2012年注冊物業(yè)管理師考試綜合能力知識輔導(dǎo)3

　　物業(yè)公司進出現(xiàn)象分析$lesson$

　　《物業(yè)管理條例》首次明確規(guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主同意，可以重新解聘或選聘物業(yè)公司?！段飿I(yè)管理條例》實際上為業(yè)主自主選聘物業(yè)公司提供了法律依據(jù)和法律保障。因此，自《物業(yè)管理條例》頒發(fā)后，全國范圍內(nèi)由業(yè)主自主選聘物業(yè)公司的事件逐漸增多。然而，由于各方面因素的影響，在業(yè)主重新選聘物業(yè)公司的過程中經(jīng)常出現(xiàn)各種不盡如意的事，如物業(yè)公司想退出卻很難退出、被業(yè)主炒掉的老“管家”賴著不走，中標(biāo)的新“管家”進不來等等，甚至還出現(xiàn)新老物業(yè)公司為了爭奪一個管理項目，動用黑社會、黑衣人打架、斗毆事件。這些現(xiàn)象已成為整個社會非常關(guān)注的一個問題。本文對目前我國物業(yè)管理市場上物業(yè)公司進出的典型現(xiàn)象進行分類分析，并試圖提出一些解決辦法。

　　一、物業(yè)公司想退出卻退不出

　　1、物業(yè)公司和業(yè)主發(fā)生矛盾，因收不上管理費而無奈退出。

　　這類情況主要存在于物業(yè)管理的自建自管模式之中。目前，由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目都留下較多的遺留問題，而在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司之間實質(zhì)上又是一種“父子”關(guān)系，物業(yè)公司接管項目后，業(yè)主就房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題的追討會自然而然地轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司身上。同時由于物業(yè)公司是房地產(chǎn)發(fā)展商的下屬企業(yè)，大多數(shù)情況下他們的出發(fā)點更多的是維護房地產(chǎn)發(fā)展商的利益而忽視業(yè)主的合法權(quán)益，這種體制極易造成物業(yè)公司與業(yè)主的對立。

　　由于業(yè)主自主選聘物業(yè)公司的機制及條件尚不成熟，業(yè)主炒掉物業(yè)公司比較難。在此種情況下，業(yè)主對付房地產(chǎn)發(fā)展商和物業(yè)公司最好的辦法就是拒交物業(yè)管理費。對于物業(yè)公司而言，小規(guī)模的拒交物業(yè)管理費尚有解決辦法，如提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量以感化業(yè)主、做好個別業(yè)主的溝通工作，也可以向法院起訴個別業(yè)主等。但是，如果拒交物業(yè)管理費成為物業(yè)管理的一個普遍現(xiàn)象，那么物業(yè)公司事實上已失去了管理的基礎(chǔ)，物業(yè)公司已無回天之力了。對于房地產(chǎn)發(fā)展商和物業(yè)公司而言，此種情況所能采取的辦法也就是撤出小區(qū)了。

　　但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)所遺留的問題沒有解決，業(yè)主并不希望原物業(yè)公司撤走。主要原因：第一，如果原物業(yè)公司撤走，業(yè)主享受免費物業(yè)管理的日子就到頭了;第二，原物業(yè)公司跑了，業(yè)主找不到債主，就沒有出氣和發(fā)泄的對象了;第三，涉及到維修基金、專項基金等問題也沒有追查的可能了。因此業(yè)主會千方百計地阻止原物業(yè)公司的退出。他們一般采用的辦法是：一是不去選擇和聯(lián)系其他的物業(yè)公司;二是設(shè)法阻礙其他物業(yè)公司的進入;三是上政府各部門去投訴或告狀;四是在小區(qū)內(nèi)制造事端，引起混亂以引起媒體的注意，希望把原來的物業(yè)公司搞臭而使之不能退出等。

　　對于物業(yè)公司來說，想退出物業(yè)管理也確實有一定難度。主要表現(xiàn)在：一是沒有新物業(yè)公司接手，原物業(yè)公司怕引起混亂;二是公用水電費等公用費用的收取，一般情況下由供水、供電公司從物業(yè)公司的賬戶上劃款，物業(yè)公司如想退出，其必不會再承擔(dān)公用水電費開支，而不再支付公用水電費的唯一辦法就是到供水、供電公司申報停水、停電。一旦小區(qū)停水、停電可能會造成小區(qū)的重大經(jīng)濟損失，以至引發(fā)混亂。所以一般的物業(yè)公司也不敢輕易退去。這樣就存在著物業(yè)公司想退而難以退出的現(xiàn)象。

　　此種情況的最終結(jié)果有二：一是小區(qū)物業(yè)管理維持原狀，繼續(xù)由原物業(yè)公司管理;二是物業(yè)公司強行撤出，最終導(dǎo)致小區(qū)的臟、亂、差。小區(qū)混亂到實在沒有辦法維持的時候，就會有相關(guān)部門和個別業(yè)主出來牽頭協(xié)調(diào)解決。一般最終的情況是，業(yè)主會重新選聘新的物業(yè)公司，但物業(yè)管理免費的日子不再有了。此時的業(yè)主真有點“啞巴吃黃連，有苦說不出”。

　　2、物業(yè)管理本身無矛盾，但物業(yè)管理虧本想退出。

　　這類情況比較典型的是單位管理的職工住宅小區(qū)。此類小區(qū)過去作為員工住房分配，物業(yè)由單位管理。由于帶有福利性質(zhì)，單位承擔(dān)了大量的物業(yè)維修、改造和養(yǎng)護義務(wù)，物業(yè)管理一直處于虧本狀態(tài)。雖然這類住宅區(qū)內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)已劃歸個人，不少單位員工已將房子作為商品房賣給其他業(yè)主，按說原單位已經(jīng)沒有責(zé)任再去承擔(dān)管理工作，小區(qū)管理可由現(xiàn)在的業(yè)主共同商議對外聘請專業(yè)化的物業(yè)管理公司，但由于此類項目往往規(guī)模較小，設(shè)施老化嚴重，且無維修基金支持，一旦接管后，可能會造成很多麻煩，所以難以找到物業(yè)公司接管。在這種情況下，如果單位管理部門強行撤離，必定造成小區(qū)的臟、亂、差，考慮到種種可能出現(xiàn)的不良影響，這些管理部門最終也不敢退出。

　　二、業(yè)主想請物業(yè)公司而物業(yè)公司不愿進

　　這種情況主要是項目規(guī)模小、房屋及設(shè)施陳舊，業(yè)主或住戶收入低、綜合素質(zhì)低，管理難度大，收費難度大等。這種項目如果由正規(guī)的物業(yè)公司去管理，一方面可能會造成物業(yè)管理虧本，另一方面也會給物業(yè)公司帶來一些負面影響，如讓人感覺物業(yè)公司管理水平低，管理檔次低等。因此，此種項目一般市場化的物業(yè)公司是不會接管的。目前，深圳大量的“城中村”就是一個典型的例子。一方面廣大業(yè)主或住戶非常渴望有一個正規(guī)的物業(yè)公司去管理，以提高自己的生活水平，改善居住環(huán)境;另一方面，政府也在積極引進物業(yè)公司。但效果都不好。目前，深圳市政府對“城中村”物業(yè)管理的思路是：由政府投資對“城中村”進行改造，等條件成熟后再逐步引進物業(yè)公司。物業(yè)管理市場啟動后，仍會有不少的管理項目被市場所拋棄，成為沒有人管理的“臟、亂、差”地帶。

　　三、新“管家”想進，老“管家”不想退

　　老“管家”不愿退出，業(yè)主選聘的新“管家”難以進駐，這已成為物業(yè)管理招投標(biāo)中一個非常棘手的問題。這類現(xiàn)象還經(jīng)常會升級演化為新舊物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會之間的暴力沖突、流血事件，嚴重影響了物業(yè)管理的社會形象和業(yè)主的生活。那么產(chǎn)生這種情況的原因有那些呢?

　　1、巨大的利益所產(chǎn)生的驅(qū)動力

　　對于單一性質(zhì)的寫字樓、工業(yè)廠房等物業(yè)，在物業(yè)管理招投標(biāo)中一般不會出現(xiàn)此種現(xiàn)象。這種情況主要出現(xiàn)在規(guī)模比較大、產(chǎn)權(quán)分期的住宅小區(qū)。這類物業(yè)本身條件較好、利潤高，對哪家物業(yè)公司都有爭取的必要。對于原物業(yè)公司，非到萬不得已，一般是不會輕易放棄的。而新物業(yè)公司既然通過招投標(biāo)已爭取到物業(yè)的管理權(quán)，那么就要想方設(shè)法進駐物業(yè)。一方欲進而另一方不退，這一矛盾往往會造成新老物業(yè)公司之間的沖突，雙方極有可能會動用各種資源，甚至包括動用黑社會打手來爭奪項目。

　　2、物業(yè)管理本身的服務(wù)質(zhì)量問題

　　在我國目前的國情下，業(yè)主炒掉物業(yè)公司是非常困難的。因此，只要不是物業(yè)公司管理本身存在嚴重問題，一般情況下業(yè)主是不會下決心炒掉原來的物業(yè)公司的。因此，被炒的物業(yè)公司往往物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)意識特別差，嚴重損害了業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主在忍無可忍的情況下才克服各種困難，要求炒掉原來的物業(yè)公司。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題的影響

　　目前，被業(yè)主炒掉的物業(yè)公司絕大多數(shù)是房地產(chǎn)發(fā)展商的下屬企業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)遺留的問題眾多，這些問題對物業(yè)公司造成了很多不利的影響。很多業(yè)主把房地產(chǎn)開發(fā)的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)公司身上，即要求“父債子還”。他們往往以房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題不解決為由，拒交管理費。這種“情結(jié)”如果不能得到有效化解，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾和對立就會越來越嚴重，最后也影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可能會由此走上惡性循環(huán)的道路，最終導(dǎo)致物業(yè)公司被炒。

　　4、成立業(yè)主委員會的合法性遭到質(zhì)疑

　　對于大型住宅小區(qū)，成立業(yè)主委員會是一件非常困難的事。在目前的情況及條件下，如果按《物業(yè)管理條例》的精神以及其他關(guān)于成立業(yè)主委員會的法規(guī)及規(guī)定的要求來做，對于住戶在2000戶以上的大型住宅小區(qū)，在全國范圍內(nèi)，筆者認為幾乎沒有一家業(yè)主委員會的成立能經(jīng)得起嚴格的推敲。很多物業(yè)公司甚至包括某些物業(yè)管理主管部門往往也因此而對業(yè)主委員會成立的合法性提出質(zhì)疑，并以此否認由業(yè)主委員會組織的招標(biāo)，從而拒絕退出或阻礙新物業(yè)公司進駐小區(qū)。這也是目前一些物業(yè)公司拒絕退出物業(yè)管理的一個主要借口。

　　5、個別業(yè)主或業(yè)主委員會動機遭到質(zhì)疑

　　在現(xiàn)實中，我們也發(fā)現(xiàn)，原來小區(qū)的物業(yè)管理本身沒有多大的問題，但是物業(yè)公司因故得罪了個別業(yè)主或業(yè)主委員會委員，從而引發(fā)這些人的報復(fù)。這些業(yè)主或業(yè)主委員會成員私自為先，心胸狹隘，一旦自己的要求，如減免自家的管理費、安排人員就業(yè)等不能得到解決時，就以各種借口挑起事端，煽動不明真相的人對付物業(yè)公司。如果物業(yè)公司對此處理不當(dāng)，就可能加深與業(yè)主的對立，同時也影響了自己的工作，最終落得被業(yè)主炒掉的境地。

　　6、招投標(biāo)的程序問題

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》的要求，住宅區(qū)須有三分之二以上的業(yè)主同意才能重新選聘物業(yè)公司。但是對于大型住宅小區(qū)，要想獲得三分之二以上業(yè)主的簽名同意在理論上是可行的，但在目前我國物業(yè)管理發(fā)展的實際情況下，如業(yè)主維權(quán)意識不強，業(yè)主群容易受到分化、業(yè)主長期不在家、出租戶多等，形成這種結(jié)果事實上是不可能的。筆者經(jīng)歷過幾次這樣的、有爭議的招標(biāo)活動。最后對業(yè)主投票資格進行審查，發(fā)現(xiàn)里面的水分太多，如果減去水分，合法業(yè)主投出的合法票數(shù)根本達不到三分之二。事實上，如果嚴格按照《物業(yè)管理條例》的精神去做，對于大型住宅小區(qū)(2000戶以上)，從技術(shù)操作上看，沒有哪一家物業(yè)公司是能夠被業(yè)主炒掉的。也正因為這樣，被炒的物業(yè)公司總是感覺到委曲。這是目前被炒的物業(yè)公司拒不退出的最主要理由。

　　此外，招標(biāo)過程中還存在著諸多的問題，如評標(biāo)老師不專業(yè)、人情標(biāo)、金錢標(biāo)等，這也是被炒物業(yè)公司不退出的原因。

　　四、物業(yè)公司的進出比較通

　　在實際的過程中，確實也會出現(xiàn)物業(yè)管理招投標(biāo)進行得比較順利的現(xiàn)象。這種情況的主要表現(xiàn)：一是對于單一產(chǎn)權(quán)，如出租性寫字樓、工業(yè)廠房等物業(yè)，因為單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少，較易形成共識;二是前期物業(yè)管理招標(biāo)，因為這種情況可由房地產(chǎn)發(fā)展商單獨決定，因此，也不會出現(xiàn)多大問題;三是一些住宅類物業(yè)有一定的贏利空間，原物業(yè)公司處于戰(zhàn)略發(fā)展考慮，主動退出物業(yè)管理市場，其他的物業(yè)公司也愿意進駐，一般此種情況下，物業(yè)管理進出也比較通暢;四是房地產(chǎn)發(fā)展商、原物業(yè)公司、業(yè)主委員會通過協(xié)商，提出折中方案，以保證和協(xié)調(diào)各方面的利益，此種情況物業(yè)交接也會比較平穩(wěn)。

　　物業(yè)公司進出的問題折射出目前我國物業(yè)管理市場的不成熟、不規(guī)范。解決這些問題就必須加快推進物業(yè)管理的市場化進程。目前，影響物業(yè)管理市場化的因素眾多，但我個人認為，地方政府(主要指物業(yè)管理的行政主管部門)制約了物業(yè)管理市場化的進程。我國政府及其他主管部門往往從穩(wěn)定社會的角度出發(fā)，或者從自身的利益出發(fā)，阻礙或不支持由業(yè)主委員會或業(yè)主大會組織的物業(yè)管理招投標(biāo)活動或由業(yè)主通過其他方式選擇物業(yè)公司。這種情況事實上是將由物業(yè)管理引發(fā)的矛盾暫時壓制了下去，而不是疏導(dǎo)和從根本上加以解決。在許多由物業(yè)管理行政主管部門組織的招投標(biāo)活動中，由于部分官員或“老師”參與“策劃”或“制造”了貌似公正實則掩人耳目欺騙群眾的招投標(biāo)過程，使這類招投標(biāo)包含了太多弄虛作假的成分，目前，群眾對由政府官員組織的招標(biāo)活動已基本上失去信心。而由業(yè)主獨立招標(biāo)卻受到政府相關(guān)部門的限制或不予承認。在這種艱難的兩難選擇中，受害頗深的業(yè)主只能采用一些萬不得已的過激方式加以處理。從表面上講，就形成物業(yè)管理進出的矛盾及沖突現(xiàn)象。因此，對政府及物業(yè)管理的行政主管部門，一是要制定推動市場化的物業(yè)公司進出機制，而不是制定一些讓社會各界貽笑大方，實際上又阻礙了物業(yè)管理市場化的各種規(guī)定;二是要提高自身服務(wù)意識，廉潔自律;三是政府應(yīng)積極引導(dǎo)市場，而不是控制市場。

　　物業(yè)管理市場化有其必然的動力，政府只要加以必要的引導(dǎo)，經(jīng)過短期的“動蕩”后，其市場必然規(guī)范，物業(yè)公司進出之路也必然暢通，其內(nèi)部深層次的矛盾也將會得到真正的化解

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