《制度與政策》知識(shí)點(diǎn)：《條例》調(diào)整的范圍

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　　1.《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。從《條例》出臺(tái)前各地立法情況來(lái)看，主要規(guī)范的是居住物業(yè)(住宅物業(yè))的物業(yè)管理活動(dòng);對(duì)于寫字樓、商場(chǎng)等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，沒(méi)有專門的法律規(guī)定，實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在《條例》制定過(guò)程中，有一種意見(jiàn)認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣，應(yīng)當(dāng)分別立法，而《條例》設(shè)立的制度均是針對(duì)居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言，因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對(duì)非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)深入的調(diào)研和充分的討論，這種意見(jiàn)沒(méi)有被采納。因?yàn)殡m然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無(wú)明顯不同，無(wú)分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。當(dāng)然，《條例》在某些問(wèn)題上對(duì)兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒(méi)有這一要求(第二十四條);同時(shí)《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。

　　2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。在《條例》起草過(guò)程中，曾幾易名稱。究其原因，除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭(zhēng)外，城市和鄉(xiāng)村之爭(zhēng)是另外一個(gè)原因。有意見(jiàn)認(rèn)為，物業(yè)管理在我國(guó)尚處于起步階段，目前階段的物業(yè)管理，基本限于城市之內(nèi)，因此，應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。另一種意見(jiàn)則認(rèn)為，雖然從全國(guó)情況來(lái)看，物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市，但不可否認(rèn)的是，在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村，物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮小。同時(shí)，并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求，對(duì)鄉(xiāng)村也存在，在廣東一些城市的城中村居住區(qū)和新農(nóng)村住宅區(qū)都已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理，效果較好。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng)，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。

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