要適用于( )的估價(jià)。
A．商業(yè)用地 B．住宅用地
C．寫字樓用地 D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地

75．按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時(shí)，交易雙方只能在不低于( )的基礎(chǔ)上，確定其成交地價(jià)。
A．基準(zhǔn)地價(jià) B．標(biāo)定地價(jià) C．政府最低限價(jià) D．宗地評(píng)估價(jià)
76．成本逼近法中投資利潤(rùn)的計(jì)算公式為：投資利潤(rùn)＝[土地取得費(fèi)+( )]×投資回報(bào)率。
A．土地開發(fā)費(fèi) B．稅費(fèi)
C．土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi) D．土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息
77．臨街宗地的接近街道部分的地價(jià)通常( )遠(yuǎn)離街道部分的地價(jià)。
A．高于 B．低于 C．等于 D．約等于
78．對(duì)具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物估價(jià)，應(yīng)以( )為基礎(chǔ)，采用對(duì)照法、殘余法、比較法等評(píng)估出建筑物的價(jià)格。
A．重建成本 B．重置成本 C．建筑成本 D．成新度
79．在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，衡量基本生活設(shè)施完善度的主要指標(biāo)是( )。
A．設(shè)施的分布、設(shè)施的保證率
B．投入的物化勞動(dòng)量
C．設(shè)施的齊備程度、設(shè)施的服務(wù)水平和設(shè)施的保證率
D．設(shè)施的先進(jìn)程度
80．某一排放污染物的工廠建在一居住區(qū)，引起該居住區(qū)內(nèi)的住宅價(jià)值降低，這種建筑物折舊情況屬于( )。
A．物理折舊 B．功能折舊 C．經(jīng)濟(jì)折舊 D．物質(zhì)折舊
81．建筑物在估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊不同，注重的是建筑物( )。
A．原始價(jià)值的攤銷 B．原始價(jià)值的回收
C．價(jià)值的減價(jià)修正 D．折余價(jià)值的差額
82．在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，衡量公交便捷度的指標(biāo)主要有( )。
A．公交車流量、公交線路 B．公交車流量、公交線路數(shù)、公交站點(diǎn)數(shù)
C．公交車站的起始位置 D．公交行駛方向、公交工具、公交流量
83．現(xiàn)有一建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為1000平方米，1990年11月1日建成。目前與該建筑物類似的建筑物重置價(jià)為每平方米2000元，耐用年限為50年，殘值率為2％，則采用平均折舊法計(jì)算該建筑物在2000年11月1 日的現(xiàn)值為( )萬元。
A．197 B．161 C．160 D．150
84．一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的、其土地條件在一定范圍內(nèi)具有較強(qiáng)的代表性、可起示范及比準(zhǔn)作用的若干宗地稱為( )。
A．標(biāo)準(zhǔn)宗地 B．類似土地 C．比較宗地 D．待估宗地
85．根據(jù)地租理論，最劣等土地的級(jí)差地租( )。
A．等于零 B．大于零 C．小于零 D．不等于零
86．房屋純收益＝( )×房屋還原率。
A．房屋重置價(jià) B．房屋現(xiàn)值 C．土地價(jià)格 D．房地產(chǎn)價(jià)格
87．同類建筑單位面積平均造價(jià)指各地在國(guó)家建筑( )控制下確定的各地各類房屋的一般造價(jià)。
A. 定額標(biāo)準(zhǔn) B．收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) C．設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) D．裝修標(biāo)準(zhǔn)
88．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)的土地用途以( )用途為主。
A．商業(yè) B．規(guī)劃 C．住宅 D．現(xiàn)實(shí)
89．宗地估價(jià)報(bào)告中，要求一項(xiàng)評(píng)估所選的方法不應(yīng)少于( )種。
A．3 B．4 C．2 D．5
90．用收集的宗地樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)根據(jù)地價(jià)分布特點(diǎn)和( )，分析各土地級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)土地質(zhì)量與地價(jià)的相關(guān)關(guān)系，建立合適的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模型。
A．土地用途 B．土地質(zhì)量
C．影響地價(jià)的因素條件 D．影響級(jí)別的因素條件

91．某宗地采用三種估價(jià)方法的評(píng)估結(jié)果分別為931、910、954元／平方米，根據(jù)分析分別給定其權(quán)重為0．5、0．2、0．3，則采用加權(quán)平均法確定最終估價(jià)結(jié)果為( )元／平方米。
A．931．7 B．933．7 C．936．2 D．938．8
92．宗地估價(jià)報(bào)告按內(nèi)容和目的不同，可分為( )。
A．工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告
B．表格式報(bào)告、書信式報(bào)告和文字說明式報(bào)告
C．階段性評(píng)估報(bào)告和正式報(bào)告
D．宗地估價(jià)(結(jié)果)報(bào)告和宗地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
93．根據(jù)評(píng)估目的不同，宗地地價(jià)可分為( )。
A．基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)等 B．基準(zhǔn)地價(jià)、成交地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等
C．標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、交易地價(jià)等 D．成交地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)等
94．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是( )。
A．收益原理 B．替代原理 C．地租理論 D．區(qū)位理論
95．宗地地價(jià)評(píng)估的程序，是以( )開始到最后提交估價(jià)報(bào)告書為止的全過程。
A．接受估價(jià)委托書 B．確定估價(jià)基本項(xiàng)目
C．?dāng)M定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃 D．收集資料
96．用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的數(shù)據(jù)要符合( )的要求。
A. 土地級(jí)別 B．?dāng)?shù)理統(tǒng)計(jì) C．?dāng)?shù)學(xué)模型 D．土地條件
97．有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，又知綜合還原率為7％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為( )萬元。
A．30 B．40 C．50 D．60
98．采用成本逼近法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為( )開發(fā)期。
A．四分之一 B．二分之一 C．三分之二 D．整個(gè)
99．采用剩余法估價(jià)時(shí)，計(jì)算利息應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的全部預(yù)付資本為計(jì)息基礎(chǔ)，其中預(yù)付資本主要包括( )。
A．開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售稅費(fèi)
B．地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)
C．地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、開發(fā)商利潤(rùn)
D．地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、折舊費(fèi)、專業(yè)費(fèi)
100．國(guó)家在哪種情況下可以提前收回土地使用權(quán)( )。
A．土地低效利用 B．未交納土地使用稅
C．為了社會(huì)公共利益的需要 D．劃撥土地用于出租、抵押