2012物業(yè)經(jīng)營管理輔導之新技術(shù)應(yīng)用帶來的變革

　　一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)$lesson$

　　物業(yè)經(jīng)營管理要實現(xiàn)大的發(fā)展，就必須從現(xiàn)在起抓住機遇，大力推廣使用現(xiàn)代化的管理手段。其中，信息系統(tǒng)應(yīng)用水平已成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實力和競爭力的重要標準之一。

　　(一)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的含義

　　物業(yè)管理信息系統(tǒng)，是利用計算機硬件和軟件，對物業(yè)管理中的建筑物、住戶、費用、工程、管理人員、綠地、附屬設(shè)施、治安消防、交通、清潔衛(wèi)生、投訴等信息資料統(tǒng)一進行收集、傳遞、加工、存儲、計算等操作，反映企業(yè)的各種運行狀況，輔助企業(yè)決策，促進企業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃目標的應(yīng)用系統(tǒng)。

　　物業(yè)管理信息系統(tǒng)是專用于物業(yè)管理的一套事務(wù)處理軟件，它是一個十分龐大的系統(tǒng)，現(xiàn)在國內(nèi)外許多軟件公司開發(fā)了這方面的軟件。

　　國外相關(guān)的軟件內(nèi)容非常豐富，且具有高水平的系統(tǒng)完整性，提供了廣泛的實用范圍。主要的模塊有：出租管理、預(yù)算管理、支出管理、總會計、協(xié)作單位、房屋現(xiàn)狀勘察管理、工資與人事管理、物業(yè)維修管理、書面材料管理等。

　　(二)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的特征

　　從計算機參與物業(yè)管理的角度出發(fā)，一個物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)包括如下特征：

　　(1)功能覆蓋物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，與其他軟件相配合實現(xiàn)物業(yè)管理的辦公自動化。具體包括：存儲各類資料和數(shù)據(jù)，如各類數(shù)字、表格、圖紙、錄像、聲音等;記錄每天發(fā)生的各項管理事務(wù)，如治安、投訴、房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)及維護、工程施工等;計算、記錄各類費用，實現(xiàn)財務(wù)電算化。

　　(2)采用方便靈活的輸入方法。具體要求包括：住戶界面簡潔，普通人稍加培訓即可方便地使用;具有檢測程序保證輸入系統(tǒng)數(shù)據(jù)的安全與正確;輸入方法多樣，如錄像機、水電表掃描儀等設(shè)備采集的數(shù)據(jù)資料均可引入系統(tǒng)使用。

　　(3)高效的查詢與輸出手段。要求：組合數(shù)據(jù)，多方面地反映管理狀況，以表格、圖像等方式輸出;自動分類統(tǒng)計，繪制圖形，縱橫比較;在保證數(shù)據(jù)安全的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)共享;按管理人員思考、處理問題的習慣橫向、縱向查尋各類相關(guān)信息;實現(xiàn)遠程訪問;以多種設(shè)備輸出;可以在全局圖上自由定位，并可以放大局域部分，查看細節(jié)部分和有關(guān)資料。

　　(4)與其他軟件有良好的兼容能力?？梢园严到y(tǒng)中的數(shù)據(jù)輸出到其他軟件中，利用其他軟件的特長進行處理或輸出(如利用文字編輯工具輸出系統(tǒng)中的資料和提供系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)供圖形處理軟件使用等)，也可以把其他系統(tǒng)中的資料輸入本系統(tǒng)使用或直接調(diào)用其他系統(tǒng)的功能(如把制圖軟件中的建筑圖等自動引入系統(tǒng)或調(diào)用三維圖形制作軟件，顯示房屋狀況);管理信息系統(tǒng)沒必要具備太強的除數(shù)據(jù)處理之外的專業(yè)處理能力，但它必須具備與其他專業(yè)處理軟件共享數(shù)據(jù)的能力，達到互相配合、發(fā)揮各自所長的功能，并具有擴展接口。

　　(5)具有與外界交流信息的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。要求：與外界環(huán)境可以方便地交流各種信息;與住戶相互溝通，住戶的計算機可以訪問到物業(yè)管理企業(yè)的計算機中向外界公布信息的部分;辦公達到無紙化作業(yè)，財務(wù)實現(xiàn)通過銀行進行自動轉(zhuǎn)賬。

　　(6)輔助管理人員的日常工作。要求：根據(jù)設(shè)定的工作日程表，提示哪些工作需要完成;根據(jù)累計的資料，分析各類設(shè)備的運行情況和問題，提供解決方案;介入日常管理，承擔記錄每天的設(shè)備檢測等工作，成為規(guī)范化管理的一部分;分高層管理者和一般管理人員兩個層次提供不同的統(tǒng)計材料，為決策提供初步的依據(jù)。

　　二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的建立與應(yīng)用

　　物業(yè)管理企業(yè)運用計算機技術(shù)參與具體事務(wù)的管理需要綜合考慮四個方面的因素;第一，管理的范圍、深度和想要達到的管理效果;第二，現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程度;第三，管理人員綜合應(yīng)用計算機的水平;第四，資金的投入。

　　具體來說，實行計算機管理應(yīng)當遵循下列步驟：

　　(一)建立以管理人員為中心的管理信息系統(tǒng)

　　物業(yè)管理是以人為中心進行的，計算機作為為人服務(wù)的輔助工具，必須服從管理者的習慣。在系統(tǒng)設(shè)計初期，就應(yīng)當分清哪些事務(wù)要由人具體處理，哪些信息需要存入計算機;切忌貪求管理系統(tǒng)全面詳盡，把管理者的任何活動都存入計算機中，致使管理人員為其所累。在管理系統(tǒng)中應(yīng)只記錄必要的信息，并依據(jù)各項業(yè)務(wù)的特點，降低手工輸入量，使得處理具體事務(wù)的人的靈活性與計算機存儲容量大、計算速度快的特長能相得益彰，真正提高物業(yè)管理信息系統(tǒng)的實用性和高效率。

　　(二)建立計算機使用制度

　　必須采取強有力的措施推動計算機在物業(yè)管理各項工作中的應(yīng)用。在計算機管理系統(tǒng)剛開始使用階段，要查找各種文件、檔案、圖片等原始數(shù)據(jù)資料并輸入計算機中，工作量很大，為此須有專門領(lǐng)導負責進行。當計算機系統(tǒng)進入正常期后，要建立諸如月末整理數(shù)據(jù)，一次性把本月的維修、投訴、治安、文件等事務(wù)輸入計算機系統(tǒng)，并由專門領(lǐng)導定期檢查的制度，保證數(shù)據(jù)的完整和系統(tǒng)持久地運行下去;同時，還應(yīng)該促進計算機成為規(guī)范化的一部分，推動規(guī)范化的完善，改變原有的工作方式。后期的維護和使用工作也很重要，搞好各種資料的存檔工作，為管理信息系統(tǒng)的運用創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　(三)對管理人員進行定期培訓

　　作為計算機系統(tǒng)使用者的操作人員，是決定計算機使用情況的關(guān)鍵要素。因此，物業(yè)管理企業(yè)要制定以掌握基本知識和常用應(yīng)用軟件的操作為目標的短期培訓計劃;同時，要從整體上提高管理人員使用計算機的熟練性以及使系統(tǒng)的使用走向制度化為目標的長期培訓計劃。由于計算機的使用效率和受訓程度成正比關(guān)系，特別要強調(diào)有意識地引入計算機參與具體管理，使計算機逐漸滲透到每個角落，促進管理人員在使用過程中能越來越熟練地進行操作，更重要的是，還要進一步探索利用計算機改進原有管理方式的途徑。此外，計算機的飛速發(fā)展不斷地提供著各類新軟件，因此要及時采用新軟件或?qū)ο到y(tǒng)進行升級，并對管理人員定期進行培訓，以跟上潮流的發(fā)展。

　　(四)在應(yīng)用中發(fā)展

　　中國的物業(yè)管理正經(jīng)歷著從起步邁向規(guī)范化的階段，計算機亦處于不斷升級換代的過程中，因而在計算機參與物業(yè)管理工作方面，還有大量工作要做。

　　三、智能化小區(qū)管理

　　(一)智能化小區(qū)的概念與特征

　　智能化小區(qū)，是指利用現(xiàn)代計算機技術(shù)、通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動化控制技術(shù)和IC卡技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)多元信息服務(wù)、物業(yè)管理、安保防災(zāi)及住宅智能化的系統(tǒng)集成，為住戶提供安全、舒適的家居環(huán)境和快捷、高效的服務(wù)與管理的住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)具有以下的功能特征：

　　(1)各住宅單元內(nèi)部具備安保防災(zāi)措施與生活服務(wù)的綜合智能控制器，各住宅單元與小區(qū)和社會之間具有高度的信息交互能力;

　　(2)小區(qū)內(nèi)部具備完善的安保系統(tǒng)、全面的公用設(shè)施監(jiān)控管理系統(tǒng)和信息化的社區(qū)服務(wù)管理系統(tǒng);

　　(3)能為小區(qū)內(nèi)住戶提供多種多媒體信息服務(wù)。

　　(二)智能化小區(qū)的管理

　　智能化小區(qū)的物業(yè)管理，主要包括以下內(nèi)容：

　　(1)通信功能管理。包括電話(可視電話)、電視(有線電視、衛(wèi)星電視、會議電視)、傳真、高速數(shù)據(jù)通信、電子郵件、家庭辦公系統(tǒng)、背景音樂廣播、緊急廣播、電話遙控、遠程教育、遠程醫(yī)療、遠程控制、家庭購物和國際互聯(lián)網(wǎng)訪問等。

　　(2)安全技術(shù)防范。包括防盜防劫報警(雙鑒報警器、緊急按鈕)、火災(zāi)報警與消防聯(lián)動(感煙報警器、感溫報警器)、有害氣體報警、緊急呼救、遠程監(jiān)聽、電視監(jiān)控與錄像、可視對講、分區(qū)分時布防撤防、出入口及門禁管理、巡更、周界防衛(wèi)、車庫管理、設(shè)備狀態(tài)監(jiān)控和防破壞報警等。

　　(3)樓宇設(shè)備及家電控制。包括三表(水、電、氣)數(shù)據(jù)自動采集與傳輸、給水排水、供配電、空調(diào)、多功能卡、火災(zāi)報警與消防聯(lián)動、程序自動化控制、紅外遙控調(diào)節(jié)功能(空調(diào)、音響、電視等)、室內(nèi)無線遙控、電源控制及調(diào)光和電梯控制與監(jiān)視等。

　　(4)信息服務(wù)。包括綜合信息查詢功能、電子新聞、電子報刊雜志、電子圖書館、電子博物館、網(wǎng)上旅游、旅游服務(wù)、家庭信息中心、證券股票交易、電子商務(wù)、社區(qū)公共服務(wù)信息發(fā)布和其他增值信息服務(wù)等。

　　(5)康樂舒適功能。包括交互式多媒體游戲、卡拉OK點播、網(wǎng)上博奕、視頻點播、收費電視、音樂與劇場轉(zhuǎn)播、頻道租用、交互家庭購物等。

　　(6)社區(qū)服務(wù)功能。訪客服務(wù)、電子銀行與投資理財、家庭轉(zhuǎn)賬、三表自動收費、交互物業(yè)管理服務(wù)、交互遙距學習(網(wǎng)上學院和網(wǎng)上實驗室)、交互醫(yī)療診斷、一卡通服務(wù)、報修管理、停車場、住戶信息管理、收費管理、物業(yè)服務(wù)管理、社區(qū)娛樂信息及管理和小區(qū)公告板等。

　　小區(qū)智能化領(lǐng)域里的產(chǎn)業(yè)鏈由智能化設(shè)備生產(chǎn)和研發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)運營商、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司和住戶組成。目前我國宜采用協(xié)同式商務(wù)，在社區(qū)內(nèi)建一個統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺，將商品制造商和供應(yīng)商變成一個個的專業(yè)化伙伴的聯(lián)合體，為住戶的需求提供產(chǎn)品和服務(wù)。

　　總之，新技術(shù)的應(yīng)用對促進住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化、提高城市居民的居住水平等都具有重要的意義。針對目前良莠不齊的物業(yè)管理行業(yè)，政府應(yīng)從宏觀的角度，在技術(shù)標準制定等方面，切實推進新技術(shù)特別是信息技術(shù)的應(yīng)用，為推動物業(yè)管理行業(yè)健康、快速和可持續(xù)發(fā)展提供技術(shù)和政策支持。

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