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建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配

更新時間:2009-10-19 15:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

  物權法解釋:第八十條「建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配」

  第八十條 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

  「解釋」本條是關于建筑物及其附屬設施費用分攤、收益分配的規(guī)定。

  為保障業(yè)主的居住安全,保證建筑物及其附屬設施能夠正常運轉和使用,保證業(yè)主的正常生活,有必要及時對建筑物及其附屬設施進行養(yǎng)護和維修。

  對建筑物及其附屬設施進行養(yǎng)護、維修,就帶來了費用如何產生,業(yè)主如何負擔的問題?!冻鞘挟惍a毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定,異產毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞,視同自然損壞),所需修繕費用依下列原則處理:(1)共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕,由共有房屋所有人按份額比例分擔。(2)共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕),按兩側均分后,再由每側房屋所有人按份額比例分擔。(3)樓蓋的修繕,其樓面與頂棚部位,由所在層房屋所有人負責;其結構部位,由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。(4)屋蓋的修繕:①不上人房蓋,由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;②可上人屋蓋(包括屋面和周邊護欄),如為各層所共用,由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;如僅為若干層使用,使用層的房屋所有人分擔一半,其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。(5)樓梯及樓梯間(包括出屋面部分)的修繕:①各層共用樓梯,由房屋所有人按份額比例分擔;②為某些層所專用的樓梯,由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。(6)房屋共用部位必要的裝飾,由受益的房屋所有人按份額比例分擔。(7)房屋共有、共用的設備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕,由所有人按份額比例分擔。

  建筑物及其附屬設施不僅存在著養(yǎng)護、維修的問題,還存在著經(jīng)營收益如何分配的問題。例如,業(yè)主大會決定,將建筑物樓頂出租給企業(yè)做廣告,廣告收入如何分配,是居住頂層的業(yè)主多拿一些,還是業(yè)主平均分配;是作為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費,還是作為維修資金用于建筑物及其附屬設施的維修。《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定,利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

  如何規(guī)定業(yè)主對建筑物及其附屬設施的費用負擔、收益分配的問題,立法過程中有不同的看法。有的認為,應當按照業(yè)主所有的專有部分的面積占建筑物總面積的比例確定;有的認為,應當按照業(yè)主專有部分占建筑物的價值比例確定,還有的提出,這一比例應當考慮業(yè)主專有部分的面積、樓層、朝向、購買時的價錢等綜合因素。鑒于現(xiàn)實中情況復雜,各地及每個建筑區(qū)劃的具體情況不同。業(yè)主如何負擔建筑物及其附屬設施的費用,如何分配建筑物及其附屬設施的收益,是業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權的問題,業(yè)主可以依法處分,故本條規(guī)定,建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定。對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,沒有約定或者約定不明確的,本條做了原則性、指導性規(guī)定,即按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

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