2012年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義13

　　第二章　物業(yè)管理招標投標$lesson$

　　物業(yè)管理招標投標是招標投標雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機制，通過規(guī)范有序的招標投標行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動。物業(yè)管理招標投標，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。

　　物業(yè)管理招標投標與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點。本章擬從物業(yè)管理招標投標的概念入手，對物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容、形式以及招標投標策劃與實施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。

　　第一節(jié)　物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式

　　一、物業(yè)管理招標投標的概念

　　(一)物業(yè)管理招標

　　1.物業(yè)管理招標的概念

　　物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務產(chǎn)品預購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標人)根據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。

　　2.物業(yè)管理招標主體

　　物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負責物業(yè)管理服務的招標組織工作;業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理權(quán)的招標組織工作。

　　一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機場、碼頭、醫(yī)院、學校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。

　　(二)物業(yè)管理投標

　　1.物業(yè)管理投標的概念

　　物業(yè)管理投標，是對物業(yè)管理招標的響應，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)，2012年注冊物業(yè)管理師報名時間根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。

　　2.物業(yè)管理投標的主體

　　物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標人)。

　　專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項服務的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。

　　就整體的物業(yè)管理服務項目而言，投標的主體必須是具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內(nèi)容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應的專業(yè)管理公司。

　　二、物業(yè)管理招標的類型

　　(一)按物業(yè)類型劃分

　　根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標兩大類。其中的非住宅類項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機場、醫(yī)院、地鐵、學校、碼頭、步行街)等。

　　(二)按項目服務內(nèi)容的實施劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理項目的服務內(nèi)容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。

　　如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學城的物業(yè)管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務等項目分別招標;在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護管理這一單項招標中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業(yè)公司作為分包商;在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。

　　(三)按招標主體的類型劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標等類型。

　　前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標主體;物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體;若物業(yè)性質(zhì)為重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。

　　(四)按項目服務的方式劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理服務的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權(quán)管理項目招標、顧問項目招標等類型。

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