2010年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料(12)

　　2.現(xiàn)金流量圖

　　現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。

　　某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。

　　3.房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

　　潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、有效毛收入、運營費用、凈運營收益、抵押貸款還本付息、準備金、稅金、經(jīng)營現(xiàn)金流

　　4. 稅金

　　我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：

　　(1)經(jīng)營稅金及附加

　　包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。

　　營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%.

　　城市維護建設(shè)稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%.

　　(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視士地等級、用途按占用面積征收;

　　房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　(3)企業(yè)所得稅

　　企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。

　　所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。

　　應(yīng)納稅所得額=實現(xiàn)利潤?允許扣除項目的金額。

　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%.但按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四條的規(guī)定：從2008年1月1日起“企業(yè)所得稅的稅率為25%。”

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