《制度與政策》知識(shí)點(diǎn)：物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征

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　　1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變

　　房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無(wú)論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，都不能與之分離。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)資源配置的需要，幾千年來(lái)單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，為節(jié)約社會(huì)物質(zhì)資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。

　　物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。

　　2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)

　　在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對(duì)物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無(wú)權(quán)單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒(méi)有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。至此，幾千年來(lái)由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當(dāng)前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無(wú)法延續(xù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過(guò)一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益

　　的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。

　　3.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則

　　業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益。

　　上述物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過(guò)市場(chǎng)原則來(lái)實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：

　　一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。

　　二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。

　　將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，在現(xiàn)階段尤為重要。我國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)，是在傳統(tǒng)包修包養(yǎng)的行政管房基礎(chǔ)上逐步開(kāi)展的，無(wú)論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)意識(shí)與合同觀念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵，就是通過(guò)立法，按照市場(chǎng)原則將物業(yè)管理活動(dòng)推向市場(chǎng)，納入合同秩序中。這對(duì)提高業(yè)主的權(quán)責(zé)意識(shí)，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)，以及促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，都具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

　　4.非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

　　無(wú)論是現(xiàn)在或?qū)?lái)，永遠(yuǎn)都存在業(yè)主自身部門或機(jī)構(gòu)管理自己物業(yè)的情況，特別是有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡(jiǎn)單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊(cè)了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒(méi)有按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級(jí)單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級(jí)單位沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

　　這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)的物業(yè)管理本質(zhì)特征。這種房屋管理方式雖然符合民法關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)利也有義務(wù)管理好自身的財(cái)產(chǎn)，不受他人干涉，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，它不是一種市場(chǎng)關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。

　　《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開(kāi)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系、市場(chǎng)活動(dòng)，必須遵守市場(chǎng)規(guī)則?！稐l例》關(guān)于物業(yè)管理概念的立法解釋，為物業(yè)管理概念確定了嶄新的內(nèi)涵，明晰了物業(yè)管理活動(dòng)的本質(zhì)特征。

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