小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑

　　小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑

　　(一)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容

　　小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化是一個不斷發(fā)展、創(chuàng)新的動態(tài)活動過程，隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展和 小區(qū)現(xiàn)代化房屋、設(shè)備與設(shè)施以及家庭生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與衡量標(biāo)準(zhǔn)也會不斷地發(fā)生變化。某些設(shè)備與設(shè)施現(xiàn)在看，是符合現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的，但過一段時間它又變成落后的了，所以現(xiàn)代化的內(nèi)容與方法既應(yīng)是相對穩(wěn)定的，也不是一成不變的。就前述現(xiàn)階段的小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的意義中，我們也不難理解，管理現(xiàn)代化的內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1.管理理論的現(xiàn)代化

　　管理是科學(xué)，管理也是生產(chǎn)力，要使管理現(xiàn)代化必須在小區(qū)物業(yè)管理中掌握、學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理理論，用現(xiàn)代科學(xué)管理理論來指導(dǎo)管理實(shí)踐，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的必備素質(zhì)。如小區(qū)物業(yè)管理理論與家務(wù)、系統(tǒng)工程學(xué)、管理方法論及房屋維修技術(shù)、行為心理學(xué)等。

　　2.管理思想的現(xiàn)代化

　　小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，從企業(yè)化經(jīng)營與管理的角度，它是從事住宅長期消費(fèi)活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，因此，要加強(qiáng)現(xiàn)代化管理，物業(yè)管理者就要樹立新的思想觀念，如創(chuàng)新、改革、服務(wù)、承諾、時間、效果、經(jīng)營戰(zhàn)略等觀念。

　　3.管理機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化

　　管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化的主要標(biāo)志是管理的高效率，這就要求機(jī)構(gòu)設(shè)置要科學(xué)、機(jī)構(gòu)層次少而 精，職能部門有機(jī)聯(lián)系，凡事有人管，大小事有人抓。只有機(jī)構(gòu)設(shè)置符合現(xiàn)代化要求，管理現(xiàn)代化也就有了組織保障。

　　4.管理方法現(xiàn)代化

　　方法現(xiàn)代化是兩個根本性轉(zhuǎn)變的客觀需要，簡單的粗放型管理已不能適應(yīng)管理現(xiàn)代化的要求，廣泛地采用數(shù)字方法、定性與定量分析的方法，是實(shí)現(xiàn)從靜態(tài)管理走向動態(tài)管理的最佳選擇，只有管理方法的現(xiàn)代化，才能使小區(qū)物業(yè)管理作到事事有標(biāo)準(zhǔn)，人人講標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo)準(zhǔn)化活動中推行管理方法的現(xiàn)代化。

　　5.管理手段的現(xiàn)代化

　　管理手段現(xiàn)代化的主要標(biāo)志，是電子計(jì)算機(jī)在小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)中的廣泛應(yīng)用。無論是小區(qū)物業(yè)機(jī)構(gòu)的職能業(yè)務(wù)管理，還是綜合家庭信息服務(wù)，都應(yīng)采用這一現(xiàn)代化管理手段。手段是達(dá)到管理現(xiàn)代化的重要途徑，只有手段的現(xiàn)代化才能達(dá)到管理的高效率。

　　6.管理人員的現(xiàn)代化

　　管理人員現(xiàn)代化是實(shí)現(xiàn)全方位管理與服務(wù)的最活躍的因素。小區(qū)物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化，必然要求要有一大批專業(yè)化的管理人員參與管理與服務(wù)。只有依靠對人的智力開發(fā)，才能使管理逐步走向現(xiàn)代化。

　　(二)小區(qū)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的途徑

　　為實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的現(xiàn)代化管理內(nèi)容，其途徑是多方面的，一般說，應(yīng)從以下幾個方面入手：

　　1.樹立全新的管理思想，是實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)

　　管理思想的現(xiàn)代化是管理現(xiàn)代化的靈魂，沒有管理思想的現(xiàn)代化，也就談不上其他管理方面的現(xiàn)代化。

　　要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，即從傳統(tǒng)的行政性福利性的房管模式向 社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營型現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。這種思想觀念的轉(zhuǎn)變是市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求的。

　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制及轉(zhuǎn)型過程中，隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，小區(qū)物業(yè)管理體制在不斷改革中 已初步形成。許多城市的小區(qū)物業(yè)管理在借鑒中國香港和國外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國情，已走出了一條適應(yīng)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化物業(yè)管理新思路。因此，要搞好物業(yè)管理，現(xiàn) 代化就不能受傳統(tǒng)觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本途徑。

　　2.組建全新的物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)，是實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證

　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè)化管理組織，使其達(dá)到管理與服務(wù)的同步發(fā)展。一般情況下，小區(qū)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)是否保證了管理現(xiàn)代化的實(shí)施，其衡量標(biāo)準(zhǔn)主要包括3個方面：

　　第一、小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的建立，應(yīng)符合管理工作的一般規(guī)律，即是否符合規(guī)范化管理的要求;是否能滿足管理職能間的內(nèi)在聯(lián)系;是否能滿足小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的特殊要求。最終能促進(jìn)物業(yè)的管理與發(fā)展。

　　第二、小區(qū)物業(yè)管理組織的現(xiàn)代化程度，是否已達(dá)到管理組織原則要求的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，是否具備同行業(yè)領(lǐng)先水平。

　　第三、衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)是否現(xiàn)代化的重要標(biāo)準(zhǔn)，就是看物業(yè)管理與服務(wù)，是否達(dá)到質(zhì)量優(yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意;企業(yè)化管理與服務(wù)的整體效益( 即社會效益和企業(yè)效益)是高還是低，以經(jīng)濟(jì)效益的高低可以反映出管理組織是否適應(yīng)管理 的要求，也體現(xiàn)著管理組織機(jī)構(gòu)發(fā)揮職能作用的程度。

　　以上三個標(biāo)準(zhǔn)主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度，其中 ，第3條效益標(biāo)準(zhǔn)可以用一系列指標(biāo)來反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，即從量的方面來衡量，反映管理組織現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)程度。在實(shí)際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進(jìn)行衡量，縱向衡 量就是把企業(yè)管理組織的過去與現(xiàn)在進(jìn)行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度;橫向衡量就是把我國小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度與同期的行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外的先進(jìn)企業(yè)管 理現(xiàn)代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側(cè)面看出小區(qū)物業(yè)管理組織現(xiàn)代化的程度。

　　3.運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑

　　現(xiàn)代管理方法的特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn);

　　第一，科學(xué)性。即現(xiàn)代管理方法是以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)為基礎(chǔ)的，是系統(tǒng)論、控制論、信息論的具體應(yīng)用。

　　第二，定量性?，F(xiàn)代管理方法一般建立在現(xiàn)代數(shù)學(xué)基礎(chǔ)之上，有越來越明顯的定量化趨 勢。

　　第三，完整性?，F(xiàn)代管理方法一般都較為完整，一般都有明確的目標(biāo)、一定的制約條件、達(dá)到目標(biāo)的程序和方法、良好的信息反饋等。

　　第四，通用性?，F(xiàn)代管理方法都有比較廣泛的適用范圍。如ABC管理法，不僅應(yīng)用于 庫存管理，而且還可應(yīng)用于資金管理、人事管理等。

　　第五，全面性。即現(xiàn)代管理方法應(yīng)用范圍的全面性和所賴以產(chǎn)生的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的全面性?，F(xiàn)代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是對二者的管理。

　　第六，智能性。即以電子計(jì)算機(jī)為手段?，F(xiàn)代管理方法與電子計(jì)算機(jī)輔助管理互相依存、互相配合現(xiàn)代管理方法的應(yīng)用越來越多地以電子計(jì)算機(jī)為手段。

　　現(xiàn)代管理方法的種類很多，對于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng) 域的應(yīng)用是比較重要的，因?yàn)樗兄诟鲗I(yè)人員根據(jù)實(shí)際工作需要，有重點(diǎn)地學(xué)習(xí)和掌握與本職能管理有關(guān)的現(xiàn)代管理方法，便于有關(guān)部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓(xùn)，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應(yīng)用，以便更好地發(fā)揮職能作用。在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域中，可以采用如下現(xiàn)代化管理方法：

　　(1)管理決策方法，包括：市場調(diào)查法、預(yù)測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。

　　(2)計(jì)劃管理法，包括：全面計(jì)劃管理、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。

　　(3)物資管理法，包括：全面房屋與設(shè)備維修管理、物資的保管、物資質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方法。

　　(4)理財方法，包括：全面經(jīng)濟(jì)核算、目標(biāo)成本、價值工程等方法。

　　由于管理方法現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，在小區(qū)物業(yè)管理中 推行和采用現(xiàn)代化管理方法并不是件容易的事。首先，它要求小區(qū)物業(yè)管理層要以身作則的學(xué)習(xí)并運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法;其次，要加強(qiáng)組織培訓(xùn)，為管理人員掌握現(xiàn)代化管理方法創(chuàng)造條件;最后，在推行現(xiàn)代化管理方法時，要貫徹由簡到繁，由單項(xiàng)到多項(xiàng)，不能操之過急，要循序漸進(jìn)。

　　總之，采取多種途徑，推行現(xiàn)代化管理方法在小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用，將有助于提高小區(qū)物業(yè)的管理水平，有益于小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。

　　4.提高小區(qū)物業(yè)管理人員的綜合水平，是實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵

　　小區(qū)物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。物業(yè)管理的一切先進(jìn)管理方法、手段和物業(yè)管理活動，都是在人的使用下和參與下才能發(fā)揮作用。因此，培養(yǎng)和造就一大批掌握現(xiàn)代領(lǐng)導(dǎo)管理藝術(shù)，具有指揮、管理與監(jiān)督才能的各種專業(yè)的現(xiàn)代管理人才 ，是當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫的大事。

　　管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個體來說，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識結(jié)構(gòu)等方面的優(yōu)化，以適應(yīng)企業(yè)管理現(xiàn)代化的要求。一個優(yōu)秀的管理人才無論是在個人素質(zhì)、能力及知識結(jié)構(gòu)等方面，均應(yīng)具有綜合管理水平。在素質(zhì)方面應(yīng)具有良好的個性心理特征，強(qiáng) 烈的創(chuàng)新素質(zhì)和健康的身體素質(zhì);在能力方面，應(yīng)具有制定決策的能力，其中包括信息處理能力、組織咨詢能力、綜合分析能力、擇優(yōu)判斷能力等。此外，還應(yīng)具有決策實(shí)施能力，即 實(shí)施方案的選擇能力、知人善任的用人能力、令行禁止的統(tǒng)率能力以及善于協(xié)調(diào)、應(yīng)變等能力;在知識結(jié)構(gòu)方面，應(yīng)具有管理知識、技術(shù)知識和法律知識。管理知識，是每一管理人才 必備的專業(yè)知識;技術(shù)知識，是管理人才知識結(jié)構(gòu)中重要的組成部分，是成功地管理物業(yè)企業(yè)所必不可少的技能知識;法律知識，是以依法治業(yè)，懂法、執(zhí)法的必備知識。此外尚需具 備較高深的理論知識如經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)、法學(xué)、人才學(xué)、哲學(xué)、貿(mào)易、金融、財政、統(tǒng)計(jì)、會計(jì)等。

　　目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的廣泛性和復(fù)雜性對物業(yè)管理人員的綜合能力提出的較高的要求所致。而我國小區(qū)物業(yè)管理起步較晚，對管理人員綜合能力的培訓(xùn)雖已全面啟動，但大面積的開展持證上崗培訓(xùn)的力度不足。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓(xùn)，才有益于小區(qū)物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能保證小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。

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