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房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理

更新時間:2012-12-24 14:58:01 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 物業(yè)管理師《物業(yè)管理基本制度與政策》知識點:房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理

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  房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理

  房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個階段:投資機會選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。其中,房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內(nèi)容,包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項目的立項批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項目規(guī)劃設(shè)計等方面工作。

  城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理,包括審定項目規(guī)劃設(shè)計和實施監(jiān)督檢查兩個方面。

  (一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系

  1.城市規(guī)劃的概念

  城市規(guī)劃是指為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向,以實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展為目標,合理利用城市土地,協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署及具體安排。國家設(shè)立城市規(guī)劃管理部門,依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃,以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點,負責(zé)編制城市規(guī)劃。根據(jù)城市規(guī)劃的作用,編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段進行。大城市、中等城市為了進一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量,協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè),在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上,可以編制分區(qū)規(guī)劃。

  城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是,綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模,確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的總體部署,綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng),控制各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

  城市詳細規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,對城市近期區(qū)域內(nèi)各項建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細規(guī)劃又分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。

  (1)控制性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容

  控制性詳細規(guī)劃由規(guī)劃部門負責(zé)編制,主要內(nèi)容有:

  1)規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型;

  2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標;

  3)規(guī)定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等;

  4)提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求;

  5)確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高;

  6)確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。

  (2)修建性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容

  修建性詳細規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細規(guī)劃的各項指標和要求,直接對建設(shè)項目進行規(guī)劃設(shè)計和修建安排,指導(dǎo)建筑設(shè)計和工程施工圖設(shè)計。修建性詳細規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計單位完成,主要內(nèi)容有:

  1)建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證;

  2)總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計;

  3)道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計;

  4)豎向規(guī)劃設(shè)計;

  5)工程量估算和投資效益分析。

  2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系

  房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式,與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)?!冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定:“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃,服從規(guī)劃管理?!逼渲?,城市規(guī)劃區(qū)是指城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。房地產(chǎn)開發(fā)作為城市建設(shè)的主要方式,基本都是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行。因此房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計,只有符合城市規(guī)劃要求,包括用地數(shù)量、用地位置、用地強度、建筑用途的功能布局、建筑設(shè)計形式、設(shè)計標準,才能有效促進城市建設(shè),和諧城市經(jīng)濟與社會發(fā)展。同時,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑,沒有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的實施,城市規(guī)劃如同紙上談兵,失去其存在的意義。

  (二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定

  審定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的過程,就是通過對修建性詳細規(guī)劃的編制、修改,使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的過程,也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作實施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證”,即,項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

  1.建設(shè)項目選址意見書

  《城市規(guī)劃法》規(guī)定:“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準時,必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?!苯ㄔO(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容是,建設(shè)項目的基本情況和項目規(guī)劃管理的主要依據(jù)。城市規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項目選址意見書的審批權(quán)限實行分級管理,分級管理的劃分標準,主要是根據(jù)批準立項計劃的機關(guān)而確定。申報建設(shè)項目選址意見書的主要要求是:

  (1)項目選址的土地權(quán)屬情況;

  (2)對擬建工程的說明,包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等;

  (3)界址地形圖,包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。

  2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

  《城市規(guī)劃法》規(guī)定:“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的,必須持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)文件,向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點,由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限,提供規(guī)劃設(shè)計條件,核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是:

  (1)市政府對征用集體土地的批復(fù)或國土部門對選址用地范圍、數(shù)量的意見;

  (2)規(guī)劃部門審定的設(shè)計方案。

  3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

  《城市規(guī)劃法》規(guī)定:“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施,必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請,由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準文件后,方可申請辦理開工手續(xù)?!鄙陥蠼ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證,應(yīng)按審定設(shè)計方案要求向規(guī)劃部門提供各類工程設(shè)計圖和有關(guān)文件。

  (三)城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督

  檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位認真落實審定的規(guī)劃和設(shè)計,是城市規(guī)劃部門的重要職能?!冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實提供情況和必要的資料,檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密?!蓖瑫r,對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程,城市規(guī)劃部門可以參加竣工驗收。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。

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