物業(yè)管理師輔導：物業(yè)管理的十大誤區(qū)(2)

　　誤區(qū)五：業(yè)主不交物業(yè)管理費，是因為業(yè)主的消費觀念沒有轉(zhuǎn)變。

　　任何新生事物，人們都有一個認識過程，從住公房到住私房確實也有消費觀念轉(zhuǎn)變的過程。但人們對物業(yè)管理消費觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對物業(yè)管理重要性的認識，而目前一些物業(yè)公司只收費不服務或多收費少服務卻恰恰影響了人們在這方面的思想轉(zhuǎn)變。

　　物業(yè)公司雖然到處訴苦，說自己虧損嚴重，但卻又不肯按政府要求定期向業(yè)主公布帳目，在業(yè)主委員會決定更換物業(yè)公司后賴著不走，致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠信和繳納的管理費是否真正用于自己物業(yè)的管理上。物業(yè)公司剝奪了業(yè)主的知情權，又憑什么來質(zhì)疑業(yè)主不交費呢?

　　誤區(qū)六：物業(yè)公司冤枉，大部分問題是代房地產(chǎn)商受過。

　　如果物業(yè)公司和房地產(chǎn)商有著裙帶關系，在物業(yè)管理的開始利用和房地產(chǎn)商的特殊關系(比如拿著本應房地產(chǎn)商直接交給業(yè)主的鑰匙)強迫業(yè)主做某些事情，就不能責怪業(yè)主對房地產(chǎn)商的不滿發(fā)泄到物業(yè)公司身上，物業(yè)公司收了房地產(chǎn)商的錢，代房地產(chǎn)商承擔保修工作，房子出了問題，業(yè)主找物業(yè)公司，就不能說物業(yè)公司是代房地產(chǎn)商受過。物業(yè)公司接受了房地產(chǎn)商的委托，事先就有責任驗收自己要管理的房屋和設備，也有保證這些房屋和設備正常使用和運轉(zhuǎn)的責任，如果物業(yè)公司是受業(yè)主委員會委托接管小區(qū)物業(yè)管理，難道出了問題，業(yè)主找物業(yè)公司，能說物業(yè)公司是代業(yè)主委員會受過?

　　要想解決這個問題，不能指望業(yè)主自己去分清房地產(chǎn)商和物業(yè)公司的關系，而是物業(yè)公司要自己和房地產(chǎn)商劃清界線，不要在和業(yè)主打交道的開始，先給業(yè)主一個房地產(chǎn)商代言人的形相，同時對接受房地產(chǎn)商委托管理的項目先做好驗收。

　　誤區(qū)七：不承認房地產(chǎn)商發(fā)展的物業(yè)沒有賣出之前，也是業(yè)主。

　　持這種觀點的人不能正確認識是不是業(yè)主，不取決于擁有房屋的目的，而在于有沒有房屋的產(chǎn)權?！皹I(yè)主”反映的是物權的概念，“業(yè)主”就是“物業(yè)的主人”。

　　搞清這個概念，我們才能明白第一份《業(yè)主公約》由房地產(chǎn)商制定，不是取決于它的義務，而是取決于它制定公約時是唯一業(yè)主的權力;第一份物業(yè)管理委托合同由房地產(chǎn)商和物業(yè)公司簽訂，同樣來源于房地產(chǎn)商開始作為唯一業(yè)主的權力。同樣，我們也能明確房地產(chǎn)商在房屋未賣出之前同樣要繳納物業(yè)管理費，和其它業(yè)主履行同樣的公共義務。

　　房地產(chǎn)商在賣房時，把其對房屋的權力和義務同時也轉(zhuǎn)讓給了買房人，因此當一個小區(qū)的買房人超過50%，業(yè)主組織起來后，買房人對物業(yè)的權力就超過了房地產(chǎn)商，需要時可以重新和物業(yè)公司簽訂委托管理合同或決定改聘其它物業(yè)公司對小區(qū)進行管理，可以對業(yè)主公約按大多數(shù)業(yè)主的意愿進行修改。

　　對于買房人，買房居住也不是唯一的目的，如果買房人買房是為了轉(zhuǎn)手或出租賺錢，在房屋轉(zhuǎn)手或出租前，同樣不能因為空置而不繳納管理費，在轉(zhuǎn)手和出租時也應要求接手人和承租人接受公約的約束和物業(yè)公司的管理。業(yè)主對出租的房屋負有最終的責任和義務(例如：承租人不繳納物業(yè)管理費，出租人有最終繳納的責任)。買受二手房的人在接收房屋權力的同時也接收了相應的義務(遵守公約和接受物業(yè)公司管理)。

　　誤區(qū)八：房地產(chǎn)商和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理委托合同沒有到期，業(yè)主委員會不是簽字方，無權解除合同，否則，物業(yè)公司的前期投入會受損失，還會影響物業(yè)管理的穩(wěn)定。

　　有這種思想的人關鍵還是搞不清物業(yè)管理實際是業(yè)權的反映，不了解房地產(chǎn)商早期做為物業(yè)管理委托人是因為它委托物業(yè)公司時物業(yè)的業(yè)權100%在它手里，它委托物業(yè)公司的身份不是房地產(chǎn)商，而是物業(yè)的業(yè)主。隨著房屋的銷售，房地產(chǎn)商的業(yè)權在不斷地減小，當少過50%后，它就無權再代表物業(yè)的全體業(yè)主，房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司的合同應在業(yè)主委員會新的委托合同發(fā)出之日起自動失效。

　　至于物業(yè)公司的損失和物業(yè)管理穩(wěn)定問題要從兩方面看：

　　第一，如果物業(yè)公司是房地產(chǎn)商臨時搭班子建的，不具備專業(yè)管理水平，一旦被所管物業(yè)的業(yè)主委員會解聘，就會失業(yè)，前期投入的損失在所難免;如果物業(yè)公司是社會上的專業(yè)化公司，它生存的第一天靠的就是競爭，對它們來講是“東方不亮西方亮”，前期投入損失幾乎為零。

　　第二，一個具有競爭力的公司，絕不會輕言失敗，即使由于暫時失誤或業(yè)主不理解被解聘，他們一定會堅守崗位，保持物業(yè)管理交接期的穩(wěn)定，因為它們堅信會“東山再起”，只有那些靠房地產(chǎn)商恩賜過活的物業(yè)公司才會“破罐破摔”。

　　要想物業(yè)管理事業(yè)能夠健康發(fā)展，政府就應該促進物業(yè)管理朝社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，對于破壞物業(yè)管理交接期穩(wěn)定的公司堅決吊銷它的物業(yè)管理資格，而完全沒有必要消極地去保護這些“大浪淘沙”下來的公司。

　　誤區(qū)九：物業(yè)管理行業(yè)是一個低技術、勞動密集型產(chǎn)業(yè)，需要企業(yè)的培訓，逐步提高，業(yè)主不應對物業(yè)公司要求過高。

　　這種論點的前提雖然正確，但決不意味著因此可以原諒一些物業(yè)公司的服務不到位，業(yè)主交的物業(yè)管理費不是給物業(yè)公司培訓工作人員，提高服務質(zhì)量用的，物業(yè)公司只有具備與收費相應的水平時才能承擔物業(yè)管理工作，正如人們常說的“沒有金剛鉆，別攔瓷器活兒”。

　　目前物業(yè)管理的糾紛和業(yè)主的不交費，其中一個直接原因就是有為數(shù)不少的物業(yè)公司即無自有資金，又缺少有質(zhì)素的物業(yè)管理人員臨時拼湊的。目前，社會上靠別人給啟動資金、完全靠服務對象預交費運營的公司恐怕除物業(yè)管理行業(yè)再難找到第二個行業(yè)。

　　令人費解的是，持這種觀點的人卻整天喊著：“政府要給予物業(yè)管理企業(yè)一個大的支持和保護”，筆者真不知一個低技術、勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)要政府保護什么?在市場經(jīng)濟條件下，仍想整天躺在政府的懷里，在政府的庇護下不思進取的企業(yè)，結果只有一個：被市場淘汰!

　　誤區(qū)十：過分強調(diào)市場原則，忽視政府對公共服務價格約束的作用和必要性，忽視人民的承受能力。

　　由于目前商品房的數(shù)量在社會上所占的比例有限，商品房的業(yè)主對承擔物業(yè)管理費和停車費的橫向比較，不可避免地認為自己繳納的費用過高。因此，商品房小區(qū)的服務收費雖理論上不能稱作公共服務收費，屬于私人性質(zhì)，但這個觀念不是一朝一夕能夠轉(zhuǎn)變的，有待社會大環(huán)境的轉(zhuǎn)變，在這個轉(zhuǎn)變完成之前，政府有關部門需要對住宅小區(qū)的各種收費進行指導和監(jiān)管，而不能回避矛盾或推卸責任。

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