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《制度與政策》知識點:物業(yè)管理的特征

更新時間:2012-11-26 13:39:08 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 《制度與政策》知識點:物業(yè)管理的特征

返回物業(yè)管理的概念

  物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革,是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā),與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。

  社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。

  1.社會化

  物業(yè)管理的社會化,指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制,由多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)管理企業(yè);變多個產(chǎn)權(quán)單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理,在業(yè)主大會委托授權(quán)的范圍內(nèi)集中實施社會化管理,從而克服舊體制下各自為政、多頭管理、相互扯皮、互相推諉的種種弊端,有利于提高整個城市管理的社會化程度,充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能,使之實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

  物業(yè)管理社會化有兩個基本含義:一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè);二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

  物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離,是物業(yè)管理社會化的必要前提,現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工,則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

  2.專業(yè)化

  物業(yè)管理的專業(yè)化,指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂,按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。這就要求:有專業(yè)的人員配備;有專門的組織機(jī)構(gòu);有專門的管理工具設(shè)備;有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序;運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此,要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

  3.市場化

  市場化是物業(yè)管理最主要的特點。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營,所提供的商品是勞務(wù),方式是等價有償,業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè),由物業(yè)管理企業(yè)來具體實施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作,具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程,實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧,能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù),業(yè)主和使用人購買并消費這種服務(wù)。在這樣一種新的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場,業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位,物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個市場。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

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