房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理

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　　房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實施。因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)又是城市經(jīng)濟(jì)管理和土地管理的重要方面，因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度：

　　(1)必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

　　(3)項目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過1年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費，超過2年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)。

　　(5)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　(6)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

　　(7)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。同時，建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔(dān)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任。

　　(8)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度

　　建設(shè)工程施工是一項復(fù)雜的生產(chǎn)活動，為保證建設(shè)工程質(zhì)量和安全施工，法律法規(guī)對建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位都規(guī)定了相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。此處僅扼要介紹開發(fā)建設(shè)單位在施工階段的有關(guān)制度。

　　1.項目報建與施工許可證制度

　　為加強(qiáng)對建筑活動的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，建設(shè)部根據(jù)《建筑法》對房地產(chǎn)開發(fā)項目提出工程報建與施工許可證制度。

　　要求從事各類房屋建筑及附屬設(shè)施建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工。建設(shè)單位在開工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門提請報建，并申領(lǐng)施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。

　　建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下：

　　(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。

　　(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　(3)施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。

　　(4)已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效。

　　(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

　　(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計中，有根據(jù)建筑工程特點制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

　　(7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

　　(8)建設(shè)資金已經(jīng)落實。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。

　　2.建筑工程質(zhì)量管理制度

　　建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有如下方面：

　　(1)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進(jìn)行招標(biāo)，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。

　　(2)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實、準(zhǔn)確、齊全的建設(shè)工程原始資料。

　　(3)建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報告前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。

　　(4)建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標(biāo)，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設(shè)計單位或者施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，降低建設(shè)工程質(zhì)量，不得采購不符合設(shè)計文件和合同要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

　　(5)涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案;沒有設(shè)計方案的，不得施工。

　　3.工程竣工驗收備案制度

　　(開發(fā)、竣工、驗收已列入取消的行政許可之列)為了加強(qiáng)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量的管理，根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，建設(shè)部要求縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門，對各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實行竣工驗收備案制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　(1)工程竣工驗收備案表;

　　(2)工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應(yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料;

　　(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件;

　　(4)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;

　　(5)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

　　商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

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