2008年土地估價(jià)師土地估價(jià)案例與報(bào)告考試真題
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試卷四 土地估價(jià)案例與報(bào)告(總分100分)2008年土地估價(jià)師土地估價(jià)案例與報(bào)告考試真題答案
一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請(qǐng)閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)
(一)某土地估價(jià)師接到一項(xiàng)業(yè)務(wù)，委托方A公司要求就一宗土地補(bǔ)償問題提出一個(gè)價(jià)格咨詢意見，價(jià)格基準(zhǔn)日確定在2008年6月30日。下面是估價(jià)師與委托方交談并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的記錄要點(diǎn)，閱讀后回答相關(guān)問題。
(1)A公司是一家國營公司，主要從事紡織品貿(mào)易，規(guī)模中等。
(2)委托估價(jià)的土地是A公司于1999年2月與B村委會(huì)簽訂協(xié)議取得的，面積共17畝，原計(jì)劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時(shí)土地臨近一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。
(3)與農(nóng)民協(xié)商過程順利，簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來但沒有實(shí)質(zhì)性使用。
(4) 2001年5月，當(dāng)?shù)貒临Y源局查知，認(rèn)為未經(jīng)過批準(zhǔn)屬于違法用地，要求A公司補(bǔ)辦土地征用手續(xù)，加上前期支付B村的費(fèi)用，A公司累計(jì)支出征地費(fèi)用100萬元，向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬元。
(5) 2002年2月，因修建環(huán)城道路和綠化帶，縣政府占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側(cè)邊緣，現(xiàn)已完成環(huán)城道路和綠化建設(shè)。
(6)與此同時(shí)，該縣設(shè)置開發(fā)區(qū)，將A公司所占剩余的13畝土地納入開發(fā)區(qū)內(nèi)，A公司領(lǐng)取了國有土地使用證。
(7)目前開發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，為“六通一平”，并陸續(xù)有一些企業(yè)購買土地，其中，A公司北側(cè)土地為寰宇電器公司所有，西側(cè)土地為天天食品服務(wù)公司所有，南側(cè)土地為時(shí)代醫(yī)藥公司所有，由于修建開發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了A公司1畝的土地。
(8)委托方提供了土地使用證書，但在土地證書中來看到關(guān)于土地使用年限說明，也沒有能夠提供政府核發(fā)的劃撥土地決定書、建設(shè)用地許可證。委托方還提供了縣國土資源局2002年5月為A公司補(bǔ)開的出讓金收據(jù)，但沒有補(bǔ)簽的土地出讓合同書。2002年5月，開發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬元的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，但沒有落實(shí)。
(9)現(xiàn)場(chǎng)看見，土地東側(cè)已經(jīng)建設(shè)1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設(shè)時(shí)間為2002年4月;12畝地重新修建了通透式圍墻，北側(cè)與寰宇公司通過圍墻隔開。土地交通條件很好，西邊為興城路，是開發(fā)區(qū)內(nèi)的一條主要馬路，南側(cè)為原來道路改造的通城路，可以直達(dá)縣城中心區(qū)，并且有第8路和第11路公交車站。
(10)委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)(原建設(shè)的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓，地塊容積率與開發(fā)區(qū)整體容積率一致)的通知書，以及2003年8月縣政府以開發(fā)區(qū)郵局建設(shè)公共目的收回剩余的7畝土地的通知書，通知以劃撥用地進(jìn)行補(bǔ)償;A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補(bǔ)償，并要求補(bǔ)償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。
(11)調(diào)查時(shí)，該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)為每畝16萬元，土地出讓金比2001年增長了20%，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)比2002年增長了10%。
問題(每小題4分)
1、 用簡單的語言，以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，按照時(shí)間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過程。
2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。
3、 縣政府收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進(jìn)行補(bǔ)償，一般可以以哪些相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提到的)。
4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)列出出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)。
5、 請(qǐng)根據(jù)記錄要點(diǎn)中給定的工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)資料，列出 7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算過程。
(二)2007年2月16日，受天星商貿(mào)發(fā)展公司委托，某評(píng)估公司對(duì)其擁有的部分不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)進(jìn)行核算。據(jù)委托方初步說明，估價(jià)對(duì)象土地于2003年2月16日通過出讓方式取得，當(dāng)時(shí)總面積為4908平方米，2004年3月20日將批發(fā)零售部分轉(zhuǎn)讓出復(fù)查，住宿餐飲部分2004年3月26日抵押給民生銀行，抵押期限1年，后因還款糾紛于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于對(duì)土地面積存在疑義，委托方曾要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了重新認(rèn)證和登記。為了查證土地的權(quán)屬狀況，土地登記機(jī)關(guān)給估價(jià)師展示了該土地的相關(guān)資料。下面是其中一份主要土地登記卡的抄寫件，閱讀后回答有關(guān)問題。
單位：平方米、萬元
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地號(hào) |
隱蔽 |
圖號(hào) |
隱蔽 |
調(diào)查表號(hào) |
00983 |
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宗地面積 |
4908 |
坐落 |
××市南河路183號(hào) |
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用途 |
綜合 |
權(quán)利人 |
天星商貿(mào)發(fā)展公司 |
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證件種類 |
身份證 |
證件編號(hào) |
隱蔽 |
審批表號(hào) |
隱蔽 |
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單位性質(zhì) |
股份制 |
通訊地址 |
××市南河路183號(hào)郵編：××x××× |
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續(xù)表
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權(quán)屬性質(zhì) |
出讓 |
使用權(quán)類型 |
國有建設(shè)用 地使用權(quán) |
土地權(quán)利 證書號(hào) |
×國用（2003出讓] 第03 -323號(hào) |
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使用期限 |
36年 |
終止日期 |
2043年2 月16日 |
土地歸戶卡號(hào) |
隱蔽 |
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獨(dú)用面積 |
4908 |
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取得價(jià)格 |
2454 |
使用權(quán)面積 |
4908 |
其中 |
分?jǐn)偯娣e |
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建筑容積率 |
3.12 |
建筑密度 |
0. 54 |
建筑限高 |
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建筑物 占地面積 |
2670 |
建筑物類型 |
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