英國物業(yè)管理之物業(yè)管理類型

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　　物業(yè)管理類型

　　英國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我國差不多，管理的重點也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行、維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分入住在獨立式別墅或聯(lián)排別墅里，別墅之問的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅(Council　Tax)，一套別墅(建筑面積200m2左右)一年的物業(yè)稅大約1600英鎊，相當(dāng)于一般職工工資(年工資36000英鎊)的4.4%，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責(zé)。當(dāng)然，業(yè)主也可以自己做一些零星維修的活兒，因為在英國，水、電零星維修的人工費是非常貴的，基本上是每半小時50英鎊。由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡單，社區(qū)關(guān)系也非常簡單，很少會產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

　　除了別墅外，還有少量的入住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不像我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和服務(wù)收費，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

　　住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用酬金制，每年預(yù)定一個固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當(dāng)然，賬目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的賬目，業(yè)主可隨時隨地到稅務(wù)部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經(jīng)理，負責(zé)管理房屋事務(wù)，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

　　關(guān)于業(yè)主的決策機制問題，是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務(wù)。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門申請政府裁決，政府主管部門接到申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責(zé)令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎(chǔ)上加收30%，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。

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